FORO 475 - Radiografía del Mercado Inmobiliario, ¿Quién es quién?

🏛️ FORO VIRTUAL 475: Radiografía del Mercado Inmobiliario — ¿Quién es Quién?
🗓️ Jueves 26 de marzo | 10:00 AM (MXCT)
🎙️ Conduce: Tony Hánna

❓ ¿Quién realmente mueve el mercado inmobiliario hoy?
 ❓ ¿Quién toma las decisiones… y quién solo sigue la corriente?
 ❓ ¿Dónde está el verdadero poder dentro de la industria?

El sector inmobiliario está lleno de actores… pero no todos juegan el mismo papel.

En este foro realizaremos una radiografía clara del mercado para entender quiénes son los verdaderos protagonistas y cómo se está moviendo realmente la industria.

Analizaremos:

🏗️ ¿Qué papel están jugando los desarrolladores y grandes inversionistas?
 🤝 ¿Cómo se está redefiniendo el rol del asesor inmobiliario?
 💰 ¿Qué influencia tienen los fondos, el capital institucional y los nuevos modelos de inversión?
 📱 ¿Qué plataformas y herramientas están transformando la dinámica del negocio?

Una conversación estratégica para entender cómo se estructura el mercado inmobiliario actual…
 y, sobre todo, quién está marcando el rumbo del real estate.

Porque en este negocio,
 no basta con estar… hay que saber en qué lugar estás jugando.

🏡📊
 #TiburonesInmobiliarios #TonyHánna #ForoVirtual475 #MercadoInmobiliario #RadiografíaDelMercado #RealEstateMéxico #InversiónInmobiliaria #IndustriaInmobiliaria

Transcript

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Bienvenidos a los foros de Tiburones Inmobiliarios, ahora en formato podcast. Si eres un profesional inmobiliario, desarrollador, constructor, notario o estás involucrado en el sector inmobiliario, en este espacio encontrarás las estrategias, tendencias y oportunidades que están transformando el mercado. Cada martes y jueves, expertos, líderes y visionarios del sector comparten su conocimiento sin filtros, ayudándote a tomar mejores mejores decisiones y potenciar tu negocio. Escúchanos en YouTube, Spotify y Apple Music y únete a la comunidad de los verdaderos tiburones del sector inmobiliario. Tiburones Inmobiliarios, arrancamos. Muy buenos días, qué gusto saludarlos. Bienvenidos al foro 475 de Tiburones Inmobiliarios. Yo soy Tony Hanna, tiburón inmobiliario. Me da muchísimo gusto saludarlos, recibirlos y bueno, pues hoy tendremos un foro en donde vamos a descubrir varias cosas muy interesantes del sector. vamos a ver quién es quién en el sector inmobiliario está súper interesante la verdad es que creo que la vamos a pasar de maravilla me da mucho gusto recibir aquí a José Alfredo Vital que nos saluda hoy desde Guadalajara gracias por el foro de hoy también a Marisol y a Jorge Gerardo Arenas desde Puebla muy buenos días nos saluda para Michelle y bueno pues todos los saludos que nos estén mandando con mucho gusto los vamos a dar para todos ustedes Quiero decirles que, bueno, hemos tenido unos días muy, pues, ¿cómo llamarlo? Intensos. Intensos es la palabra. Con muchas vertientes, con muchas cosas. Está el mercado, pues, muy intenso por muchos lados. Y vienen cosas muy buenas para todos. La verdad es que creo que... que el mercado se está moviendo y se está moviendo en distintas vertientes y hay que encontrar en estos momentos cuál es el mejor lugar, el mejor camino, a dónde seguir, a dónde ir, qué hacer, cómo hacerlo. Y eso es lo que tratamos aquí en Tiburones Inmobiliarios, de ayudarte, de enseñarte, de poder seguir quedando educación de nivel, preparación de nivel y todo sin costo, que creo que eso es lo más importante gracias a nuestros patrocinadores que nos permiten pues hacer de tiburones inmobiliarios la comunidad inmobiliaria más importante de méxico y latinoamérica y seguimos pues con muchas ganas con muchos retos ayer me di cuenta que seguimos con muchos retos con muchas cosas y vamos a seguir haciéndolo y lo vamos a seguir haciendo de la mejor forma bueno gracias Bueno, el foro del día de hoy, déjenme les digo, el foro del día de hoy es el cuatrocientos setenta y cinco, va a estar con nosotros mi querida Marisol Becerra, quien es directora de estrategia de datos y consultoría en Monopolio, y está también Jorge Alfredo McLaughlin, quien es CEO de Metric Analysis System, SASB, que bueno, pues es un paso, viene llegando a la Argentina, ayer voló y está recién desempacado, ya tomándose su mate, y ya listo para hacerse un asado ya se va a hacer su choripán y de ahí se va a Ir a dormir. Después del foro. Bueno, oigan, quiero decirles varias cosas. Primero, mandarle el pésame a mi amigo, el arquitecto Sergio Gómez Rábago, quien murió su señora madre. Me dio mucha pena porque tuve la oportunidad de de alguna u otra forma convivir con sus papás en algunos momentos. Y bueno, pues la señora Flor Margarita Rábago Gutiérrez de Gómez Tostado falleció esta semana y bueno, pues sentimos mucho su pérdida y le mandamos un abrazo a mi querido Sergio Gómez Rábago, quien fue expresidente nacional de Ampi y es el CEO de Arquidinámica, una de las inmobiliarias importantes en el centro del país, así que con mucho cariño a mi querido Sergio Gómez le mandamos un saludo. Bueno, tengan todos desde Buenos Aires, ya nos saluda mi querido Jorge, ahí vamos con él y bueno la otra cosa que les quiero comentar es que ayer tuvimos el curso de prevención de lavado de dinero con el doctor David Merino y con mi querida Claudia que estuvo también ahí con nosotros y quiero decirles que esto es un tema muy complejo mientras estaba dando mientras estaba dando el curso me di cuenta que Pues he estado viendo los grupos de WhatsApp y me daba cuenta como pues la gran mayoría de las personas que se están dedicando al sector inmobiliario no están cumpliendo con la ley. Y esto es un tema muy, muy complejo. Es un tema de entender que que si no cumples con la ley, pues puedes tener multas y las multas más. bajas son de 23 mil pesos, 1.300, 1.400 dólares más o menos. Pero las multas más altas pueden ir desde un... Bueno, no las multas más altas. Las multas por no presentar un... Permítanme un segundito, por favor, que todo el mundo me escribe aquí. Este... Perdón.

UNKNOWN 6:04

Eh...

SPEAKER_00 6:04

disculpenme que aquí me estaban escribiendo por varias partes. Entonces les digo, y las multas por no obtener un expediente, por ejemplo, que es lo que te obliga la ley a tenerlo durante 10 años, pueden ir de 1.173.000 pesos y pueden llegar hasta casi 7 millones de pesos. Estamos hablando de entre 60.000 a tal vez 300... casi 400 mil dólares. O sea, para que se den una idea de la importancia de lo que tiene que ver el tema de lavado de dinero en México. la verdad es que es fuertísimo lo que está pasando y yo creo que la gran mayoría de las personas que nos dedicamos al sector inmobiliario no estamos completamente informados del peligro de lo importante que es cumplir con esta ley y en tiburones inmobiliarios pues vamos a seguir trabajando muchísimo para ayudarlos y para que entiendan había personas que ayer decían no pues ya no voy a ser inmobiliario porque está muy difícil pues no se trata de eso se trata de que te prepares de que pongas parte de tu presupuesto de tus gastos en prever la parte del lavado de dinero y estar bien informado y estar haciendo muchas cosas entonces bueno pues vamos a seguir trabajando de manera muy fuerte y pues vamos a tratar de darles lo mejor que podamos y que sepamos de este tema para poderlos ayudar bueno sin más preámbulo vámonos nuevamente a informarles que estamos en el foro 475 el foro se llama radiografía del mercado inmobiliario quién es quién está con nosotros mi querida Marisol Becerra, que es director de Estrategia de Datos y Consultoría en Monopolio, y también mi querido Jorge McLaughlin, director general de Metric Analysis. Mi querido George, muy buenos días. Sé que mi querida Marisol en un momentito se incorporará con nosotros, pero bueno, pues me da muchísimo gusto saludarte. Bienvenido nuevamente a tu casa, Tiburones Inmobiliarios. ¿Cómo te fue de viaje? ¿Cómo te fue de viaje?

SPEAKER_05 8:36

Muy bien, muchas gracias, Toni. Gracias a todos ustedes. Pues sí, recién llegado, hace apenas un par de horitas, luego de pasarme tres maravillosas semanas nuevamente en el querido México. Aquí listo para cumplir con mi rol de telonero. Mientras nuestra queridísima Marisol se hace presente. Tenía un compromiso previo. Se va a tardar unos minutos, no demasiado. Y ya vamos a entrar de lleno en el tema telonero. que nos acaba de anticipar, basado en el anuario que hemos trabajado juntos, un anuario hipotecario que tiene riquísima información, muy desagregada, no solamente hablando de lo clásico sobre los valores, comportamientos, de las tendencias, sino también, como lo plantea en la convocatoria, el quiere-quién. Hemos hecho un análisis de quiénes son los principales players, tomando un poco la analogía de la idea de los Big Six, Entonces, nos concentramos en los big six de los desarrolladores, de las entidades otorgantes y de las entidades y de las unidades de evaluación, que son como los tres grandes jugadores que articulan todo el proceso de crédito hipotecario.

SPEAKER_00 10:14

Súper. Saludo con mucho gusto. Mira, aquí están nuestros amigos de Buró Arrendador. Muy buenos días. Don Vicente García. Buenos días a todos. Antonio Jiménez, desde Corregidor de Querétaro. Buen día. Mi querida Yolanda Colín, allá en Mérida. Saludos. Muy buenos días, Leticia Anaya Ugalde, desde San Luis Potosí Rojado, Servicio Inmobiliario, buenos días muchas gracias a todos muy bien mi querido George, pues a ver, ¿cómo ves el mercado? yo quisiera antes de entrar en materia creo que se está escuchando, no sé si tienes ahí puesto el foro porque se está escuchando no sé si es tu teléfono pero se escucha doble, creo que ya no se sigue escuchando ahí está ya, a ver ¿cómo ves el mercado inmobiliario, mi querido Jorge. O sea, creo que hemos estado viviendo muchísimas cosas. Yo estuve hace unas semanas en el Congreso de Expo Real Estate, ahí en México. Hay muchos actores que van al Congreso y sentía un poco el mercado un poco desesperado, sobre todo en el aspecto, me tocó escuchar un panel de desarrolladores que por pronto los vamos a tener aquí, si Dios quiere. Y escuchaba en ese panel de desarrolladores desesperación, sobre todo en la parte regulatoria, en el tema de los permisos, en el tema de la jornada notarial que no había salido y que los tenía desesperados a la gran mayoría de las personas. Pues quería preguntarte cómo observan ustedes desde Métrica Análisis el mercado inmobiliario, querido Jorge.

SPEAKER_05 11:56

Mira, una de las grandes virtudes del mercado de la vivienda, el inmobiliario, es la enorme resiliencia que tiene. Y sí, este 2026 se enfrentan retos de diversas características según nuestra perspectiva. Los temas regulatorios, no son novedad. Es un tema con el cual se batalla prácticamente desde siempre. En algunos momentos se agravan. Recordemos perfectamente cómo fue la transición del gobierno de López Obrador al de Seinbaum y cómo separaron prácticamente todas las obras. Pero yo creo que la novedad acá más importante va a ser el rol de las viviendas del bienestar. Sabemos que hay una enorme demanda insatisfecha. Si no se vende más vivienda de interés social, no es porque no haya demanda. Demanda sobra. Acreditados del instituto hay millones. Lo que no hay es oferta y no hay oferta en buena medida del sector privado porque se ha convertido en un producto de muy poca o incluso nula rentabilidad. Entonces, el rol que van a jugar las viviendas de bienestar para tener parte de esa demanda, bueno, puede jugar un favor importante. en cierto aspecto positivo en cuanto a la dinamización del mercado. Esto se está trabajando también con el apoyo de la industria privada, si bien es una iniciativa del gobierno, pero están participando importantes desarrolladores del sector. Y lo malo es que lo hacen a partir de de un piso que no es parejo porque justamente todo este tema que acabas de mencionar los permisos en este caso tienen facilidades para los permisos tienen costos más convenientes entonces es una competencia dura bienvenido sea para el ciudadano que va a poder cubrir el anhelo de una vivienda, pero va a tener un impacto fuerte.

SPEAKER_00 14:48

A ver, porque hablando de las viviendas del Benestar, perdón que te interrumpa y para que me des un poco tu punto de vista, yo he visto que primero, pues bueno, he recibido varias solicitudes de personas que me dicen, oye, pues necesitamos terrenos para las viviendas del Benestar. O sea, ya todo el mundo está buscando, o no todo el mundo, pero mucha gente está buscando terrenos para venderle a las viviendas del Benestar. Eso es lo primero que he estado viendo, lo cual me parece, Pues que es bueno porque se está moviendo la economía. O sea, se están moviendo, están buscando. Pues ahora sí que por diferentes lados, ¿no? Por la otra parte, me parece que... no sé si las viviendas del bienestar van a resolver el tema de la vivienda, o no sé si se están haciendo viviendas por hacerse, o si realmente se está resolviendo el tema de la vivienda realmente para las personas. ¿Tú qué opinas? Porque estos pies de vivienda me parece que andan sobre veintitantos metros cuadrados, creo que no llegan a treinta metros cuadrados, creo que no están entregando con piso. No lo sé, digan ustedes, yo no estoy tan seguro del tema, pero lo que pues es que esto está pasando. Entonces, ¿esto realmente resuelve el problema de la vivienda o solamente es un paliativo para el tema?

SPEAKER_05 16:24

Doy una opinión absolutamente personal. Yo creo que es positivo que por lo menos en este sexenio se haya puesto en el radar el tema de la vivienda de interés social lo cual estuvo totalmente ausente en el sexenio anterior entonces desde ese punto de vista creo que es loable si va a resolver el problema no, de ninguna manera estamos hablando cifras más, cifras menos contando lo que es hacinamiento o necesidad de vivienda estamos hablando de un rezago del orden de 8 millones de viviendas. Este programa, en el caso de que se ejecutara en su totalidad, tiene previsto cubrir 1.200.000 viviendas. Más otro tanto que, a pesar de todo, sigue generando la iniciativa privada, pero apenas te diría que 400.000, 500.000 pueden ser del segmento de interés social a lo largo del sexenio, no está cubriendo ni siquiera un 20% de lo que es el déficit actual. Y no nos podemos olvidar que hay un crecimiento importante. vegetativo, que hay una formación de hogares de alrededor de 500.000 hogares al año. Entonces, es una mitigación. ¿Tú usaste la palabra mitigación? Sí, es una mitigación y no es de ninguna manera una solución al problema de la vivienda.

SPEAKER_00 18:16

Sí, pues es un tema complejo que ojalá y a ver, qué bueno que se mueve la economía, qué bueno que haya personas que tengan su primera vivienda, qué bueno que haya diferentes situaciones, ojalá y se resuelva, pero el déficit de vivienda que se tiene en México es mucho más grande de lo que hoy se tiene. A ver, nos dice acá, saludos y vente a jugar golf a San Luis, dice Oscar Romero, me hace falta jugar golf, casi no he jugado, en lo que va del año, en los... son este treinta y treinta bueno no treinta y uno vean cincuenta y cinco setenta y cinco días que van del año ochenta y sesenta ochenta y cinco días que van del año no ha jugado golf mi querido amigo nos dice la vivienda debe tener mínimo sesenta metros cuadrados precio máximo seiscientos mil pesos en la mayoría de los estados no dan los números para su viabilidad bueno pues mi querido Jorge pues vamos a entrar un poquito en materia de ya mientras se nos une mi querida Marisol, pero bueno, pues vamos a entrar en materia un poquito a quién es quién en el sector inmobiliario en

SPEAKER_05 19:27

estos momentos. Bueno, mira, yo tengo, si me permites que nos salgamos un poquito del guión mientras llega Marisol, siempre ha sido para mí un enorme honor y gusto poder presentar primicias de lo que estamos haciendo en Metric ante la comunidad de tiburones. Hoy me gustaría presentarles nuestro más reciente producto, que de hecho todavía no hemos iniciado su comercialización. Lo más probable es que lo hagamos los primeros días del mes próximo. Y que a diferencia de lo que han visto en otras ocasiones, que son dashboards, dentro de esta comunidad ha tenido mucha aceptación el dashboard que llamamos perfiles,

SPEAKER_04 20:22

que

SPEAKER_05 20:22

permite, digamos, semblantear una zona. En este caso es todo lo contrario. En este caso partimos de una ubicación determinada y a partir de esa ubicación hacemos un estudio. Bueno, no se me ocurrió pedirte que pudiéramos hacer alguna encuesta, pero me imagino que dentro de la audiencia muy vinculada a la intermediación inmobiliaria debe haber varios participantes en el foro de hoy que están acostumbrados a emitir opiniones de valor. Bueno, Si es así, creo que esto lo van a encontrar muy atractivo. Entonces, permítanme, permítenme, por favor, voy a compartir pantalla.

SPEAKER_00 21:21

Adelante, ya sabes cómo, ¿verdad?

SPEAKER_05 21:23

Creo que sí, pero bueno, vamos a ver. Compartir pantalla. Compartir pantalla.

UNKNOWN 21:35

Permitir.

SPEAKER_05 21:43

en realidad no quiero compartir esta ventana lo que quiero es compartir todo pues si no luego a ver compartir pantalla compartir pantalla

SPEAKER_07 22:02

Hola,

SPEAKER_00 22:05

hola. Ya llegó, ya llegó, ya

SPEAKER_04 22:06

llegó.

SPEAKER_00 22:09

Bienvenida mi querida Marisol, ¿cómo

SPEAKER_06 22:11

estás? Muchas gracias, mi querida Marisol. Todo muy bien, muchas gracias. ¿Por

SPEAKER_00 22:16

qué los oigo dobles? No sé,

SPEAKER_07 22:18

yo también, no sé, yo también. ¿No

SPEAKER_00 22:20

tienes tú, Jorge, dos dispositivos prendidos? Porque ahí se oye doble.

SPEAKER_05 22:27

A ver...

SPEAKER_00 22:29

Creo que ya.

SPEAKER_07 22:30

A ver, creo que ya.

SPEAKER_00 22:32

Sí,

SPEAKER_05 22:35

me parece que como estoy... Como estoy estudiando tecnología, no me di cuenta que los lentes se conectaron automáticamente. Ah, con razón, con razón. Bueno, entonces Marisol, solamente les vamos a, mientras entras en calor, les estaba diciendo que para los asesores, que seguramente hay muchos aquí, voy a compartirles la pantalla para que vean en qué consiste RIMA. ahí estoy ¿están viendo ya mi pantalla?

SPEAKER_00 23:16

ahí va, sí, ya la estamos viendo ahí está

SPEAKER_05 23:20

bueno, entonces acá entrando en la página estas son nuestras principales líneas de producto, vamos a entrar acá en RIMA entonces esto como les comentaba recién está orientado a elaborar una opinión de valor, pero que en realidad es mucho más que una simple opinión de valor. Es un estudio de mercado con componentes muy completos que los podemos procesar en un tiempo que probablemente no lo pudiéramos hacer si no fuera por la ayuda que tenemos aquí de la inteligencia artificial. Bueno, en este caso me va a decir a mí, en primer lugar, dónde está el inmueble que quiero analizar. Entonces acá, para evitar cualquier tipo de violación a datos personales, siempre pongo un domicilio que sé que no tengo restricciones en compartirlo. Y lo primero que nos va a mostrar acá es simplemente, bueno, dónde está ese domicilio y si lo quiero mover el pin para ajustarlo, lo puedo ajustar. A su vez, me va a mostrar acá, me va a pedir que diga, bueno, en qué radio quiero hacer ese análisis. En este caso, le voy a poner un radio de 500 metros. Estamos en la alcaldía Benito Juárez, sabemos que hay una actividad considerable probablemente si estuviéramos en lugares más apartados pudiéramos ampliar el radio vamos a elegir la vista del inmueble Y acá vamos a empezar a poner cuáles son las características. De entrada, el sistema nos va a dar un perfil de la zona. En este caso dice que prevalece los departamentos de condominio de clase media, que son las características del inmueble que estamos analizando y que es usado. Acá, este rango significa entre qué metraje va a ser la búsqueda. O sea, de toda la base de datos que tenemos, que como saben son millones de registros, va a tomar solamente aquellos que estén dentro de este rango de superficies. Y acá voy a poner cuál es la superficie del sujeto, o sea, del inmueble que estamos analizando. Y acá lo mismo con la edad. Vamos a poner acá...

SPEAKER_00 26:00

A ver si lo pudieras poner un poquitito más grande, Jorge, porque creo que se ve un poquito... Si podías hacer... O poner aquí tu aquí abajo

SPEAKER_06 26:14

tienes...

SPEAKER_07 26:15

A ver, no sé si... Ahí se amplió la pantalla. Sí, un poquito. Si se pudiera un poco más, yo creo que otro poquito. Ahí creo que está mejor, ¿no, Tony?

SPEAKER_00 26:27

Sí, en lo que más puedas, nos ayudas.

SPEAKER_05 26:32

Sí, el tema que tengo... A ver... Ahí volví a la... Ahí

SPEAKER_00 26:42

está.

SPEAKER_05 26:43

Para no

SPEAKER_00 26:44

perder la proporción. Perfecto, muchas gracias.

SPEAKER_05 26:47

Entonces, una vez que hicimos esta selección, acá le dije, bueno, búsquenme inmuebles de entre 5 y 20 años, y le digo, el mío tiene 8 años. Y ahora me dice, bueno, a ver, ¿qué distribución tiene? Le voy a decir que me busque inmuebles que tengan entre dos y tres recámaras, no más, que tengan uno o dos baños, que puedan tener hasta un medio baño, que tengan como mínimo un cajón, es máximo dos. Va a ser un primer análisis y me va a decir si encuentra... elementos como para poder emitir una opinión. En este caso me dice que sí, que encontró nueve, me voy a consumir alguno de mis créditos y esto es importante porque si no encuentra me va a decir que refine mis criterios de búsqueda y no me va a permitir consumir un crédito. E incluso, si no quiero consumir un crédito, tengo una previsualización limitada a partir de los datos que ingresé. Ahora, este es el momento más tenso para mí, porque necesito mantener la atención de todos ustedes durante un máximo de un minuto Con cuatro segundos. Ah,

SPEAKER_00 28:09

no, entonces cuéntanos un chiste.

SPEAKER_05 28:13

Les cuento un chiste, bueno. No vine preparado para un chiste, pero

SPEAKER_00 28:21

bueno. Bueno, entonces dinos quién va a ganar el Mundial de fútbol.

UNKNOWN 28:28

Eh...

SPEAKER_05 28:28

Bueno, ¿quién lo va a ganar? Yo creo que va a estar entre cuatro. No me atrevo a decir quién va a ser el campeón, pero va a estar entre Alemania, Francia, España y Argentina.

SPEAKER_00 28:40

Alemania, Francia, España y Argentina. Muy bien. ¿Y será que México gane algo? Veo a nuestro pobre equipo. Mira, luego cuando no hay muchas expectativas nos dan las sorpresas. Ojalá sea el caso porque la verdad es que... Ganó la localía. Ahí

SPEAKER_05 29:02

está. Entonces, ¿qué es lo primero que vemos? Primero que vemos es unos numeritos, acá a la derecha, que es una síntesis de la zona. No es el resultado de la estimación. Es la síntesis de la zona. Y como hay gente que realmente lo que le gusta es leer la descripción más que mirar los números. Acá es donde nos ayuda la inteligencia redactando los textos. Por ejemplo, por si no lo pueden leer, voy a leer un pedacito nomás, no lo voy a leer todo. Dice, el área analizada se presenta como una zona consolidada de clase media-alta, C+, con un mercado inmobiliario dinámico impulsado por la alta movilidad, y una densa actividad comercial. El precio promedio por metro cuadrado de 48.739 pesos se justifica por la alta demanda de departamentos en condominio, la principal tipología de propiedad, y un ingreso promedio mensual por manzana de 44.097 pesos, lo que indica una capacidad adquisitiva sólida dentro del segmento predominante. La plusvalía anual estimada del 2.72% Surgió un crecimiento constante, aunque moderado, del valor de las propiedades. La presencia de 84 negocios en el radio refuerza el atractivo de la zona. Y ahí sigue la descripción. Acá hacemos un disclaimer, fundamentalmente aclarando que esto no es un avalúo, que esto es una... Opinión de valor, una estimación y acá entramos ya a bajar resúmenes de datos y acá propiamente lo que sería el reporte donde lo que podemos ver aquí es dónde están las nueve ofertas que está tomando para hacer esta comparativa. Recuerden que nuestro sistema se basa en transacciones, no en ofertas. Correcto. Porque, como dijo recientemente un amigo, el avalúo es el proceso en el cual el valor se encuentra con el precio. Es lo más próximo que tenemos a esa realidad del precio del mercado. Entonces acá tenemos esta carácter de resumen, donde entre los datos importantes es este, por ejemplo. Esto que estamos viendo tiene un índice de confiabilidad del 96.7. Esta confiabilidad se mide a partir de la variancia, del coeficiente de variación. Pero tenemos la trazabilidad. ¿En base a qué? Esto no hay algoritmos, acá no hay cajas negras. Acá tenemos cuáles son los nueve antecedentes, en qué precio por metro cuadrado, qué valor concluido, cuál es el valor del terreno, cuál es la tipología, la clase, el año que se hizo, la edad, que obviamente tiene que estar dentro de los rangos que le dirigimos. Ahora, no nos quedamos ahí. Vamos ahora a analizar la zona. Cada uno de estos puntitos es uno... de los tantos avaludos que se hicieron en ese radio de 500 metros. Ahora ya estamos considerando todo. Toda tipología, toda clase. no como hicimos al principio que aplicamos el filtro. Y acá lo que me está mostrando es cuál es la evolución ahora dentro de ese radio para el conjunto de los inmuebles. Y acá me lo está escribiendo también. Acá me dice cuál es la tipología preponderante, departamento de condominio, cuál es la clase preponderante, quiénes son las entidades otorgantes de los créditos, cuál es el rango de edad que prevalecen las operaciones, cuántas operaciones se hicieron por año. Y acá estamos viendo ya 1.079 transacciones. ¿Por qué es importante esto? Porque si bien en un caso pusimos un foco muy específico y analizamos nueve casos que coinciden con las con los filtros que le pedimos. También hay que ver la consistencia que hay con el resto del entorno. Y como ven, este precio está bastante en línea con el precio que habíamos obtenido de la muestra inicial. Luego hace unas comparativas. Dice, bueno, a ver, un inmueble de clase residencial en la zona tiene un valor de 7.400.000, uno de semilujo 5.800.000. Acá ya no me dice la cantidad de transacciones que hizo cada banco sino los montos de crédito que colocaron en total una relación entre el valor del precio del terreno promedio y el precio de la superficie vendible Esto vamos a encontrar en muchísimas zonas de la Ciudad de México, que el precio del valor unitario del metro cuadrado, según la alícuota que le corresponde al sujeto, es mayor que el propio valor del metro vendible. Acá le agregamos otro análisis. Estoy

SPEAKER_00 34:47

sorprendido. Estoy sorprendido. Perdón que te interrumpas. Es que verdaderamente estoy sorprendido.

SPEAKER_05 34:57

Esa es la idea, mi querido Tony. Sorprenderlos y beneficiarlos. Mira, este es el código en el que está mi sujeto. Donde está este puntito. Pero como le pedí 500 metros, colinda con este otro código. Entonces acá lo que me permite decir bueno a ver el precio promedio es la línea punteada si la pago voy a ver el precio promedio de mi código postal esto me podría permitir hacer un nuevo análisis y digo a ver en la selección que hice inicialmente vamos a dejar solamente lo del código 03020 este Ahora, esto lo voy a pasar rápido porque se repite la misma estructura de información, pero con base a los códigos postales. Pero, ¿cuál es la diferencia? Ya no tenemos 1079 casos Tenemos 3.790 cuando rompo la barrera del radio de los 500 metros. Y como ven, un valor que sigue siendo bastante... Muy similar. Bastante consistente. Bueno, acá empezamos a hacer comparativas. Por ejemplo, decimos, bueno, a ver, en el código postal 03020 prevalecen los de inmuebles departamentos de clase media. Tenemos 400 transacciones y en el 3103 que es el del lado 199. Semilujo, tenemos 276 y 194. Siempre acompañado por textos descriptivos. El código postal 03020 es claramente el dominante, aportando... el 63% de los avalúos. Tenemos estas gráficas que en este caso nos están mostrando cuáles son tres de las variables fundamentales. El precio promedio por metro cuadrado, el número de transacciones y la probabilidad anual. Luego hacemos más comparativas entre radio y códigos postales. Estructura de datos similar, también me lo voy a pasar rapidito. Como ven acá, se empiezan a sumar más líneas cuando comparamos los valores del terreno, pues ya estamos comparando la vivienda del código postal, el terreno del código postal y lo que está en el radio. Entonces podemos ir viendo uno u otro de los dos puntos. También analizamos el municipio. Y por eso acá ya tenemos tres líneas. Tenemos la línea del precio promedio del radio, el precio promedio del municipio y el precio promedio del código postal. Lo interesante acá es que ya estamos analizando 30.941 transacciones. Bueno, comparativas similares a las que vimos antes. Y ahora vamos a entrar en otro tipo de análisis totalmente distinto. Cuando estamos en la Ciudad de México, es muy probable que vamos a encontrar siempre este manchón rojo y verde. El manchón rojo significa que son zonas consolidadas. En la Ciudad de México, salvo por ahí alguna zona por milpa alta, puede ser que encontremos zonas que todavía están en proceso o semiconsolidadas. Este criterio es el que establece el Infonavit a partir de su visor geográfico de la zona de contención urbana, en base al cual determina si la ubicación de un inmueble hace que el mismo pueda ser o no sujeto de crédito. Y acá entramos en otro tema totalmente distinto. Acá vamos a ver qué características socioeconómicas y demográficas tiene la zona. Acá voy a expandir un poco el mapa para que vean. Este es el radio. Cada cuadrícula es una manzana. Es un mapa de calor. Este mapa de calor lo que me está indicando

SPEAKER_00 39:18

es... El calor me está dando con tanta información.

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Este es el nivel socioeconómico. Donde está el sujeto es una manzana C+. En esta manzana, que estamos ya más volcados hacia la del valle, tenemos un segmento AB. Y en este otro, por ejemplo, tenemos un segmento C-. Entonces también creo que esto es importante para el asesor poder mostrar a su cliente cuáles son las características no solamente intrínsecas del inmueble que está considerando, sino del entorno en el cual le va a tocar vivir. Bueno, acá creo que volví a... Con el tema este que tengo... No

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encuentro el ícono que tengo para...

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Esto se nutre de las transacciones hipotecarias.

SPEAKER_00 41:13

Estoy impresionado con la información.

SPEAKER_05 41:16

Donde se haya realizado un avalúo por parte de la banca, por parte del infonavito, por parte del fobiste, la información la tenemos capturada. Y continuando con la parte del análisis sociohemográfico, podemos ver la distribución por género, podemos ver población ocupada, podemos ver Podemos ver los rangos etarios. Perdón, lo volví a reducir porque si no, no encontraba el punto. Podemos ver cómo se distribuye la población, cómo se distribuye la mayor parte C+, cuáles son los ingresos por los distintos grupos. Esto está basado básicamente en las encuestas del INEGI, pero con algún pequeño algoritmo que ahí sí le estamos poniendo Complementando, considerando el valor promedio del metro cuadrado de la zona. En otro momento, si quieren, lo podemos explicar mejor. Pero digamos, estamos como perfeccionando un poco esa... medición del ingreso. Bueno, acá entonces tenemos el resumen demográfico, cuánta población total, cuántos hombres, cuántas mujeres, cuál es la población ocupada. Y tenemos esta otra parte que también creo que para alguien que va a invertir o que quiere comprar, es importante saber qué actividades hay dentro de ese barrio. No están todas las actividades, hemos considerado aquellas que de alguna manera tienen un impacto como un anclaje en la zona o un valor inmobiliario, de todas las que registra el DNUE. Y acá podemos identificar sobre qué vialidades se encuentran principalmente, qué personal ocupa el personal, cada actividad, cuándo fueron dados de alta, cuáles son las actividades preponderantes, etc. Quien conoce la Narvarte sabe que está lleno de cafeterías, gimnasios, bancos. Bancos son bancos, sucursales o cajeros. Cuando fueron dos de alta y acá los 84 negocios. Una vez que hicimos todo este análisis, voy a volver a chicar para poder navegar. Podemos imprimir el reporte. Ahora, si todo lo que vimos en el reporte nos resulta sobreabundante, podemos eliminar, por ejemplo, si digo, bueno, a ver, lo del entorno urbano de Infraví no tiene sentido porque sabemos que acá es, tampoco quiero hacer la comparativa por código postal, ni análisis de municipio. Entonces, lo puedo seleccionar. Si quien hizo la opinión de valor no solamente se limitó a hacerlo de gabinete, sino que hizo una visita al inmueble, bueno, tiene la posibilidad de subir un archivo como portada y N cantidad de fotos que se van a distribuir a razón de 6 fotos por página. Y acá es donde Todo esto se compila y se elabora un reporte en formato PDF que queda en la bitácora del usuario. O sea, el usuario que accede a la herramienta va a tener todo su historial de consultas. Las va a poder descargar tantas veces como sea. Y lo que creemos que también es importante, sobre todo para quienes están en el rol de del asesor, es que esto se puede personalizar. Digamos, ponerle marca blanca, entonces el diseño de tapa, de secciones y de contratapa se adapta de acuerdo a la imagen de cada de cada usuario. Este es el reporte como como se ve este lo voy a ajustar a tamaño de página entonces bueno esto lo que les digo que todo esto se puede personalizar tenemos la introducción y lo que acabamos de ver Bueno, esto, explicándolo, me llevó unos 10 minutos más o menos. Pero, digamos, cualquiera, obviamente, si no hago toda la explicación, esto se hace en 4 minutos como mucho. Claro. Entonces, para aquellos que tienen experiencia de hacer opinión de valor, saben lo que esto significa en términos de productividad.

UNKNOWN 46:31

Bueno.

SPEAKER_05 46:31

gracias Marisol porque te robé parte de tu tiempo y esto si me permites Tony para los tiburones me gustaría si está de acuerdo en que lo incluya dentro de tus clásicos sorteos y a quien salga beneficiario le vamos a dar Un acceso

SPEAKER_00 47:01

con cinco créditos. Sí, súper, súper. Aquí lo vamos a poner. A ver quién se lo lleva el día de hoy. A ver. Primero que nada, quiero felicitarte, Jorge, porque esto es un trabajo espectacular. Primero que nada, la verdad es que está impresionante. Y por la otra parte, pues decirles, a ver, es un análisis que parece muy sencillo, que parece que puede ser muy rápido, pero que esto te sirve... Pues para tomar muchas decisiones. Primero, para tomar decisiones en el mercado, o sea, saber cómo te encuentras en tu valor y cuál es tu valor real de mercado. Pero también te sirve para que esta misma información se la pongas a la inteligencia artificial y te genere los caminos de éxito para lograr tu venta, ¿eh? Esto es bien importante porque ya la información que tiene está sumamente condensada y entonces te va a decir, mira, ¿cómo Con esta información a donde tienes que ir hacia los caminos de venta y de ejercicios de marketing que puedes hacer son estos. Por otra parte, te va a ayudar a conseguir las exclusivas para que tu cliente sepa la parte... profesional que verdaderamente tú estás realizando, lo profesional que eres, la rapidez con lo que lo puedes hacer, o sea, realmente si te llevas tu laptop en la casa del cliente, ahí lo haces, o sea, le tapas, sacas tus fotografías, metes tus fotografías, te las mandas a tu computadora, hasta en el mismo teléfono lo puedes hacer, y le das esto, y en esa cita te llevas la exclusiva con el cliente, porque está viendo un trabajo profesional, porque está viendo un trabajo serio, o sea, realmente verdaderamente te felicito, para tomar decisiones de negocio está espectacular también, o sea, realmente es una súper herramienta que nos deja con la boca abierta y bueno, ¿qué costo va a tener esto mi querido Jorge? ¿Cómo se va a vender? ¿Cómo lo vas a hacer? ¿Cuál es tu estrategia de comercialización? ¿Lo acabas de sacar? ¿Qué vamos hacer en tiburones? ¿Cómo se los vamos a ofrecer a la gente? Etcétera, etcétera.

SPEAKER_05 49:24

Lo vamos a empezar a comercializar bajo la figura de los créditos. Un crédito significa un reporte y ese tiene un costo base de 350 pesos. Los que han hecho alguna opinión de valor saben que cualquier opinión de valor no se

SPEAKER_00 49:44

vende por menos de... ¿Y no tarda más?

SPEAKER_05 49:47

Exactamente. ¿Cuál es nuestra idea? Nunca queremos competir contra el asesor. Lo que queremos es darle herramientas y por eso también el esquema de marca blanca. Entonces, a partir de los créditos va a haber una escala descendente según la cantidad de créditos que consuma. Y la personalización también será sin cargo dependiendo del número de créditos. A partir de 20 créditos que compran, la personalización es sin cargo. Y si no quieren comprar 20, quieren comprar 5, pero lo quieren personalizado, va a haber un costo mínimo, mínimo, mínimo, que es el que se le paga estrictamente a la diseñadora para que haga la adecuación.

SPEAKER_00 50:31

Bueno, pues vamos a ver cómo, a qué negociación llegamos con nuestros amigos de Metric Canal para conseguirles lo mejor a tiburones inmobiliarios porque esta herramienta es digna de empezarla a utilizar ya de empezar a entenderlo, está padrísimo está padrísimo para jugar, me encantó mi querido Jorge, te felicito está padrísimo ahora sí que es tan innovation es tan innovation mi querido Jorge, porque la verdad está padrísimo, saludos a mi querido Ronald allá dice la verdad es un análisis muy bueno, Juan Vicente García, Jorge, felicidades y gracias, está increíble, excelente herramienta dice José el Pro Vital es correcto Tony, funciona en Guatemala, nos están preguntando

SPEAKER_05 51:18

No,

SPEAKER_00 51:19

lamentablemente no. ¿Avaclick funcionó en México? Sí, creo que sí. No sé qué pasa con Avaclick, pero bueno, no lo sé. Carlos Alberto Controvera, ¿dónde podemos ver los detalles, forma de contratación, costos, plazos? Próximamente les pasamos todo aquí en Tiburones Inmobiliarios. Déjenos trabajar con Jorge y pasando Semana Santa seguro ya tenemos toda la información. También es para comercializar Real Estate. No es para comercializarlo, es para que tengas las bases para comercializar Nos podrían mandar este ejemplo. Sí, lo ponemos si quieres en el grupo de tiburones este ejemplo con mucho gusto para que lo

SPEAKER_05 51:57

vean. Ok, te lo mando a tu... Te lo mando a tu chat, Tony, tú

SPEAKER_00 52:06

lo distribuyes. Sí, con mucho gusto, claro que sí. Me apantalló, dice Antonio Jiménez, te mandan salud. No, bueno, está maravilloso. Excelente, excelente, mi querido Jorge, felicidades, de verdad, me encanta, me encanta ver pues tus ganas, tu fuerza, tu dedicación, tu profesionalismo, y además nos debe un asado a todos, entonces, bueno, pues nos vemos tú estás

SPEAKER_07 52:38

de testiga mi querida Marisol aquí estamos yo creo que es una gran herramienta felicidades

SPEAKER_00 52:44

por lo menos como no pueden ir todos, es que nos invite a ti y a mí, pero en Argentina

SPEAKER_07 52:50

exactamente, eso estaría

SPEAKER_00 52:54

mejor muy bien, gracias mi querido George

SPEAKER_07 52:58

Pues creo que pasamos a la segunda parte, mi querido Jorge, para hablar ahora del anuario. Que, bueno, pues estuvimos trabajando en colaboración. La verdad es que siempre es un gusto trabajar con Jorge, obviamente, con toda la información y con todas estas herramientas con las que ha ido avanzando y evolucionando. Pues siempre buscando esto que decías hace un momento, Toni, que creo que es clave, la profesionalización del sector, ¿no? Que los datos realmente los podamos utilizar como nuestras herramientas del día a día. y que, pues, podamos tener este tipo de información, pues, actualizada y confiable. También creo que es bien relevante porque hoy estamos viviendo en una etapa en la cual hay un bombardeo de información, pero no toda es confiable. En este caso, pues, bueno, la principal fuente, como ya lo comentaste, son los avalúos, que es lo más cercano a los cierres de todas las transacciones en México. Entonces, a partir de ahí, quisimos hacer un recap de qué pasó durante el 2025, quiénes son los principales jugadores, cuáles son los segmentos donde hay más oportunidad oportunidades, y pues será de lo que les estaremos platicando en

SPEAKER_00 54:02

los próximos minutos. Súper, está padrísimo. ¿Tú lo compartes, Jorge? ¿Quién es quién en el sector inmobiliario? Así que vamos a, qué buen foro nos estamos echando. Siempre que vienen ustedes, pues es un gustazo. La verdad, la pasamos a todo dar.

SPEAKER_07 54:19

No, pues nos encanta. Gracias por el espacio. ¿Comparto yo, Marisol? Sí, por favor,

SPEAKER_00 54:27

Jorge. Ok. Ok, entonces a ver. ¿Quién lo hubiera? Mira, acaba de volar no sé cuántas horas. Mira, está girito. Con sus lentes

SPEAKER_07 54:37

de meta estrenando.

SPEAKER_00 54:38

¿Quién sabe quién le puso a su mate? Le debe haber puesto truco ahí.

SPEAKER_05 54:45

Yo me quería parecer a Tony, entonces por eso me peleé, me dejé la barba y me puse lentes gruesas. Muy bien. Bueno, a ver, aquí estamos. ¿Sí se está viendo? Sí,

SPEAKER_07 55:02

ya se ve. Bueno, como les decíamos, este es un anuario que es prácticamente un compendio de todo lo que ocurrió durante el 2025 y bueno, que nos va dando estos señales de qué es lo que va a ir ocurriendo a lo largo de este 2026, cuáles las perspectivas y las oportunidades que vemos. Así que, si quieres, vamos iniciando, Jorge,

SPEAKER_05 55:24

porfa. Este anuario... está a disposición de la comunidad.

SPEAKER_07 55:40

Así es. Y bueno, pues ahorita quizá no nos dé tiempo de ver todo el documento, pero por supuesto que lo van a poder descargar y ahí estaremos atentos a sus comentarios. Sobre todo, pues eso enriquece mucho también la conversación y el análisis. Un poquito de la metodología, pues bueno, está basado en todos los avalúos, como se los decíamos, son más de 500 mil transacciones, pero no estamos viendo solo el 2025, sino que aquí hicimos la labor de analizar pues desde el 2019 y hasta el 2025. Entonces, en realidad, este anuario con comprende más de 3.5 millones de operaciones. Entonces realmente es una base muy, muy robusta de todo lo que ha ocurrido en la compraventa de vivienda en los últimos años en México.

SPEAKER_05 56:22

Registren este código de invitación anuario, porque al finalizar la sesión, ya esto que están viendo en un PDF estático, buena parte de las diapositivas las podrán ver en forma interactiva, con lo cual podrán hacer sus propias segmentaciones o ver más a detalle la información. este es un poco el temario tenemos un resumen ejecutivo hacemos una pasada bastante rápida por la macroeconomía para poner un poco de contexto y luego ya entramos en el sector hipotecario analizando quienes son los grandes jugadores del sector y como una perlita quienes recuerdan o han conocido ya a Vivi le hemos hecho algunas preguntas para sacar algunos de los datos curiosos que se esconden en esos 3 millones y medio de registros. Entonces, bueno, ahora... todo

SPEAKER_07 57:30

tuyo. Gracias, pues bueno, como resumen, durante el 2025 tuvimos poco más de 506 mil avalúos, de estos no todos terminan en una transacción hipotecaria por el tiempo, pero la realidad es que más del 96% terminan en una transacción, entonces realmente es una cifra muy muy representativa, estas 506 mil transacciones que se dieron, el ticket promedio fue de 1.9 millones, la realidad es que ya estamos más cerca de los 2 millones, seguramente durante el 2026 estaremos ya en ese ticket e incluso superior de acuerdo a cómo va hoy la tendencia,

SPEAKER_00 58:04

hoy

SPEAKER_07 58:09

la vivienda usada pues ya es el plan A, ya no es la alternativa, hoy es lo que domina el 57% de todas estas transacciones, de estas más de 500 mil transacciones ya corresponden al mercado secundario, hemos visto esta transición año con año pero ya finalmente hoy pues vemos que ese es el que está dominando la vivienda usada. La vivienda económica ya desapareció prácticamente, la vivienda de menos de un millón de pesos pasó de ser el 70%, o sea, era lo que dominaba la aguja, y hoy pues equivale únicamente al 40% de las transacciones, con vías de que cada año esta se vaya reduciendo más y más y más.

SPEAKER_00 58:48

Oye, Marisol, y estas viviendas ahora del bienestar que estábamos hablando al principio, cuando antes de que llegaras, pues bueno, van a ayudar a este número, ¿no? Pero pues es que son viviendas de 600 mil pesos, pero decíamos que son pues muy pequeñas, son súper pequeñas y aparte creo que no están 100% terminadas.

SPEAKER_07 59:08

Pues mira, de tamaño en realidad son de, la norma están dictando es que sean de 60 metros, entonces en realidad en tamaño no es tan mal, el tema es que pues se puedan ir entregando efectivamente de acuerdo a como se está proyectando, ojalá que así sea, hay muchos proyectos ya inscritos dentro del programa, se han empezado a entregar ya en este enero, y bueno, pues esperemos que a lo largo del año puedan irse entregando más y más viviendas de este tipo, porque es lo que más se necesita, la realidad es esa, ¿no? Cada vez la iniciativa privada, pues puede hacer menos de estas por todos los costos y lo que ya hemos hablado antes.

SPEAKER_01 59:43

Correcto.

SPEAKER_07 59:45

Y bueno, en términos de plusvalía, y digo, ahorita vamos a ir profundizando, estos son como algunos de los principales highlights, en términos de plusvalía, el noroeste, que son las bajas, principalmente baja norte y baja sur, son los que están lidereando el mayor incremento. Si hacemos este análisis entre el 2019 y el 2025, esta zona del noroeste creció en términos de valor por metro cuadrado un 115%, Tony, es muchísimo. Claramente, pues bueno, esta es una zona de oportunidades donde el valor de la vivienda ha crecido de forma muy importante y por el lado contrario, pues bueno, vemos la Ciudad de México que ya está mucho más estancada, si bien es donde tenemos el precio por metro cuadrado más caro por obvias razones, el costo del suelo principalmente, pero es la que ha tenido menor plusvalía la Ciudad de México anualmente está creciendo en torno a un 4 o 5% cuando el país crece a un 9% en términos de plusvalía anual, entonces pues realmente hoy la Ciudad de México está frenada porque ya estiramos mucho la liga, ya está muy cara pero donde está creciendo más es en la zona del noroeste, porque las bajas, en el caso de la Baja Norte por todo el impulso del turismo médico, del nearshoring, de la inversión extranjera y en el caso de la Baja Sur, pues por todo el tema turístico principalmente. Por el otro lado, bueno, vemos el tema de la alta concentración de los desarrolladores. Fíjate, aquí hay 6 desarrolladores que controlan el 24% de todo el mercado de vivienda nueva. O sea, de todas las más de 200,000 viviendas que venden los desarrolladores en México, 6 players son los que se están llevando una cuarta parte de ese mercado. Entonces, realmente también vemos que hay una alta concentración en estos grandes desarrolladores que si bien hace algunos años pues unos de estos grandes fueron desapareciendo pero hoy viene otra segunda ola de grandes desarrolladores que son los que prácticamente están moviendo la aguja aquí obviamente también estamos considerando las fusiones y adquisiciones como fue el caso de Vinte que como sabemos adquirió a Haber y a Derex, entonces pues ya como grupo evidentemente es el más importante y el más grande de México pero además de Haber pues bueno hay otros participantes muy relevantes como Urruba, como Sadazi, que pues son los que están dominando y que además tienen una buena diversificación geográfica, es decir, operan en diferentes estados y esto hace que sean los que tienen la mayor participación de mercado. ¿Y ahora dónde se quedó? No, ahora también está dentro de estos seis principales players. Ok. E hicimos el mismo ejercicio para los bancos y en este sentido BBVA iba a Norte son los que originan el 51% del crédito, Toni. O sea, entre estos dos, a pesar de que también han entrado nuevos bancos, se ha diversificado también la oferta de créditos hipotecarios, pero la verdad es que en términos de colocación vemos que está muy, muy concentrado en estas dos instituciones financieras. Y bueno, pues la falta de oferta sigue siendo el principal cuello de botella. No es que no haya demanda. Seguramente podríamos vender mucha más de estas 500 mil viviendas por año podríamos estar llegando a las 700 mil que en su momento tuvimos, pero lo que está frenando el que crezca más el mercado es que no hay oferta, principalmente oferta económica o asequible de menos de un millón de pesos. Ahora sí podemos avanzar, Jorge, porfa. Y bueno, aquí ponemos un breve contexto macroeconómico que de hecho te cedo la palabra.

SPEAKER_05 1:03:39

Bueno, tener en cuenta que entramos en un 2026 no con un gran impulso por parte de la macroeconomía. Tenemos un... Tuvimos un tercer trimestre con... un crecimiento negativo que se compensó en cierta medida en un cuarto trimestre y ahí justamente uno de los impactos más relevantes fue el hecho de una caída en las actividades de construcción y actividades secundarias. El pronóstico para el 2026 del PBI es del 1.25%. La inflación esperada es del 3.95%. Y acá ponemos... con un color un poquito más llamativo, la inflación subyacente, porque esta es la que hace, que condiciona un poco las expectativas respecto a tener una inflación más alineada en los objetivos de Banxico. El costo del dinero, tenemos una tasa actual del... del 7%, que ha venido descendiendo continuamente desde marzo del 23. Se tiene como un objetivo de cierre del 6.5%. Esto es importante para la industria, para la industria hipotecaria. Vamos a ver más adelante un una relación entre lo que puede ser el poder adquisitivo, la tasa hipotecaria y el valor de la vivienda y cómo estas variables influyen como para que el mercado pueda ser más o menos dinámico. El dólar se lo prevé en forma estable, digamos en un cierre que pudiera estar alrededor de 18.50 para este año.

UNKNOWN 1:05:47

El

SPEAKER_05 1:05:47

Bueno, las tasas hipotecarias siguen siendo elevadas con respecto a lo que pudieran ser otros países mucho más dinámicos en este sentido, pero se abre una ventana de oportunidad para el sector con esta perspectiva de tasas a la baja. ¿Implica este entorno para crédito hipotecario? Bueno, el abaratamiento de crédito será gradual, no inmediato, aunque Banxico ha recortado 150 puntos básicos, el expert bancario absorbe buena parte de ese beneficio. Las tasas hipotecarias no bajan al mismo ritmo que la tasa de referencia. Tampoco se dispararon cuando se disparó la tasa de referencia. O sea, mantuvieron un comportamiento mucho más estable. La oferta no es se contrae justo cuando la demanda busca reactivarse. Este freno que mencionamos recién del 1.5% de la construcción. La ventana de refinanciamiento se abre antes que la originación nueva con las tasas en descenso pero precios de vivienda en alza. El primer beneficio es para quienes ya tienen crédito por la portabilidad y mejora de condiciones. La originación nueva depende de de que la caída en tasas supere al encarecimiento del mueble. Les vamos a dejar esta herramienta, además, en la parte interactiva para que puedan hacer sus simulaciones. Bueno, obviamente todo esto fue considerado mirando hacia adentro fundamentalmente y si bien siempre está latente el riesgo externo, las circunstancias que tristemente el mundo vive hoy en día, no las teníamos en el radar al momento de ponernos a trabajar con este tema. Bueno,

SPEAKER_07 1:07:48

ahora pasamos al sector. Gracias Jorge. Aquí pues entrando ya de lleno a qué pasa en el sector hipotecario, pues vemos que claramente no es el mismo que teníamos en el 2019. En seis años cambió de manera radical. Realmente pues no es tanto tiempo, pero sí vemos cambios pues muy importantes en la configuración. Especialmente pues este segmento del que ya hablaba yo, de menos de un millón de pesos, se cayó 57% el número de transacciones, que no es un tema menor por el contrario es algo que nos debería de estar preocupando y ocupando porque pues la principal alternativa ha sido la vivienda usada o sea no se produce nueva entonces se vende más usada especialmente para este segmento de menos de un millón pero que está pasando que la usada también ya sube de precio ante la presión porque hay demanda evidentemente hay gente que necesita y hay mucha gente que necesita este tipo de vivienda entonces pues ley de oferta y demanda si hay más demanda empuja los precios entonces pues cada vez va a haber menos oferta, Tony, esa es la realidad, o sea, ya no solo va a pasar Cada vez va a estar más caro Exacto, ya no solo va a ser nueva, sino también la usada va a estar más cara y no le va a alcanzar a la gente y vamos a desatender este segmento tan tan importante repito, esta caída del 57% es realmente algo muy muy muy grave, que aquí es todavía pues más claro, lo vemos hasta un millón de pesos en el 2019 representaba un 70% hoy representa un 40% pero por el otro lado pues quién es el ganador cuál es el segmento que creció de manera muy muy relevante el de 1 y hasta 2.5 millones de pesos ahí lo podemos ver es la barra de color azul más claro pasó de un 22 a un 40% prácticamente se duplicó ese mercado por el mismo incremento de precios pero pues ese es uno de los segmentos que hoy vemos con mayor oportunidad y donde hay mayor demanda así que ojo si traemos transacciones en este rango pues pues claramente son las que mejor se están moviendo entre 1 y 2.5 millones de

SPEAKER_00 1:09:49

pesos. Ahora sí que todo lo que se haga se vende.

SPEAKER_07 1:09:54

Exactamente. Y bueno, aquí está esta caída dramática de la cual hablábamos de este 57%. Se vendían más de 170 mil viviendas por año de menos de un millón de pesos en el 2019. El año pasado apenas llegamos a 72 mil 400. Y este es el problema, ¿no? Que esta escalerita hacia la baja... año con año va de manera decreciente y la tendencia es que cada vez se reduzca más y si no hacemos algo, pues seguirá así. Aquí te dejo la

SPEAKER_05 1:10:26

palabra, Jorge. Bueno, gracias. Este es un índice que hemos trabajado que lo llamamos el índice de asequibilidad hipotecaria, donde lo que estamos considerando son, con base 100, en el año 2019 distintas variables por un lado tenemos en cuenta el poder adquisitivo de la población el poder adquisitivo medio la variación de los valores de los inmuebles siempre medidos a partir del valor unitario del metro cuadrado y la tasa de inflación en el Hay dos líneas. La línea punteada es el precio relativo y es el cociente entre el precio del metro cuadrado y el ingreso laboral. mide en definitiva cuánto subieron los precios respecto al salario en cambio la línea sólida es el esfuerzo financiero es una simulación incorporamos la tasa hipotecaria con un long to value del 90% a 30 años de plazo entonces esto puede tener un efecto a favor o puede tener un efecto en contra depende de cómo se comporte esta tasa acá por ejemplo podemos ver en el 2021 lo que llamamos el efecto aliviador mientras el índice de precios decía que el esfuerzo bajó 7% el índice con tasa nos muestra que el esfuerzo real bajó casi un 14% porque fue uno de los momentos en los cuales se aplicó una importante baja en la tasa esto que aquí se ve de manera estática como les comentaba dentro de la versión interactiva a través del dashboard podrán hacer simulaciones y podrán ver según el nivel salarial qué tipo de crédito se puede obtener qué impacto tiene un punto en la baja de la tasa Como anticipo, un punto en la tasa de la baja, si se mantienen constantes las demás condiciones, nos retrotraería al nivel de esfuerzo requerido en el 2019. O sea, por eso es importante lo que ocurra con las tasas. Y obviamente todo esto significa un desafío para toda la industria de la banca y del crédito hipotecario.

SPEAKER_07 1:13:10

Y bueno, aquí vemos lo que ya comentábamos, que la vivienda usada está dominando el mercado. Pasó de un 50% a un 56% en seis años. ¿Por qué ha ocurrido esto? Pues por la falta de oferta nueva que ha empujado más en los segmentos más bajos. Y, bueno, pues, se están equilibrando los precios. Aquí podemos ir viendo que antes había una mayor brecha. Decías, compro usado porque me cuesta mucho más barato. Hoy la realidad es que ya no. Se emparejaron prácticamente ambas. Traen un ticket promedio de 1.9 millones de pesos, como lo podemos ver en la última barra. ¿Cuál es la diferencia? El precio por metro cuadrado. Aquí pasamos de una brecha de un 13% a un 22% por el mismo ticket. La ofrece la... usada ofrece significativamente más metros, ¿no? Esa es realmente la diferencia, cuesta lo mismo, 1.9 millones de pesos, pero te estoy dando viviendas más grandes cuando

SPEAKER_00 1:14:08

compras una usada. O sea, no puedo creer que casi

SPEAKER_07 1:14:16

estemos al doble de precios,

SPEAKER_00 1:14:16

eso está bien cañón. Está cañón, sí.

SPEAKER_07 1:14:18

Aquí está lo del tamaño, la usada promedia 94 metros cuadrados, la nueva 82, mismo precio, pero tienes más espacio, y también mejor de zonas, ¿no? Eso también ha empujado la vivienda usada que pues típicamente estaban en zonas más céntricas porque obviamente cuando se desarrollaron el costo de la tierra era más barato, entonces pues la gente por eso está privilegiando comprar una usada porque está mejor ubicada y te da más metros en términos generales. Y aquí lo vemos por región, la región donde se da la mayor concentración de créditos es en el centro, poco más de trescientas 87 mil operaciones en este histórico que concentra pues casi el 40%. O sea, de todo lo que se ha vendido en México en los últimos seis años, el centro es donde se ha dado el mayor volumen de operaciones, pero no la mayor plusvalía. En el caso del noroeste, que ya hablaba yo hace un ratito, hablamos de poco más de 170 mil operaciones, que principalmente las que mueven ahí son las bajas. Está el noroeste, también con un volumen importante, 170 60 mil operaciones. Occidente, donde encontramos Guadalajara, bueno, Jalisco como uno de los motores principales, 135 mil. Y el sureste es el más rezagado, a pesar de que tenemos polos importantes turísticos como Quintana Roo o Yucatán, pero sigue siendo la zona más rezagada en términos de colocación hipotecaria. Ah, caray, a ver. Y aquí está la plusvalía.

SPEAKER_00 1:15:53

A ver, regresémonos a la anterior. O sea, la zona más rezagada es sureste

SPEAKER_07 1:15:59

o

SPEAKER_00 1:15:59

sea Quintana Roo no

SPEAKER_07 1:16:04

lo puedo creer sí digo lo que pasa es que es la región entonces si bien Quintana Roo

SPEAKER_00 1:16:09

bueno estás hablando de Oaxaca, Chiapas Campeche, Chiapas inclusive Yucatán Quintana Roo wow

SPEAKER_07 1:16:22

sí que realmente pues ahí aunque Quintana Roo y Yucatán traigan buenos números pero cuando lo juntas con el resto de los estados pues es que ya baja con respecto a otras regiones

SPEAKER_04 1:16:33

y aquí

SPEAKER_07 1:16:34

vemos las plusvalías la mayor plusvalía pues ya lo hablaba yo es el noroeste traemos una plusvalía acumulada de un 87.8% pasó de 10.900 a 20.500 pesos por metro cuadrado prácticamente se duplicó el valor por metro cuadrado en esta zona y que repito, las bajas, tanto la norte como la sur, son las que empujaron más. En segundo lugar, tenemos... el noreste, en el noreste traemos un 71%, pasamos de 10 mil a 17 mil, ahí está Nuevo León, que Nuevo León pesa bastante, de hecho sigue siendo el estado con mayor colocación de vivienda a nivel nacional, por eso vemos también este incremento importante.

SPEAKER_04 1:17:24

Y

SPEAKER_07 1:17:24

si esto ya lo bajamos a ciudades, es la siguiente, ahora sí, Jorge, ¿qué pasa en este noroeste? ¿Por qué está también noroeste? Pues aquí está Baja California Norte tuvo un incremento del 117%. O sea, este claramente tuvo el mayor incremento. En segundo lugar, la Baja Sur con un incremento acumulado entre el 2021 y el 2025 del 107%. Chihuahua también tiene un comportamiento bastante bueno en términos de plusvalía, un acumulado de 60%. Durango, que a veces no hablamos tanto de Durango, pero bueno, además de ser un estado muy grande en extensión territorial, también trae muy buenos números en plusvalía. Sinaloa y Sonora, en el caso de Sinaloa, bueno, con todo y los temas de seguridad que han ocurrido en los últimos años, pero la plusvalía ha sido bastante atractiva, lo mismo que el caso de Sonora. Entonces, digamos que esos son los ganadores en la región noroeste, y por el otro lado está la región rezagada, que es el centro, donde si bien se ha concentrado el mayor volumen de operaciones, pero La plusvalía no ha sido tan alta como en otros lados. Y bueno, pues donde ha habido menor plusvalía es la Ciudad de México, con un acumulado en este mismo periodo de apenas un 42%. Y Morelos, Morelos también trae números bajitos, apenas un 37% en estos años. Y Tlaxcala, Tlaxcala también 4.5%. ¡Guau!

SPEAKER_02 1:19:02

Y

SPEAKER_07 1:19:02

bueno, las ocho cifras clave del 2025, pues 506 mil operaciones, ticket promedio de 1.9 millones de pesos, el precio por metro cuadrado más caro está en la Ciudad de México con más de 45 mil, pero la menor plusvalía, un 70% de incremento en el ticket, no en el valor por metro cuadrado, en el ticket, es decir, este 1.9 creció un 70% con respecto al 2019, el 40% de los avalúos están en menos de un millón de pesos, 57% de vivienda usada y Noroeste es el líder, ¿no? Es un poco retomando y aquí, bueno, pues el municipio más caro, San Pedro Garza García, con 62 mil pesos por metro cuadrado. Y ahora vamos con los players que ya adelantábamos hace ratito en términos de desarrolladores de vivienda, desarrolladores y constructores. Seis son los que prácticamente dominan una cuarta parte de todo el mercado de vivienda nueva. Seis versus otros 6,600, Tony. También esto es bien relevante. En México tenemos un mercado muy pulverizado. Si bien hay seis que venden mucho, pero hay otros más de 6,000 que su participación realmente es muy, muy relativa. Hay mucho desarrollador local. Eso también lo notamos. Y bueno, pues esto hace que tengamos un mercado realmente muy, muy fragmentado. En términos de crédito, bueno, ya empezamos con la parte de los desarrolladores y ahorita pasamos al otro. La que sigue, por favor. Aquí podemos ver justamente cómo se ha comportado en términos de número de operaciones. Haber es el líder indiscutible, el número uno. Entre el 2020 y el 2025 se ha mantenido ahí como el más grande en términos de número de transacciones, aunque es importante aquí destacar que bajó en el 2020. Ahí vemos el numerito al lado. Eran alrededor de 18 mil operaciones por año. En el 2025 cerró con 16 mil. $15,900. Entonces, sí es el líder, pero está vendiendo un poquito menos que lo que vendía hace unos años. Después, pues, traíamos en segundo lugar a Sadazi, que para el 2025 pasó de un segundo a un tercer lugar, aunque creció en términos de número de operaciones, pasó de $8,500 a $9,300, pero le ganó por ahí Ruba, que Ruba va para arriba. Ruba pasó de un cuarto a un segundo lugar en el 2025 le fue muy, muy bien a Arruba, que además es un caso interesante porque no vende necesariamente barato. Realmente su ticket promedio es mucho más alto que el que tiene Haber y su volumen de operaciones es bastante alto. El año pasado cerró con poco más de 12 mil operaciones, siendo también de los principales ganadores del sector. Sadasi se quedó con el tercero. En cuarto, Vidusa. Vidusa es un desarrollador de Monterrey, también muy relevante, de los pocos que sigue haciendo vivienda de menos de un millón de pesos y esto pues le genera evidentemente volumen y por eso está en este ranking. Ara, que nos preguntabas hace ratito, estaría en el quinto lugar, pasó de un tercero a un quinto lugar y finalmente Hogares Unión también es de los más relevantes con una buena diversificación geográfica.

SPEAKER_05 1:22:28

¿Acá podemos ver?

UNKNOWN 1:22:39

Sí.

SPEAKER_05 1:22:39

No, justamente lo que comentaba recién, como las diferentes estrategias si ya lo han por montos, no por número de operaciones vemos el salto que pegó Ruba que lo ubica a lo largo de los tres últimos años en el primer lugar porque fue abandonando probablemente antes que la competencia, la producción de vivienda social, incursionando más en vivienda de mayor valor con el ticket más alto que comentaba Marisol. Entonces aquí, si lo pedimos ya por los montos de los aborudos, el primer lugar lo ocupa Arruba, lo desplaza al segundo lugar a Haber. Sadazi se mantiene en el mismo tercer lugar, Gidusa en un cuarto lugar, Ara en el quinto, y Hogares Unión sigue en el mismo sexto lugar.

SPEAKER_07 1:23:28

Y realmente el cambio significativo aquí es en Ruba, que en dinero es el que está ganando más, o el que está generando más.

SPEAKER_05 1:23:39

Aquí tenemos una comparativa... Y a ver, ¿y metros? ¿Quién está vendiendo más metros? Entonces hicimos este corte por superficie evaluada. En el primer lugar nuevamente aparece Ruba, en el segundo lugar aparece Haber, Sadas y Vidusa, Ara y Lugares Unión. Es bastante consistente según este mismo corte de información.

SPEAKER_07 1:24:12

Y bueno, aquí vemos que claramente Haber es el que lidera. En este caso, bueno, pues como les decíamos, ya se considera esta adquisición de Haber de las otras dos empresas. Bueno, de hecho, Vinte compró a Haber, pero bueno, ya los estamos uniendo. Vinte, Haber y Derex como un solo grupo y es el que está dominando. Y bueno, en el rango de 1 a 2.5 millones de pesos, Haber y Ruba concentran su mayor valor. Es el rango de mayor volumen y donde se definen define la escala del negocio, aún por encima del segmento de más de 2.5 millones. Como lo adelantábamos hace ratito, ese es el que está moviendo más la aguja hoy, el de 1 a 2.5 millones de pesos. Y de menos de un millón de pesos, pues ahí participan más los otros desarrolladores, como son Ara, Vidusa y Hogares Unión. Adelante,

SPEAKER_05 1:25:06

Jorge. Bueno, estas son las matrices de posicionamiento. En este caso, las tenemos bajo dos criterios diferentes que nos permiten entender un poco las estrategias. Entonces, en la primera matriz tenemos montos y ticket promedio. Entonces, acá lo que veíamos recién, vemos que Rúa se ubica en el mayor volumen en cuanto a Ticket promedio. Sadazi es como que está prácticamente en el equilibrio. Haver está más abajo. Esto en cuanto a los montos y ticket promedio. Y esto en cuanto a valores y número de operaciones. Podemos ver que efectivamente Haver es la que tiene mayor volumen, pero sin embargo es la que tiene el ticket promedio más bajo. Ruba está muy por arriba en el ticket promedio y un poco por debajo en los volúmenes. Y nuevamente encontramos acá como un equilibrio en Sadasi. Digamos, En definitiva, creemos que no hay una estrategia ganadora, que cada uno de estos grandes players ha definido sus estrategias y en cierta manera todas han resultado exitosas. Acá hicimos un análisis de las plusvalías de cada desarrollador. ¿Cómo lo analizamos? Tomando unos históricos de los valores de sus desarrollos comparados con los valores actuales. Y acá, quien gana en esta... en esta manera de analizar, es Vidusa. Vidusa es la que ha logrado darle una mayor plusvalía a sus transacciones, con un 71% aproximadamente. Bueno, acá... para no entrar mucho en detalle, lo que hicimos fue segmentarlo. Entonces acá tenemos cuál es el segmento de hasta un millón de pesos y el segmento de uno o dos millones y medio y luego los segmentos más altos. Bueno, en esta gráfica, como es estática, muchos no lo van a poder ver, pero cuando tengan la versión en línea, le dan clic en alguno de los cuadros y les va a dar una referencia de qué desarrollador, con qué otorgante financia su producto final. No es crédito puente, no confundan, no es crédito puente. Y a su vez, cuáles son las unidades de evaluación que están financiando perdón, que están evaluando esas operaciones. Esto es lo que nos permite ver o tratar de entender un poco, son estas alianzas de alguna manera implícitas, porque esto no es que haya un convenio, pero digamos son esas como alianzas implícitas en la relación cliente-provedor. El segundo rubro dentro del sector es el de los otorgantes de los créditos hipotecarios. En este caso nos hemos concentrado solamente en la banca. Hemos excluido la Zonavis, básicamente Infonavit, porque el peso propio que tiene Infonavit y el sesgo muy dirigido hacia los segmentos de salario más bajos desequilibra la muestra. Entonces hemos puesto un énfasis en la banca. No sé si quiere comentar.

SPEAKER_07 1:29:06

Sí, aquí pues está claro que BBVA es el que domina el mercado y además con un crecimiento sumamente relevante. Pasó de 27 mil a más de 39 mil operaciones en estos años, entre el 2020 y el 2025, consolidándose como el principal banco, específicamente en este caso, como el principal banco para crédito hipotecario. En segundo lugar estaba Norte, que por ahí en el 2021 tuvo una caída, pero prácticamente ya se recuperó el año pasado y también muestra un crecimiento importante. Pasó de 18,700 a más de 22,600 transacciones. Y en tercer lugar, Santander, que igual tuvo ahí algunas variaciones en el Inter, pero regresó a su tercer lugar también como uno de los principales bancos. Después le seguiría Scotiabank, Panamex y HSBC, que bueno, HSBC sí cayó un lugar en el número de operaciones.

SPEAKER_00 1:30:02

Como que, a ver, BBVA siempre le ha apostado y desde hace muchos años este tema y creo que van muy bien, igual que Banorte. Y los demás bancos, conforme van necesitando su cartera, ahí le van sacando las promociones para meterle más cartera al crédito hipotecario, ¿no? Pero los que vemos muy, muy enfilados, pues son estos. Aunque Escocia y Santander también, pero creo que sí están más enfocados los otros,

SPEAKER_07 1:30:28

¿no? Sí, de hecho, si lo vemos aquí en Monto, Santander y Banorte están muy similares, en torno a los 100 millones 100 mil millones, por ahí digamos que si lo vemos en bloque, el primer bloque pues sería claramente líder indiscutible BBVA, el segundo bloque Banorte y Santander, el tercero Scotiabank y ya con montos menores HSBC y Banamex.

UNKNOWN 1:30:51

Correcto.

SPEAKER_07 1:30:52

Y en ticket promedio, esto también es interesante, ¿qué tipo de vivienda están financiando? Porque, bueno, si BBVA es el que domina en volumen, pero si vemos es el que está teniendo el ticket promedio más bajo, el ticket promedio en el caso de BBV es de 3.5 millones de pesos, que de estos seis bancos, pues es el ticket más bajo, y el que financia la vivienda más cara, digamos, o el ticket promedio más alto, es Santander, con 4.6 millones de pesos. En segundo lugar, Banorte, que Banorte, pues ahí es donde ves que tiene una buena relación porque su ticket promedio es alto y su volumen de operaciones también. Entonces, en los dos rubros está en segundo lugar, en este caso de ticket promedio con 4.5 millones y en tercero Scotiabank, que también está muy orientado a segmentos

SPEAKER_05 1:31:38

residenciales. No sé si los llegamos a comentar, pero estos seis players representan más del 90% de las operaciones de los créditos de la banca. O sea, es el mercado...

SPEAKER_00 1:31:55

Que pongan su banco entre todos ellos.

SPEAKER_05 1:32:01

Bueno, acá también vemos un resumen de cómo se combinan estas estrategias en una matriz de posicionamiento donde el BBV es el que tiene el mayor volumen Pero, como lo comentó recién

SPEAKER_04 1:32:21

Marisol, con el ticket más bajo. En

SPEAKER_05 1:32:23

cambio, el ticket más alto lo tiene Santander. Bueno, acá lo que acabo de decir, que se concentra el 90% del total de las operaciones de la banca. Y si sumamos a las Unavis, representan el 24% del total. HSBC es como el... momento el que está con el ticket más bajo y el menor volumen. Es la posición menos atractiva en este

SPEAKER_00 1:32:59

momento. Es que se les fue el bueno. ¿Quién sabe si ahora con el nuevo?

SPEAKER_05 1:33:07

Bueno, acá se ve un poco también la variación interanual. Acá estamos comparando 24 contra 25, donde... Santander es quien ha crecido más. Si bien el liderazgo lo tiene BBV, pero en el crecimiento interanual, quien más ha crecido, tanto en cantidad de baludos como en montos, es Santander. Y en el extremo opuesto, vemos la caída significativa que tiene HCBC. Y Banamex. Y Banamex, por cantidad y por volumen. Bueno, este es un análisis un poquito más a detalle de cuál es el comportamiento por región, donde prácticamente en todos los casos quien tiene la prevalencia es justamente BBV. Pero en algunas regiones lo supera, en cuanto a montos, lo supera también Banorte. Esto es una síntesis de lo que comentábamos de esta gráfica de las alianzas. Acá, digamos, las interpretaciones que pudimos hacer nosotros viendo esta gráfica en forma interactiva. En cuanto a las unidades de evaluación, hemos adoptado algunos criterios para que la muestra solamente esté basada en aquellas instituciones, unidades de evaluación, que al momento de hacer este reporte mantenían su contrato vigente tanto con Infravit como su registro activo ante Sociedad Hipotecaria. Si en algún momento de la historia lo tuvieron y tuvieron una cierta posición dentro del grupo de los Big Six, pero si en este momento no lo tienen, los hemos excluido de este análisis. Y acá lo que nos encontramos es que también hay un líder indiscutido que es Tasvaludo, que tiene a su vez una relación muy estrecha con BBV. Digamos que la suerte de Tasvaludo está muy ligada a la suerte de de BBV luego vemos como valor comercial que es una unidad que tiene su casa matriz en Monterrey se ha mantenido prácticamente en el segundo lugar permanentemente. Corporación Mexicana ha pasado de momento del tercero al segundo lugar y vuelve a ubicarse en el tercer lugar. Baproy ocupa el cuarto lugar, Tinza el quinto lugar y Imbalsa el sexto lugar. Esto medido por la cantidad de avalúos bancarios. Si bien no hemos hecho una, en la parte de los otorgantes, no hemos hecho un análisis puntual de la Zonavis. En este caso sí hicimos una diferenciación porque las unidades de evaluación tienen como dos segmentos muy diferentes. Quienes se especializan en la atención del crédito de la banca y quienes se especializan en la atención de los créditos de Infonavit. Y acá sí ha habido, como pueden ver, si comparamos esta estabilidad podríamos decir, en las posiciones, con estas fluctuaciones. Y esto básicamente se ha debido a los distintos procesos por los cuales fueron sometidas estas unidades, en algunos casos por bajas de otros players y las alianzas que se tejieron a partir de ahí. Pero bueno, tenemos al cierre, en primer lugar a ANEPSA, UBA en segundo lugar, Capital Avaludos, Carrera, Cabello y A1. Ellos son los seis grandes dentro del segmento de las ONABIS.

SPEAKER_07 1:37:43

Y digo, entiendo que ya traemos el tiempo un poquito encima, entonces si quieres nos vamos a las conclusiones, Jorge. Obviamente el documento completo lo van a poder ver a detalle y estaremos muy pendientes de sus comentarios, pero pues finalmente como conclusiones, pues dos mercados, el mercado se bifurcó, hay uno pues muy fuerte que es el de medio y residencial y otro que se ha roto que es el económico. La oferta es el principal cuello de botella, la vivienda usada ya no es el plan A, ese es el plan tal cual, entonces bueno, la nueva debe

SPEAKER_02 1:38:14

competir.

SPEAKER_07 1:38:17

Ya no hay plan B. Ese ya es el plan A. Y bueno, las regiones que más están apreciando, pues son las que más generan el empleo formal y la actividad productiva, como siempre lo hemos dicho, la vivienda sigue al empleo, entonces, pues el ejemplo claro está en esta región del noroeste. El reto, pues es replicar esa misma dinámica en zonas de mayor densidad, cómo le hacemos para que el sureste se parezca más al noroeste y podamos tener también cifras, eh, tan atractivas como las que vemos ahí. Escalar también, ganar mercado ya no es vender más, como lo podemos ver, Ruba lidera en valor con menos volumen que Haber, Santander crece donde BBVA no lo hace y el sector premial que captura margen por operación no solo es acumulación de transacciones sino ver qué tipo de estrategias nos hacen ganar más. Los Big 6, la concentración pues es una oportunidad, 6 desarrolladores y 6 bancos hoy están controlando el mercado y bueno, bueno, pues esto que nos indica es una mesa chica donde se pueden tomar decisiones rápidas. La pregunta es, pues, ¿quién convoca para que se puedan tomar estas decisiones? Y acciones, el déficit, pues requiere un plan conjunto. Cada año, sin vivienda económica nueva, se va ampliando, vamos acumulando más este déficit y vamos a hacer que se encarezca. O sea, el problema no solo es que acumulamos déficit, sino que va a seguir empujando a que el precio sea mayor y a menos mexicanos les alcance.

SPEAKER_00 1:39:42

O sea, las viviendas el bienestar no van a ayudar realmente a que cambie nada el panorama.

SPEAKER_07 1:39:49

No es suficiente, o sea, es una buena iniciativa,

SPEAKER_00 1:39:53

pero hace falta más. O sea, me queda claro, o sea, están haciendo algo, pero lo que trato de decir es, y no es un comentario contra el gobierno, lo que trato de decir es, las viviendas del bienestar, pues más o menos van a solventar el bono demográfico del sexenio, casi, casi,

SPEAKER_03 1:40:12

¿no?

SPEAKER_00 1:40:13

O sea, al final del sexenio hubo más personas, Hay más casas, pero hay más personas. Entonces, el número de casas que se hacen, pues, contra las nuevas personas que nacen, pues, casi, casi ahí se andan dando y va a seguir siendo el mismo déficit al final del sexenio. Eso es lo que estoy tratando de entender. ¿Es correcto?

SPEAKER_07 1:40:37

Es correcto.

SPEAKER_00 1:40:38

Y la otra cosa que no me encanta es que sean Big Cs por Big Cs, Big Cs por las dos partes. O sea, creo que tendríamos que tener un mercado mucho más abierto porque al tener... y me da mucho gusto por las grandes vivienderas porque conozco a la gran mayoría de los CEOs o dueños de estas grandes vivienderas y han hecho un gran trabajo pero me parece que deberíamos estar mucho más con muchas, muchas, muchas más opciones muchísimo más dinámico muchísimo más abierto o sea, como que estamos muy encasillados en el mismo producto prácticamente y tanto en el mismo producto hipotecario como en el mismo producto inmobiliario. Lo que pienso un poquitín.

SPEAKER_07 1:41:24

Concuerdo. Pues, no sé si quieras cerrar, Jorge, con esta parte de las perspectivas.

SPEAKER_05 1:41:31

Bueno, le dejamos aquí las perspectivas para que luego lo puedan analizar con más detenimiento. Para no... Son demasiados números como para poder digerirlos ahora en esta... en esta plática, pero bueno, van a tener la posibilidad de contar con el documento, donde no solamente hablamos de las perspectivas, sino que cuáles son las acciones que entendemos se pueden dinamizar, que pueden dinamizar el mercado, desde el punto de vista de lo que le compete a desarrolladores, a gobiernos reguladores y a la banca e Infonavit. Creo que esta síntesis Es muy importante, el sector vivienda no necesita una sola gran reforma, necesita 12 acciones coordinadas. Bueno, acá les dejamos esto que decíamos, algunas de las curiosidades. Les anunciamos que va a estar el dashboard interactivo y los que ya conocen a Vivi saben que pueden también preguntarle de este tipo de cosas. de curiosidades, como por ejemplo que en el año 2025 el precio unitario por metro cuadrado más alto que se registró fue en Polanco a 248 mil pesos por metro cuadrado. En nombre de METIC Analysis quiero agradecer especialmente, muy especialmente a Marisol, porque realmente este anuario que ha tenido, sinceramente estamos muy satisfechos por la repercusión que tuvo. No hubiera sido posible sin la gran capacidad de análisis que nos aporta ella por encima de lo que es el dato duro. así que

SPEAKER_00 1:43:34

bueno, muchas gracias Marisol y muchas gracias a todos ustedes también bravo, bravo como siempre a ver, esta información, lo que acabamos de ver hoy, a ver claro que el foro se nos fue un poquito más de tiempo pero vale mucho la pena entenderlo como tal creo que toda la información que recibimos aquí es, a ver acuérdense que la información es lo que nos están regalando nuestros amigos de Metric Analysis y mi querida Marisol es tener información y la información es poder en la primera parte vimos esta nueva herramienta que está espectacular para hacer sus análisis de mercado comparativo y presentarlos de una manera formal con datos duros no nada más mira sabes que están vendiendo en tal y bueno pues ya y pues mira yo le calculo tan precio mínimo precio máximo a ver no aquí está toda la información para verdaderamente saber dónde estás en el mercado y saber, pues, cuáles son las alternativas. Entonces, la primera parte estuvo, a ver, esta herramienta vamos a ayudar y vamos a estarla promoviendo constantemente aquí en Tiburones Inmobiliarios para que la estén utilizando y podamos ver cómo pueden hacer, sobre todo, más negocios y ayudarle al mismo mercado. Porque, a ver, muchos de los errores que pasan es que llegan, oye, yo quiero por mi casa 10 millones, sí, cómo no, te pago el 3%, sí, cómo no, y no firmo contrato, sí, cómo no. Ese es el gran problema del mercado inmobiliario muchas veces en México y en Latinoamérica. Es, no, no son 10 millones, mire, son 8.750.000 pesos lo que vale sin mueble. Y no es el 3%, es el 6% lo que cuesta mi servicio. Y para que tengamos una relación justa, debemos de firmar un contrato. Así es como deberían de hacerse las cosas en México. Y este es un gran paso para que verdaderamente le den poder al inmobiliario para que puedan lograr esa parte. Por el otro lado, pues el anuario, a ver, información de muchísimo valor, o sea, es estudiar la estadística, estudiar las tendencias, ver hacia dónde van, cuáles son esos grandes players, nosotros estamos haciendo pues ahorita acercamientos con uno de los grandes players, siempre estamos buscando hacer las cosas de mejor forma, y creo que esa información, insisto, te va a dar poder y con el poder vas a poder lograr negocios así que pues bueno estamos muy agradecidos con ustedes por toda esta información que nos han dado los felicito en los grupos de tiburones inmobiliarios van a poder tener los enlaces para que puedan hacer sus análisis de mercado comparativo con esta nueva herramienta de métrica análisis y también para que puedan conocer este anuario que pues está espectacular me dio mucho gusto ver ahí el nombre de Horacio Urbano también al quien le mando un saludo, que creo que también ahí estuvo ayudándolos, ¿no? En el anuario. Así es. Es el autor del prólogo. El autor del prólogo.

UNKNOWN 1:46:45

Ándale.

SPEAKER_07 1:46:45

Está muy interesante

SPEAKER_00 1:46:47

para que lo lean. Ah, pues es que le sabe mucho mi amigo. Bueno, este, mi querida Marisol, pues como siempre, es un placer que hayas estado aquí con nosotros, es tu casa, este, nos encanta, pues la verdad nos das muchísima información y bueno, pues creo que vienen muchas, muchas nuevas y buenas cosas durante el 2026 que vamos a seguirlos teniendo muchas veces aquí y mi querido Jorge, pues sabes que es tu casa, que, que, que Tu información, ahora sí...

SPEAKER_04 1:47:18

Te

SPEAKER_00 1:47:21

voy a decir. Tu información valuable es invaluable, amigo. Así que muchas gracias por todo lo que... Ándale. Gracias por tu cariño hacia México y por tu cariño a Tiburones Inmobiliarios. Gracias a los dos por haber estado esta mañana con nosotros. Les mando un fuerte abrazo. Cuídense mucho. Que Dios los bendiga. Y nos vemos

SPEAKER_07 1:47:40

en

SPEAKER_00 1:47:45

la próxima. Claro que sí. Muchas gracias, Tony.

UNKNOWN 1:47:46

Gracias a todos. Gracias, gracias.

SPEAKER_00 1:47:47

Oigan, se nos fue largo el foro. Vamos a hacer, no sé si hacemos de una vez los giveaways o ya nos vamos al próximo y los hacemos dobles la próxima vez porque creo que se nos ha ido muy rápido. Hay algo bien importante. Miren, el voluntariado corporativo Doctor Payaso. Miren, va a haber un, aquí tenemos toda la información que nos manda mi querida Pamela Cuevas para un voluntariado corporativo que pues esta fundación de Doctor Payaso la verdad es que pues nos ayudan muchísimo y ahí puedes escanear el código QR en donde vas a obtener un 10% descuento si estás interesado en apoyar, yo creo que debemos de hacerlo, la verdad es que pues hay esta certificación que creo que vale muchísimo la pena y de veras hacen una labor increíble doctor payaso felicidad que sirve ahí está el código qr por favor escanea lo participa en este voluntariado corporativo que hace doctor payaso muchísimas gracias a mi querida pamela que nos manda esta información este y bueno pues yo creo que los giveaways los mandamos para la próxima semana esté regresando porque ya nos va al tiempo agradecemos a nuestros patrocinadores Novo, gracias a Novo, gracias a Foret, con Armorán Plaza, gracias a TUM, bueno, pues vamos a ya a hacer grandes cosas ahí con ellos, Peachtree Group, MB, Signature Properties, Marjalizo Real, y pues muchas gracias a todos nuestros patrocinadores, también a nuestros amigos de Ciudad Maderas, y bueno, únete a la comunidad de tiburones inmobiliarios, ahí está el WhatsApp, para que los que no estén en nuestros grupos, grupos se metan y ahí van a poder recibir toda, toda, toda la información, de igual forma síguenos en nuestras redes sociales, tanto de Tiburones Inmobiliarios como de Tiburón Inmobiliario Tony Hanna y síguenos en nuestros podcasts también ahí estamos para ti la próxima semana nos vamos de vacaciones, es Semana Santa y yo espero que pues muchos de ustedes descansen y los que no descansen, pues que vendan mucho, nosotros en Tiburones Inmobiliarios vamos a hacer pa a la próxima semana regresamos en la semana de Pascua el martes de semana de Pascua que es el martes 7 6 ahorita les digo con el a ver donde estamos aquí abril el martes 7 martes 7 de abril regresamos con el foro 476 de tiburones inmobiliarios si Dios nos lo permite y déjenme ver que más me mandan por acá eh Y bueno, pues gracias ahora sí que por todo esto que estamos viviendo. Creo que es un buen momento para, hay que tomar momentos de descanso. Yo creo que vale la pena hacerlo para reflexionar, para empezar. Terminó el primer trimestre del año o está terminando el primer trimestre del año. Se ha ido rapidísimo, han pasado muchísimas cosas. Creo que es un buen tiempo para seguir planeando tus otros tres semestres del año y ver hacia dónde vas a poder lograr los mejores resultados. Yo, por lo pronto, pues, agradezco mucho a Dios que nos permite estar aquí y que nos permite estar bien. Créanme que hacemos un gran esfuerzo todos para poder dar estos foros. Y, bueno, pues, gracias a Dios por permitirnos, pues, estar aquí. Al equipo de Tiburones Inmobiliarios, gracias a Michelle Evans, a Alejandra Alverde, a Sabina Arenas, a Rubí Brito y a Luis Morales. Y, bueno, pues, nos vemos si Dios quiere. Les vamos a rifar. el próximo foro lo de metric analysis que nos dejó el querido Jorge cinco tickets y bueno pues muchas gracias a todos nos vemos si Dios quiere la próxima el próximo martes 7 bueno lunes 6 con perspectiva de tiburón a las 4.30 de la tarde y martes 7 con el foro 476 de tiburones inmobiliarios les mando un fuerte abrazo a todos cuídense mucho que Dios los bendiga y que la pasen de maravilla en estas semanas y recuerda miren las fechas no es lo importante lo importante es tu relación personal con Dios y que puedas entender pues que lo que se conmemora en este tiempo pues es la entrega de Dios de su único hijo Jesús para pagar por tus pecados así que ojalá sea un tiempo de reflexión y vengas renovado en este tiempo gracias por todo cuídense mucho pásenla bien recuerda lee la Biblia. Esto fue el foro 475 de Tiburones Inmobiliarios. Bye bye. Que Dios te bendiga.