Immobilienbewertung bei Erbschaften - Die 5 größten Fehler

Die Episode behandelt die häufigsten Fehler bei der Immobilienbewertung im Rahmen von Erbschafts- und Schenkungssteuer. Es werden die Bewertungsmethoden, die Rolle des Gutachterausschusses und Möglichkeiten zur Anfechtung von Finanzamtswerten erläutert.

• Die Bedeutung der Immobilienbewertung in Erbschaftsangelegenheiten 
• Fünf häufige Fehler bei der Wertansetzung 
• Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertverfahren erklärt 
• Rolle und Bedeutung des örtlichen Gutachterausschusses 
• Herausforderungen der Bewertung ausländischer Immobilien 
• Möglichkeiten zur Anfechtung von hohen Steuerwerten 
• Praktische Tipps zur Immobilienbewertung für Erben

Transcript

Bewertung Von Immobilien Bei Erbschaften

Speaker 1 0:00

In einer Erbschaft sind Immobilien fast immer ein wesentlicher Bestandteil des vererbten Vermögens . Daher bekommt der Bewertung der Immobilien also mit welchem Wert muss ich eine Immobilie im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkungssteuererklärung ansetzen ? eine sehr große Rolle zu . Sehr häufig haben wir den Fall , dass neue Mandanten zu uns kommen , welche Immobilien geerbt oder geschenkt bekommen haben , und das Finanzamt hat für diese Immobilie einen wesentlich höheren Wert angesetzt , als ihnen dies in der Steuererklärung beantragt wurde . Und die Frage ist nun hat das Finanzamt hier einen Fehler gemacht ? Im Folgenden zeige ich Ihnen die fünf größten Fehler bei der Bewertung von Immobilien im Rahmen der Erbschaft und Schenkungssteuer . Hallo , mein Name ist Uli Reitz , und ich bin als Steuerberater im Norden von München tätig . Als Fachberater für Unternehmensnachfolge befasse ich mich intensiv mit Fragen der Erbschaft und Schenkungssteuer . Wie bewertet man eine Immobilie ? Es gibt mehrere Verfahren , um den Wert einer Immobilie zu bestimmen . Jedes dieser Verfahren wird hierbei in Grenzen zu einem anderen Ergebnis kommen . Man kann eine Immobilie zum Beispiel mit einem Ertragswertverfahren bewerten . Das bedeutet , je mehr Ertrag die Immobilie abwirft , umso wertvoller ist dann der Wert der Immobilie . Zum Beispiel mit einem Ertragswertverfahren bewerten , das bedeutet , je mehr Ertrag die Immobilie abwirft , umso wertvoller ist dann der Wert der Immobilie . Als zweite Möglichkeit kann sich anbieten , die Immobilie nach ihrer Substanz zu bewerten , also nach der Größe des Grundstücks und nach dem Zeitwert des darauf gebauten Hauses . Und schließlich kann man versuchen , den Wert der Immobilie aus Verkaufspreisen anderer Immobilien abzuleiten . Genau diese drei vorgenannten Methoden werden auch im Fall einer Erbschaft oder Schenkung einer Immobilie vom Finanzamt vorgeschrieben . Nachdem jedes dieser Verfahren nun zu einem anderen Wert kommen wird , ist es dann zulässig , dass Sie das für sich günstigste Verfahren raussuchen ? Nein , ist es leider nicht . Im Bewertungsgesetz , also das Gesetz , welches auch die Bewertung von Immobilien regelt , ist in § 182 genau festgelegt , welches Verfahren ich bei einer Immobilienbewertung anzuwenden habe . Das wird oft dazu führen , dass ich ein Verfahren anwenden muss , welches einen für mich sehr hohen , also ungünstigen Wert ergeben wird . Zum Schluss des Videos zeige ich Ihnen , wie Sie sich gegen einen gegebenenfalls zu hoch ermittelten Wert wehren können . Welches Bewertungsverfahren anzuwenden ist , richtet sich nach der Art der Immobilie . Für eine Werkhalle ist zum Beispiel ein anderes Verfahren vorgesehen als für eine Eigentumswohnung . Die häufigst anzuwendende Methode ist das sogenannte Sachwertverfahren . Hier wird der Wert der Immobilie aus dem Wert des Grund und Bodens zuzüglich des Zeitwerts der Immobilie des Hauses bewertet . Dieses Verfahren ist regelmäßig gar nicht so ungünstig , da bei der Bewertung des Grund und Bodens ein Quadratmeterpreis für das Grundstück verwendet werden kann , der in manchen Gegenden schon bis zu zwei Jahre alt ist , und auch die Werte , welche für die Bewertung des Gebäudes zu verwenden sind , sind keine aktuellen Herstellungskosten für Baulichkeiten , sondern Werte aus Vorjahren . Und gerade in Zeiten steigender Preise führt das natürlich dann zu einem für Sie günstigen niedrigeren Werteinsatz . Das weiß natürlich auch die Finanzverwaltung . Daher wurde in § 182 das Bewertungsgesetz geregelt , dass für sogenanntes Teileigentum , wohnungseigentum und für ein Ein und Zweifamilienhaus vorrangig zwingend das Vergleichswertverfahren anzumennen ist .

Speaker 1 3:54

Was ist das Vergleichswertverfahren ? Im Vergleichswertverfahren wird das Grundvermögen aus Verkäufen anderer Immobilien bewertet , welche beim örtlichen Gutachterausschuss gesammelt werden . Der Gutachterausschuss ist ein Gremium , welches für eine bestimmte Stadt oder einen Landkreis die dort getätigten Immobilienkäufe mitgeteilt bekommt und daraus Vergleichspreise feststellt . Wenn Sie also zum Beispiel eine Eigentumswohnung oder ein Ein oder zweifamilienhaus bewerten müssen , geht der erste Weg immer zum örtlichen Gutachterausschuss . Hier müssen Sie anfragen , ob es für Ihre Immobilie einen Vergleichspreis gibt . Ist dieser vorhanden , ist dieser für die Erbschaftssteuer oder Schlenkungssteuer zwingend zu verwenden . Nur wenn es keinen gibt , dann kann gegebenenfalls ein anderes Verfahren zur Anwendung kommen .

Speaker 1 4:48

In sehr vielen Fällen wird vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte die Mitteilung kommen , dass für Ihre Eigentumswohnung oder für Ihr Haus kein genauer Vergleichspreis vorliegt . Dürfen Sie nun sofort das günstigere Sachwertverfahren anwenden ? Nein , denn es gibt noch eine zweite Hürde , die Sie vorher nehmen müssen . Es gibt noch das sogenannte Vergleichsfaktorenverfahren . Vereinfacht bedeutet dies , dass , wenn es keine Verkäufe genau gleicher Immobilien gab , es vielleicht Verkäufe mit ihrer Immobilie ähnlichen Objekten gab , aus denen der Wert ihrer Immobilie errechnet werden kann . Für die Stadt München zum Beispiel gibt der örtliche Gutachterausschuss für Grundstückswerte regelmäßig einen Immobilienmarktbericht heraus .

Speaker 1 5:33

In diesem finden Sie eine Aufstellung zu relativ aktuell erzielten Kaufpreisen . Nehmen wir ein Beispiel aus dem Marktbericht für 2018 , welches ich hier online abrufen konnte . Hiernach hätte eine Eigentumswohnung als Neubau in guter zentraler Lage durchschnittlich 15.500 Euro je Quadratmeter gekostet und eine vergleichbare Altbauwohnung gerundet etwas über 9.000 Euro . Wurde ein solcher Wert für Ihre Wohnung ermittelt , ist dieser Vergleichsfaktorwert auch für die Erbschaft oder Schenkungssteuer zu verwenden ? Kann ich keinen Vergleichspreis vom Gutachterausschuss erhalten , und gibt es auch keinen Vergleichsfaktorwert für Ihr Grundstück , dann kommen die anderen Verfahren , also das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren in der Bewertung in der Erbschaft und Schenkungssteuer zur . Kommen wir zum vierten Fehler im Rahmen von Immobilienbewertungen .

Speaker 1 6:33

Nicht selten befindet sich eine ausländische Immobilie im Nachlass , zum Beispiel eine Ferienwohnung . Für die Erbschaft oder Schenkungssteuer gilt das sogenannte Weltvermögensprinzip . Dies bedeutet für einen Inländer , dass jedes Vermögen , welches er erbt oder geschenkt bekommt , er dieses der deutschen Erbschaft oder Schenkungssteuer zu unterwerfen hat , egal wo dieses Vermögen auf der Welt belegen ist , und hier kann natürlich auch noch neben der deutschen Erbschaftsteuer ausländische Erbschaftsteuer anfallen . Anders als bei inländischen Immobilien sind für das Finanzamt bei einem Immobilienaus Ausland keine Aufzeichnung zu Vergleichspreisen oder ähnlichem zugänglich .

Bewertung Ausländischer Immobilien

Speaker 1 7:11

Daher kommen bei einer ausländischen Immobilie die Standardverfahren zur Bewertung einer Immobilie , also das Sachwertverfahren oder das steuerliche Ertragswertverfahren , das Vergleichswertverfahren , nicht zur Anwendung .

Speaker 1 7:22

Vielmehr ist bei einer ausländischen Immobilie regelmäßig der Marktpreis der Immobilie maßgebend , und dies führt regelmäßig dazu , dass hierfür ein Bewertungsgutachten im Ausland zu erstellen ist . Habe ich ein Grundstück geerbt oder geschenkt bekommen und hat das Finanzamt hierfür einen zu hohen Wert angesetzt , kann ich mich hiergegen natürlich zuwehrsetzen . Nach § 198 des Bewertungsgesetzes ist es stets zulässig , einen niedrigeren gemeinen Wert des Grundstücks nachzuweisen . Dieser Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes zum Grundstück kann durch ein Gutachten des örtlichen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken vorgenommen werden . Auch bei dem Ansatz von für Sie ungünstig hohen Vergleichspreisen oder Vergleichsfaktorwerten durch das Finanzamt ist es ratsam , diese Werte zu überprüfen . Nicht selten ist der Fall , dass die Finanzverwaltung diese sehr hohen Werte ansetzt , obgleich die Voraussetzungen hierfür im Einzelfall gar nicht gegeben sind . Wenn Ihnen dieses Video gefallen hat , würde es mich freuen , wenn Sie uns ein Like geben . Vergessen Sie nicht , den Kanal zu abonnieren und die Glocke anzuklicken , um informiert zu werden , wenn wir ein neues Video veröffentlichen , bis zum nächsten Video .