Kick-off Call - Insights aus dem Legal Workstream
Willkommen zum "Kick-off Call - Insights aus dem Legal Workstream" von ROHDE BAIER Rechtsanwälte. Unsere Podcast-Reihe bietet Insights aus erster Hand in die verschiedenen Phasen von M&A, PE und VC Transaktionen. Erfahre mehr über Themen wie Due Diligence, Vertragsverhandlungen, Unternehmensnachfolge und Dealmaking. Empfohlen für Anwälte, Investoren und Unternehmensführer, die einen fundierten Einblick in die rechtlichen Mechanismen von Mergers & Aquisitions suchen.
Kick-off Call - Insights aus dem Legal Workstream
Real Estate Transaktionen im Wandel: Innovative Strategien in einem herausfordernden Marktumfeld
Was macht den Immobilienmarkt zu einer der komplexesten und herausforderndsten Branchen im M&A-Sektor? In dieser Ausgabe des Kick-off Call spricht Gründungspartner RA Dr. Johannes Baier mit Dr. Elmar Lang und Lukas Mayer, die ihre Karrierewege und aktuellen Tätigkeiten im Bereich Real Estate mit uns teilen. Elmar und Lukas haben ihre Karrieren jeweils bei einer Big Four Wirtschaftsprüfungsgesellschaft in der Transaktionsberatung begonnen und sind nun für eine schweizer-deutsche Advisory Boutique im Bereich Real Estate Investment Banking tätig.
Thorsten Rohde (LinkedIn)
www.linkedin.com/in/thorsten-rohde
Dr. Johannes Baier (LinkedIn)
www.linkedin.com/in/dr-johannes-baier
Dr. Elmar Lang (LinkedIn)
http://linkedin.com/in/dr-elmar-lang-a488031a5
Lukas Mayer (LinkedIn)
http://linkedin.com/in/lukas-mayer-94bbb0bb
Website
www.rohdebaier.de
Ich freue mich sehr, bei unserer neuen Podcast-Folge heute den Lukas Mayer und den Dr Elmar Lang mit mir begrüßen zu dürfen, und wir werden heute im Wesentlichen sprechen über Real Estate M&A. Was passiert am Markt? was treibt euch um? mit was ist euer Schreibtisch gefüllt Und würde mich und glaube ich, auch unsere Zuhörer würden sich sehr freuen, von euch zu erfahren. Was habt ihr bisher so gemacht? woher kommt ihr? wo soll die Reise hingehen?
Speaker 2:Johannes, vielen Dank für die Einladung. Ich fange einfach mal kurz an mit der Vorstellung. Wer bin ich? Meinen Namen hast du ja schon erwähnt. Ich bin ursprünglich gelernter Bankkaufmann, komme aus Bayern, habe bei einer bayerischen Bank eine Ausbildung gemacht, war dann im Privatkundengeschäft und im Private Banking, habe dann studiert und promoviert, wie das Leben so spielt, und bin im Anschluss nach Frankfurt zu PwC in die Transaktionsberatung Real Estate Transactions gegangen. habe in der Zeit auch Lukas kennengelernt, und die letzte Station, seit der wir so seit ich sage mal, spätsommer letzten Jahres sind, ist Stropec. Stropec ist eine schweizerdeutsche Banking und Advisory-Boutique. Wir, lukas und ich, übernehmen das Deutschland oder das DACH-Transaktionsgeschäft, debt Advisory und Restrukturierungsgeschäft. Die Company an sich macht Vorstrukturierungen, anleihestrukturierungen für ihre Kunden, und daneben sind Lukas und ich noch dabei, eine Softwarelösung hochzuziehen für den Immobilienankauf. Vielleicht sprechen wir danach danach nochmal darüber, aber das soll es zu mir erstmal gewesen sein, genau.
Speaker 3:Lukas Mayer mein Name entsprechend nach Elmar Er hat ja schon die Hälfte meines CVs auch schon mit erwähnt sozusagen während Elmar noch den Doktor gemacht hat, also bevor er zur PwC kam, war ich schon bei PwC Insgesamt sechs Jahre ungefähr nach meinem Studium, am Anfang im Bereich Restrukturierung, transaktionsberatung, bewertung, und habe mich dann nach ein paar Jahren spezialisiert auf den Immobilienbereich. Und genau in dem Bereich bin ich dann auch geblieben, habe dort Elmar kennengelernt und genau ab dem Moment im Prinzip dieselbe Geschichte Strohtbeck gegründet, also die Tochtergesellschaft, gegründet in Deutschland.
Speaker 1:Genau, und vielen Dank für die Einladung von meiner Seite. Transaktions-m&a-boutique auch große Schnittmengen zum Real Estate haben, wäre, glaube ich, finde ich, ganz spannend. Was sind denn so die Besonderheiten, die? wenn du sagst, du hattest vorher bei PwC, kamst du aus dem, ich sage mal, aus dem gewöhnlichen M&A-Transaktionsgeschäft und bist dann da mehr und mehr auf die Real Estate-Schiene gerutscht? Was sind denn so die Besonderheiten, wo man sagt Mensch, das sind die Themen, die dich im Wesentlichen umtreiben.
Speaker 3:Ja, also, der Haupttreiber, sage ich mal, warum ich persönlich mich entschieden habe, in den Immobilienbereich zu gehen, war eigentlich der, weil ich eben gesehen habe, dass man also im Immobilienbereich sind die ganzen Transaktionen grundsätzlich viel, sage ich mal, ja ich weiß nicht, wie man es ausdrücken soll viel unkomplizierter im Prinzip aufgesetzt als in den General Industries, also wenn man beispielsweise in den Pharma-Bereich oder sowas geht, und entsprechend, die Teams sind auch kleiner, man ist schneller sozusagen in einer Company wie PwC auch direkt sozusagen in höheren Positionen unterwegs und kann mehr auch wirklich entscheiden.
Speaker 3:Und entsprechend dasselbe haben wir auch gesehen dann in der Selbstständigkeit oder ja, im Prinzip in der Gründung unserer Tochtergesellschaft. Der Gleiches haben wir auch gesehen in der Selbstständigkeit oder im Prinzip in der Gründung unserer Tochtergesellschaft, der Deutschen Tochtergesellschaft von Strothbeck, dass man eben direkt mit sehr großen Unternehmen auch in Kontakt ist und auch auf sehr hoher Flugebene im Prinzip schon bisschen schon mal in die Richtung Software. Der Immobilienbereich ist unglaublich, sage ich mal zurück, was das Thema Technologie angeht, was das Thema Daten angeht, und da haben wir eben auch für uns eine extrem große Chance entdeckt, uns da zu platzieren und eben Value-Add zu bieten Mit einer Softwarelösung mit guten Modellen im Ankauf beispielsweise, mit guten Business-Plänen, investment-management-tools und so weiter, wobei man in anderen Industrien da wirklich schon deutlich weiter ist. Und da ist so ein bisschen die Nische, die wir für uns entdeckt haben, und was, glaube ich, auch den Unterschied so ein bisschen im Immobilienbereich zu den anderen Industrien macht.
Speaker 1:Ja, das ist, glaube ich, tatsächlich ein sehr spannender Punkt, und da, glaube ich, auch sehr spannend, wenn wir dann da gleich nochmal drüber sprechen. Nun weiß ich ja, elmar, dass du ob deines akademischen Hintergrunds da auch, ich glaube, hinter eurem täglichen Doing oder hinter eurem Schreibtisch sehr viel Zahlenwerk und auch sehr viel volkswirtschaftliche und ja, wie soll man sagen allgemein sehr viel rechnerische Herausforderungen stecken. Wie sieht so ein klassisches Projekt bei euch aus? Also, ihr seid im Wesentlichen im Debt Advisory, restrukturierung unterwegs. Was sind so die klassischen Projekte? Was beschäftigt euch, was treibt euch um, und in welcher Stage der Transaktion seid ihr letztlich eingesetzt?
Speaker 2:Also das klassische Projekt bei uns ist entweder wenn wir jetzt mal bei Transaktionen bleiben eine Sell-Side-Thematik oder eine Buy-Side-Thematik. Diese beiden Konstellationen gibt es. Diese beiden Konstellationen gibt es. Jedes Projekt ist grundsätzlich das kennst du wahrscheinlich auch aus dem General M&A Business sehr zahlen und finanzlastig getrieben. Insofern ist das A und O bei jedem Projekt, ordentliche Businesspläne zu haben und eine ordentliche Übersicht über das Zahlenwerk und vor allen Dingen ein transparentes Zahlenwerk zu haben. Das heißt, egal auf welcher Seite wir beraten auf der Käufer oder auf der Verkäuferseite ist bei uns eigentlich immer der erste Schritt, sich einmal durch den kompletten Datenraum zu arbeiten, die Businesspläne zu überprüfen, vor allen Dingen auch die Vorschau in die Zukunft zu überprüfen.
Speaker 2:Was hat der Kunde aufgelegt? Wie sehen wir das, wie bewerten wir das ganze Thema für uns nochmal selber Und dann sozusagen für den Endkunden zu evaluieren macht das Investment überhaupt Sinn? Können wir das in der Konstellation und zu dem Preis am Markt anbieten oder eben auch nicht? Und da dreht sich ein ganz großer Teil unserer Arbeit eigentlich darum Der Hintergrund, was ist außenrum noch das sind dann so Themen wie Marktanalysen, standortanalysen, die Company selber zu beschreiben, natürlich ja.
Speaker 1:Company selber zu beschreiben? natürlich ja, und dann natürlich sich abzustimmen mit dem Kunden, mit dem Käufer beziehungsweise mit dem Verkäufer.
Speaker 1:Wer sind denn eigentlich die Investoren, die ich ansprechen möchte? ja, durch die Presse sind uns ja allen auch. Wer jetzt, glaube ich, im Wesentlichen nicht seinen Tag mit Real Estate M&A füllt, ist ja hinlänglich bekannt, dass gerade der Immobilienmarkt sehr angestrengt und auch angespannt ist Und wo ja vielleicht die ein oder andere Insolvenz dann nicht unbedingt da zur Besserung beigetragen hat. Das heißt, so ein klassisches Projekt könnte man sich irgendwie beispielsweise ein Gebäude in der Innenstadtlage vorstellen, wo man sagt was passiert da jetzt in Zukunft damit? und dann kommt ihr entweder von Buy-Side-Perspektive rein und sagt wie kann das Ganze für den Investoren fliegen und funktionieren? wie kann man das integrieren? und von Käuferseite dann wahrscheinlich auch häufig wie positionieren wir uns, dass wir den richtigen Investoren, die richtigen Käufer adressieren mit unserer Aufarbeitung, investition, kapitalsuche, käufersuche ja, all das hängt miteinander zusammen.
Speaker 2:Und natürlich ist da auch ein wesentliches Element neben der ganzen Zahlensicht eine Strategie für das Asset ja, gerade wenn es um ein Distressed Asset, wie man so schön sagt, geht zu finden, ja, und das Asset zukunftsfähig zu machen, also Mieter in das Gebäude zu bekommen. Eine Strategie, sich zu überlegen wie bekomme ich Traffic, wie bekomme ich wieder Frequenz in das Gebäude rein?
Speaker 3:wie schaffe ich es, dass das Gebäude eben vom Publikum und von seiner Umwelt wieder angenommen wird? Ja, also die klassischen, sage ich mal, die klassischen Projekte, wie man die in der Vergangenheit immer erkannt hat und die auch super funktioniert haben im deutschen Markt, wo man einfach mal so einen Topf Büroimmobilie macht, einen Sale and Lease Back oder kauft mal im Bestand und hält die ein paar Jahre, und das rechnet sich total, sowas gibt es heutzutage nicht mehr. So viel Muss ich, glaube ich, nicht erklären, warum, insbesondere wegen dem hohen Zinsniveau und auch weil, weil die Preise entsprechend sich noch nicht so stark nachgezogen sind. Deswegen, wie Elmar gerade schon richtig gesagt hat, also im deutschen Markt oder ich würde mal sagen, pauschal im Dachmarkt so ein bisschen ist aktuell muss man eben ein bisschen kreativ werden.
Speaker 3:Das ist so ein bisschen der Unterschied, den wir jetzt sehen im Vergleich zu den letzten Jahren. Also die klassischen Standard Cases, die funktionieren einfach nicht mehr. Man muss irgendwie schauen, ob man was umstrukturieren kann, ein bisschen, ob man in eine Sanierung geht oder ob man in eine Umnutzung geht, komplett. Und deswegen sind halt auch auf der einen Seite die Transaktionen ein bisschen zurückgegangen, die tatsächlich stattfinden. Auf der anderen Seite sind natürlich aber auch gerade die Player, die da so ein bisschen flexibler sind und ein bisschen out of the box denken, haben jetzt die Zeit, sozusagen zuzuschlagen.
Speaker 1:Ich glaube, das ist ein ganz spannendes Stichwort, nämlich in welcher Zeit befinden wir uns eigentlich? und ich glaube, da ist häufig, wenn man sagt, naja, wir machen als Kanzlei im Wesentlichen M&A, dann ist das, glaube ich, für zehn Leute, die man in der Fußgängerzone fragt, sagen die ja, Unternehmen werden gekauft und verkauft. Nun ist es aus plastischer Sicht so ein bisschen näher, wenn man sagt, naja, immobilien laufen oder laufen nicht, weil damit wird man spätestens. Also man wird in den wenigsten Fällen in seinem Leben damit konfrontiert, ob man ein Unternehmen kaufen möchte oder nicht, aber die meisten treibt dann schon irgendwann um. Kauft man ein Eigenheim, worin legt man an? kauft man sich eine Wohnung? Also die ganz klassischen Themen, und das treibt ja dann schon viele um.
Speaker 1:Deswegen ist auch der Immobilienmarkt immer was, wenn da irgendwie eine Handelsblatt-Titelseite steht, immobilientransaktionen liegen brach, dann können die Menschen mehr damit anfangen wenn man sagt, das M&A-Geschäft klassischerweise funktioniert gerade nicht, oder da ist gerade zumindest weniger Bewegung oder eine angespanntere Situation vorhanden, und das ist, glaube ich, auch ganz spannend. Ihr seid ja vorwiegend auch in der DACH-Region, aber ja auch noch weiter international unterwegs. Wie ist denn da so gerade die Markteinschätzung, das Marktgeschehen, was passiert? Du sagst, man muss so ein bisschen kreativer werden.
Speaker 1:das ist was was wir in der klassischen ich sag mal, in der klassischen Unternehmens-M&A-Welt, also von der Nachfolge bis zur Private Equity Transaktion, auch sehen. Also ich glaube, die Zeiten, wo man sagt, das geht los im Venture Capital, ich habe irgendwie eine Idee und sammle Geld ein, und dann gucke ich mal, was passiert, ich glaube, das ist vorbei. Es findet aber dadurch sicherlich auch eine sehr starke Sondierung und auch eine Gesundung des Marktes in gewisser Weise statt, weil natürlich bei einem Niedrigzinsniveau das hast du auch schon angesprochen, ich glaube, das müssen wir nicht weiter vertiefen augenfällig ist, dass natürlich auch viele Themen fliegen, die vielleicht im Drittvergleich gar nicht so geflogen wären. Und ich glaube, wir sind ja gerade wieder in so einem Marktniveau, wo man sagt, vielleicht ist diese Kreativität eher auch das normale Geschäftsgebaren oder vielleicht auch eigentlich das normale Transaktionsgeschäft. Deswegen ganz spannend wie ist denn da so euer Eindruck aus der Real Estate M&A Sicht? was passiert am Markt?
Speaker 2:Ja also, du fasst es grundsätzlich eigentlich schon sehr gut zusammen. Zunächst mal eine Immobilie ist was Greifbares, die kann man sehen, die kann man anfassen. Insofern tangiert das irgendwie jeden, und jeder ist jeden Tag, ob er jetzt in der Immobilienwirtschaft beschäftigt ist oder nicht, in einer Immobilie, entweder beim Arbeiten oder zu Hause zum Wohnen. Und wie ist die Marktsituation? Na ja, also, wenn wir zunächst mal auf die harten Zahlen schauen, dann sehen wir, dass im Vorjahr im Vergleich zum Jahr davor das Transaktionsvolumen um über 50% eingebrochen ist. Im Jahr 2024 wird es nicht recht viel besser sein, da wird es noch weiter runtergehen. Die Gründe dafür hast du genannt. Das ist der niedrige Zins, das ist die große Unsicherheit, die Liste ist lang die Nachwehen von Corona, das ist der Ukraine-Krieg, das ist eine Unsicherheit, die in unserer Währung liegt, das ist die Inflation etc. Die Liste ließe sich noch weiterführen.
Speaker 2:Wer oder was ist verunsichert? Ich glaube, natürlich die Marktteilnehmer am Immobilienmarkt allgemein. Aber ich glaube, da muss man ein bisschen Differenz sehen. Wer kauft jetzt nicht mehr und wer hat jetzt große Probleme? Da, glaube ich, sehen wir natürlich die ganzen Projektentwickler jetzt am Markt. Wer Probleme hat und wer jetzt extremst zurückhaltend agiert, das sind unserer Meinung nach, das sehen wir auch viele der Institutionellen, weil die großen Institutionellen in den vergangenen zehn Jahren der niedrigen Zinsen eine Situation hatten, die die davor noch nie hatten. Deswegen wurden Risiken falsch bepreist, deswegen wurden falsche unternehmerische Entscheidungen getroffen, und deswegen müssen die sich jetzt mit Assets herumschlagen, die eben nicht mehr wirtschaftlich sind. Und da helfen in letzter Konsequenz auch große CapEx-Maßnahmen oder große ESG-Maßnahmen nichts. Der Wert der Gebäude verfällt, weil der Markt ist, wie er ist. Wer kauft jetzt? gerade Das sind vor allem diejenigen, die in den letzten zehn Jahren sehr selektiv hingeschaut haben und die vor allen Dingen mit ihrem eigenen Geld investiert haben.
Speaker 2:Das heißt, das sind in erster Linie Family Offices und das sind die ganzen Private Equities. Die sind jetzt sehr aktiv. Das heißt, wir haben momentan, ich würde sagen, über 90 Prozent unserer Kundschaft kombiniert aus Family Offices, kombiniert aus PIs. Da haben wir viele Transaktionen auf dem Markt.
Speaker 3:ja, Ja, absolut. Ich wollte nur nochmal an der Stelle auch sagen also, wie du richtig gesagt hast also und auch du, elmar, natürlich gerade richtig gesagt hast bei einer Immobilientransaktion, also bei der klassischen Immobilientransaktion, hast du natürlich den Case, dass du die Entscheidung, die du heute triffst, der große Cashflow kommt natürlich zum Teil laufend, aber der ganz große Cashflow kommt meistens am Ende, gerade wenn man irgendwie eine Projektentwicklung anschaut. Das heißt, man hat einen extremen Zeitverzug, und die Fehler, die man eben macht, die kommen halt auch erst später ans Licht. Das ist in jeder Branche so, aber bei der Immobilienbranche schon sehr extrem, würde ich mal sagen, weil, wenn man dann Stück für Stück immer wieder die falschen Entscheidungen trifft, in die falschen Projekte investiert und sich dann auch entsprechend einloggt, mit gewissen Bankkonditionen, finanzierungskonditionen oder sowas, und eben nicht von vornherein Stress-Testing macht oder sowas in der Art, dann kommt man in Probleme, wo man nur noch schwer raus kann. Und in der Situation sind jetzt gerade gerade die ganzen großen institutionellen sowas wie Pensionskassen beispielsweise auch eben sehr tief drin.
Speaker 3:Die PIs und die Family Offices haben schon, glaube ich, historisch immer mehr also zum Teil wahrscheinlich auch, weil die eben die Mitarbeiter anders einstellen, anders holen sind ein bisschen immer tiefer in diesem Financial Modeling-Thema drin und haben ein bisschen vorausschauender gedacht. Grundsätzlich. Deswegen haben die noch mehr Handlungsfähigkeit und auch mehr Flexibilität, was die Immobilieninvestitionen angeht. Und genau ein anderer Punkt, den ich noch sagen wollte zu dem Thema ist eben auch der Markt konsolidiert sich. Also es fallen viele Player raus, gerade die Großen, die eben große Setups haben und eben einen großen Rattenschwanz hinter sich herziehen.
Speaker 3:Wenn jetzt halt nicht viele Transaktionen fliegen, dann leiden die am meisten darunter. Natürlich, das ist klar. Aber was eben auch passiert, ist, dass der ganze Markt sich so ein bisschen alle suchen eben auch im Ausland sehr stark. Also, wir kriegen extrem viele Anfragen such doch mal Investoren im Ausland oder auch aus dem Ausland Investoren, guckt doch mal nach Investoren in Deutschland. Also, man versucht wirklich händeringend, überall zu suchen, nach Kapital, überall zu suchen, nach Opportunitäten auch, und das Ganze öffnet sich so ein bisschen und wird so ein bisschen internationaler, habe ich das Gefühl. Deswegen auch.
Speaker 1:Das, finde ich, ist ein ganz spannender Reflex. Also zwei Punkte, weil das ist ja dann, das ist ja letztlich euer Kerngeschäft auch, stichwort Financial Modeling, also alles, was da drumherum passiert dass man eben gerade diese Vorsorge trifft und dann nicht unterwegs hoppla, hopp, dann sagt, vielleicht fliegt es doch nicht so gerade jetzt, wenn jetzt Stichwort Auslaufzinsbindung und diese ganzen Themen, die jetzt kommen. Also wir haben ich habe regelmäßig Austausch zu mit den Leitungsorganen von Projektgesellschaften, die sagen, die Bank hat den Kredit gezogen, was machen wir dann jetzt? Und dann bleibt ja häufig nicht mehr so viel, weil dann hast du natürlich für eine schon für eine mittelgroße Projektentwicklung hast du dann mindestens mal einen zweistelligen Millionenbetrag, der auf der Uhr steht, und den kriegst du natürlich im Zweifel auch nicht innerhalb von vier, fünf, sechs Wochen refinanziert. Also ich glaube auch, dass das ein ganz spannendes Feld ist, und deswegen ist man da, glaube ich, auch sehr gut aufgehoben, wenn man besser früher als später sich mal mit euch auseinandersetzt beziehungsweise euch konsultiert.
Speaker 1:Und ich finde aber auch das ist ein ganz spannender Punkt, weil man würde ja in der gemeinen Wahrnehmung sagen, also Emo ist gerade tot, so wie man das ja auch bei uns hört. Also du siehst Schlagzeilen, so M&A ist tot und passiert nicht. Gleichzeitig liest du irgendwie, oder haben wir eine Zahl von rund 600 Unternehmen allein in Deutschland bis Ende des nächsten Jahres, die keinen Nachfolger oder keine Nachfolgerin haben? Das heißt also, m&a kann gar nicht tot sein. Das ist aber in der Marktwahrnehmung ist es so. Ja, m&a ist nicht, weil wir sehen, irgendwie auf der Handelsblatt Titelseite oder im Finance Magazine werden jetzt irgendwie nicht 20 große Milliarden Deals da irgendwie promotet.
Speaker 1:Was aber, glaube ich, ein sehr spannender Reflex ist das Geld ist da, und wo das Geld schon immer da war und da habt ihr ja auch beide sehr viel Erfahrung und wer vielleicht auch gleich spannend noch so ein bisschen was dazu erfahren gerade das Family Office Business also, wo es wirklich darum geht, nicht zu sagen, primär wie hebelig am geschicktesten, sondern Cash ist da, was machen wir damit, und das wird natürlich auch wesentlich selektiver investiert. Und dann diesen Reflex zu haben, den ich ganz spannend fand, wo wir auch im Vorfeld drüberets darum, dass man sagt wie sind wir interessant für fremde Investitionen? aber man hat ja gerade auch, wie ich von euch auch nochmal bestätigt bekommen durfte, gerade im nordamerikanischen Markt auch eine sehr starke Nachfrage auch nach deutschen Investitionen, was vielleicht so im grundsätzlichen Verständnis jetzt nicht der Weg wäre, wo man sagt, also braucht jetzt ein Kanadier oder ein US-Amerikaner. Einen deutschen Investor würde man wahrscheinlich eher sagen, man möchte Investoren aus den Staaten oder aus Kanada adressieren, und das finde ich einen ganz spannenden Reflex, und das erfahrt ja ihr, glaube ich, auch in eurer täglichen Arbeit außerhalb des Dachfokuses.
Speaker 2:Genauso ist es Also. Wir merken eigentlich an jeder Stelle, dass wir jetzt nicht nur in einer Krise sind, sondern am Anfang eines großen Transformationsprozesses Ich glaube, so kann man es gut sagen und wir merken dahingehend eben mit diesem Transaktionsprozess, dass wir uns öffnen, dass sich Marktteilnehmer öffnen für alternative Lösungen. Alternative Lösungen können sein, über den Tellerrand der Dachregion hinauszuschauen. Alternative Lösungen können sein, in neue Essay-Klassen zu gehen, in die bisher wenig investiert wurde. Was sind das? Das ist Life Science, das ist Data Center, zum Beispiel. Und alternative Lösungen können sein, neue Dealstrukturen ausprobieren, beziehungsweise nicht neue Dealstrukturen, aber Dealstrukturen, die wir in der Vergangenheit einfach weniger gesehen haben. Das sind zum Beispiel JVs, das sind Co-Investments und dergleichen.
Speaker 3:Genau, und also ich stimme da absolut zu. Ich meine, es ist super interessant für uns. Also, wir sprechen immer wieder auch mit denselben Playern, mit denen wir immer in Kontakt waren. Wir hatten heute Morgen erst ein Gespräch mit einem großen Family Office, das jetzt auch erstmalig irgendwie zu uns gesagt hat ja, wir gucken eigentlich nicht nach Nordamerika, aber schickt es uns mal zu, let's see. Also, wir haben auch zum Beispiel viel zu tun mit Family Offices aus dem Mittleren Osten, also sowohl israelische als auch aus Dubai oder aus Saudi-Arabien und eben auch aus den USA, und da ist eben alles so ein bisschen offener immer schon gewesen, ein bisschen leichter reinzukommen, ein bisschen leichter, was zu pitchen, und die Deutschen, die öffnen sich eben auch. Was aber eben wir auch sehen oder ich zumindest auch sehe ich glaube, elmar kann das nur best zurück was natürlich daran liegt, dass aufgrund der Situation, die wir hier haben, die Investitionen eben zum Teil unattraktiv werden oder weniger attraktiv werden, die klassischen zumindest. Und entsprechend glaube ich, ist es nur der automatische Reflex der internationalen Projektentwickler und internationalen PIs, die nach Geld suchen, zu sagen okay, wir realisieren, dass, es gibt dort Family Offices im deutschen Raum oder im Dachraum, die haben Geld, wie du gesagt hast, vielleicht, wenn der deutsche Markt nicht mehr so attraktiv ist. Vielleicht interessieren sie sich für unseren Markt, und da haben wir jetzt aktuell wirklich viele Gesuche aus eben, wie du schon gesagt hast Kanada und aus den USA, die auch wirklich, was Renditen angeht, einfach besser sind als in Deutschland.
Speaker 3:Wenn man die klassischen Produkte vergleicht, ist halt einfach so. Und trotzdem ist es nicht so leicht, ein deutsches Family Office davon zu überzeugen, in sowas zu investieren. Das ist so ein bisschen die Herausforderung, mit der wir aktuell kämpfen, aber glaube ich, doch gut zurechtkommen. Und das andere Thema, was auch stimmt, ist natürlich viele sagen ja, der Immobilienmarkt, der Transaktionsmarkt ist so ein bisschen tot. Haben wir schon unsere Meinung dazu gesagt? So per se kann man das nicht ausdrücken, und ich glaube, man kann es, wenn überhaupt, nur auf verschiedene Assetklassen beziehen.
Speaker 3:Also man meint damit eben die Deals, die in den letzten Jahren groß geflogen sind. Die attraktivsten Immobilien waren meistens große Office-Gebäude, beispielsweise Die großen typischen Top-Lagen-Office in München oder in Frankfurt. Diese Art von Deal ist eben nicht tot, aber fast, da tut sich kaum noch was, auch als Folge der Covid-Pandemie. Und dieses ganze Hybrid-Arbeiten, so ein Flexwork und und und ganzen Hybrid-Arbeiten, so ein Flexwork und und und Aber. Ja, wie Elmar schon sagte, andere Asset-Klassen kommen. Also Datensend ist super interessant, life Science ist interessant, und auch zum Beispiel Wohnen bleibt immer noch interessant für viele Investoren. Und vor allem da auch da haben wir sehr gut rausgefunden gibt es eben, kann man sich sehr gut differenzieren, beispielsweise über zum Beispiel ich sage es nur einmal so ein Keyword KfW-Fördermittel. Wenn man im Wohnbereich zum Beispiel mit KfW-Fördermitteln arbeitet, kann man sehr gute Kreditkonditionen kriegen, wenn man was zum Beispiel saniert und die Deals eben wieder attraktiver machen. Das heißt, man muss eben zurück zum Ursprünglichen, einfach kreativ sein.
Speaker 1:Ich glaube, auch das ist so ein ganz wesentlicher Schlüssel, dass man sagt weil ich glaube, gerade was den Investmenthorizont angeht, kann man die Themen natürlich, kann man natürlich sagen, der Markt ist tot. Oder man differenziert es eben und sagt, wie du sagst, gewisse Assetklassen, das ist nämlich was, was wir jetzt auch gerade ganz aktuell sehen in der einen oder anderen Transaktion, dass gerade der Residential-Markt, wo du eigentlich gesagt hättest vor Jahren also sag einmal, da investieren wir ja nicht, dass da richtig was passiert, und ist das im ersten Moment das, wo sich der klassische Investor sagt Mensch, kfw-fördermittel das ist mein Thema vielleicht nicht im ersten Moment, Wenn man das aber mal so ein bisschen weiter beleuchten, leuchtet mir das sogar als Anwalt ein, dass da viel Musik drin sein kann, Nachdem das auch unseren Schreibtisch sehr rege füllt.
Speaker 1:Ist denn in so einer angespannten Marktsituation wir hatten es vorher schon ganz kurz angeschnitten ist denn ESG ähm tatsächlich ein Treiber in so einer, ich sage mal, restrukturierungsgetriebenen in einem restrukturierungsgetriebenen Umfeld, weil wir haben ja unausweichliche Vorgaben, die kommen, die umgesetzt werden müssen, die besser vorgestern implementiert worden wären als übermorgen. Nun kennen wir das ja alle aus dem Transaktionsgeschäft. Also, vieles muss schnell gehen, Man muss sich flott abstimmen. Es ist oftmals, bis die Tinte trocken ist, hängt alles in der Luft. Und wer kümmert sich jetzt eigentlich da um meine ESG-Ziele?
Speaker 1:Ist da irgendwie alles reported, aufbereitet? Wie ist da so eure Wahrnehmung? Wie ist die Datenlage? wir haben das ja, wir haben ja da sehr rege auch an anderer Stelle schon auch hier im Podcast dazu gesprochen und uns auch mit Kollegen dazu abgestimmt oder arbeiten zusammen, und es ist ja so ein Thema, wo man sagt okay, also, wir müssten es eigentlich, man müsste es eigentlich viel mehr machen und angehen, tut es aber irgendwie offensichtlich immer noch nicht. Also, man ist irgendwie immer noch in der Sensibilisierungsphase, obgleich man eigentlich schon lange im Doing sein sollte Du siehst, wir grinsen und wir nicken.
Speaker 2:Also, ESG ist definitiv ein Treiber, esg ist ein Must-Have in der Finanzierung für eine Bank. Du kriegst heutzutage eigentlich, ohne dass du einen bestimmten Grad der ESG-Konformität hast, überhaupt keine Bankenfinanzierung mehr, genauso wie du, insbesondere im institutionellen Geschäft, eigentlich es überhaupt nicht mehr schaffst, als Verkäufer ein Produkt am Markt zu platzieren, wenn es nicht in irgendeiner Weise ESG-konform ist. Das ist die Vorgabe der Regulierung, das ist die Vorgabe des Marktes. Deswegen brauchen wir das sozusagen, um unsere Produkte zu platzieren. Auf der anderen Seite ist es aber so und das sehen wir bei unseren Restrukturierungsthemen, das ist eigentlich ambivalent, wenn man sich das mal überlegt, dieses Thema, dass gerade nicht nur gerade die Assets, die in der Vergangenheit große ESG-CAPEX-Maßnahmen bekommen haben, aber insbesondere auch die auch die haben am Wert verloren.
Speaker 2:Du sprachst vorhin das Thema an mit Refinanzierung, weil die Zinsbindung ausläuft das große Thema ist, sondern dass die Cashflow-Komponente der Immobilie das große Thema ist, weil wem hilft es am Ende des Tages, wenn du 70% Wertverlust auf dein Asset, auf deinen Marktwert der Immobilie hast? Da brauchst du andere Lösungen. Ich glaube, da ist in der Restrukturierungsphase insbesondere das G wichtig, also Governance, was bedeutet das Auf die Immobilie übertragen? ein gesundes, ein gutes Asset Management. Du glaubst nicht, wie viele Assets am Markt sind, bei denen in den letzten fünf Jahren vergessen, verschlafen wurde, indexierungen, staffelmieten bei Mietverträgen, bei Bestandsmieten nachzuziehen und dergleichen, bei denen viele Ausbaukosten ständig gelaufen sind, ohne sich irgendwie einen Verwendungsmittelnachweis geben zu lassen, und dergleichen. Das heißt, g-governance und Management ist extremst wichtig, da aber auch mit einem starken Fokus auf die Cashflow getriebene Nachhaltigkeit. Ja, das will ich ganz klar zum Ausdruck bringen.
Speaker 1:Also ein Artikel 6-Fonds wird ja praktisch nicht mehr gelebt. Du bist irgendwo mindestens mal 8+, strebst aber immer 9 an, und von der anderen Seite hast du natürlich auch als Bank einfach ganz klar deine Vorgabe. Also, irgendwann kommt der Blocker in nicht allzu langer Zeit, und dann gibt es halt einfach keinen Kredit mehr, und ich glaube, das ist ein ganz spannendes Feld. Also, wie kriegt man das hin, dass man diese Cashflow-getriebene Nachhaltigkeit dann wirklich so verbindet, dass man auch handlungsfähig bleibt, auch spannend handlungsfähig bleibt, also dass man sich nicht über Wasser hält, sondern dass man tatsächlich noch auch in gewisser Weise Cashflow und damit auch irgendwann ja mal deswegen funktioniert oder das ist ja auch das Ansehen des ganzen Marktes dann auch irgendwie mal Renditen realisieren kann. Also, ich glaube, das ist was ganz Spannendes, und da habt ihr ja aber auch relativ viel damit zu tun jeden Tag.
Speaker 1:Jetzt hatten wir vorher auch schon noch eingangs die Software angesprochen, und ich meine, wir sind viel auch also sei es aus dem Venture-Bereich und dann weitergehend auch sehr viel im PropTech-Umfeld unterwegs, und glücklicherweise merkt man ja da, zumindest was die Innovationsseite angeht, da passiert was, also endlich mal passiert da was, und stellen aber immer noch fest, also die Themen sind noch sehr verschlafen und sollten wahrscheinlich wesentlich weiter digitalisiert sein. Jetzt habt ihr ja ein eigenes Tool entwickelt. Holt uns so ein bisschen ab was passiert da? was kann man damit machen? wie hilft mir das? was ist der Mehrwert, der für den Kunden generiert wird?
Speaker 2:Ja, ich würde da mal starten. Ich sehe schon den Lukas, den juckt es unter den Fingern, der will auch gleich noch was sagen.
Speaker 2:Alles gut, alles gut fingern, der will auch gleich noch was sagen. So immer, wenn du ein problem hast, dann hast du den bedarf her, weil du sie das problem gelöst haben möchtest, und so ist eigentlich die idee für dieses tool entstanden. In bei unserem alten arbeitgeber haben wir in ftds immer wieder investoren k Kunden beraten, die eben eigene Finanzmodelle hatten. Diese Finanzmodelle sind Excel-basiert. Nicht, dass Excel etwas Schlechtes wäre, ja, wir arbeiten ständig in Excel, tagtäglich. Nur Excel hat ein großes Problem Es wird mit zunehmenden Inputs sehr komplex, sehr unüberschaubar und irgendwann auch langsam in der Rechnung.
Speaker 2:Abgesehen davon ist ein anderes Problem, dass du meistens in jeder Company immer einen hast, der dieses Excel-Modell verwaltet, der dieses Excel-Modul pflegt. Wie aber der Lauf der Dinge so ist dieser jemand verlässt irgendwann mal, weil er sich anderweitig entwickelt, diese Company und hinterlasst eigentlich dann einen Datenfriedhof den anderen Mitarbeitern dieser Company gegenüber, jedenfalls etwas überschrieben, etwas gehardcoded. Und das war in der Vergangenheit und ist es auch jetzt noch immer dann der Punkt, wo wir mit an Bord als Berater geholt wurden, weil wir mussten es dann richten, und spätestens an der Stelle war klar dann wird es für den Kunden sehr teuer Und nicht unbedingt effizient.
Speaker 1:Du, bist erstmal mit Fehlersuche beschäftigt.
Speaker 2:Du bist erstmal mit der Fehlersuche beschäftigt, ganz genau, und das ist die Grundidee unseres Tools. Wir haben also diese ganzen Probleme gesehen und haben dann gesagt Mensch, wir wollen ein Tool entwickeln, das einen einheitlichen Standard schafft für den Markt, damit du nicht auf Käufer und Verkäuferseite Äpfel und Birnen vergleichst, sondern dass du dich wirklich auf Augenhöhe unterhalten kannst, über ein Pricing zu einem Asset unterhalten kannst. Und wir wollen vor allen Dingen ein Tool entwickeln, das in sich stimmig, losgelöst vom Fehlern ist, das schnell funktioniert, flexibel funktioniert und das so aufgebaut ist. Ich vergleiche das immer gerne mit einem iPhone.
Speaker 2:Wir alle sind iPhone-User, und wir hatten aber, bevor wir ein iPhone hatten, irgendein anderes Handy. Das iPhone und Apple war aber immer so ausgelegt, dass du am ersten Tag, wenn du das iPhone in die Hände genommen hast, wusstest intuitiv, wie du es aufsetzen musst, wie du bestimmte Apps installierst und dergleichen. Und genau nach dieser Logik funktioniert unser Tool. Wenn du ein bisschen Hintergrund von Immobilienwirtschaft und den Finanzzahlen, die hinter der Immobilie stecken, also der Betriebswirtschaft, hast, dann kannst du dieses Tool verwenden, ohne ein großer Excel-Crack zu sein, und das macht es im Endeffekt so effizient. Dann, was macht das Tool eigentlich? Das Tool ist ein Ankaufstool, im ersten Schritt jetzt für Immobilieninvestitionen, für Immobilienankäufe. Es simuliert einen Businessplan über eine Halteperiode deiner Wahl. Normalerweise ist eine typische Halteperiode immer zwischen 5 und 10 Jahren, wenn du im Holdcase bist, wenn du jetzt in diese Fix-und-Flip-Richtung gehst, dann ist es in der Regel immer ein bisschen kürzer. Wir sind hier so flexibel und können theoretisch eine unendlich lange macht keinen Sinn, aber können theoretisch eine unendliche lange Halteperiode unterstellen im Tool, ohne dass es das Tool in irgendeiner Weise an Geschwindigkeit einen Abbruch täte.
Speaker 3:Ja genau. Ich weiß nicht, ob das Idee grundsätzlich klar ist, aber ich meine, vielleicht ein Punkt, den man noch sagen kann, dazu ist das Tool funktioniert im Prinzip analog oder identisch wie ein klassisches Excel-basiertes Ankaufstool, wie man das auch aus der Immobilienbranche kennt und wie man, glaube ich, auch wie jeder privat zu Hause, wenn man sich mit dem Thema auseinandersetzt, mal so ein bisschen rechnet. Bei so einem Tool ist ja, sag ich mal, ein essentieller Input ist eine Mieterliste. also was ist die Ist-Situation? Das ist der erste Input, Welche Miete sind in dem Objekt drin, Was für Miete zahlen die? Bis wann laufen die Mietverträge und so weiter. Und dann im zweiten und dritten Schritt trifft man eben Annahmen, Annahmen Bezug auf die Zukunft.
Speaker 3:Und das ist genau der Punkt, wo eben viel schief geht aktuell in den Excel-Modellen, weil man eben Annahmen trifft, die unplausibel sind oder zum Teil eben sehr high level, also sehr auf, sag ich mal, allgemein nur getroffen werden, aber nicht spezifisch auf die Miete zugeschnitten. Und ein Beispiel zum Beispiel ist da die Marktmiete. Wenn man aktuell einen Mieter drin hat in einem Objekt und dann sagt, in vier Jahren ist der Mieter raus, dann muss man ja die neue Marktmiete ansetzen für diesen spezifischen Mieter. Und das ist ein Thema, das ist eben auch in Deutschland im Immobilienmarkt gibt es dafür fast keine Daten. Das ist halt ein Riesenproblem. Es gibt manchmal Datenanbieter, die stellen die Daten für gewisse Assetklassen zur Verfügung.
Speaker 3:Zum Beispiel für Wohnen gibt es schon Daten, aber für Büro, für Logistik und so weiter eben nicht. Und da ist eben auch unsere Zielsetzung so ein bisschen, dass wir in der Zukunft eben über KI auch mit dem Tool eine Datenbank schaffen können. Das heißt, je mehr das Tool benutzt wird, je mehr Daten sozusagen von den Marktteilnehmern eingepflegt werden, desto mehr lernt das Tool auch, welche Daten in Zukunft sozusagen für andere Nutzer angeboten werden können. Also beispielsweise, wenn man fünf oder sechs verschiedene Deals auf der Bockenheimer Landstraße gerechnet hat, fünf verschiedene Player haben das Tool benutzt, dann wissen wir ungefähr, was sind die aktuellen Marktansätze für Mieten auf der Bockenheimer Landstraße, Und das ist auch so. Also, wir fangen einfach an mit dem Tool jetzt als Softwarelösung für den Immobilienankauf, entwickeln uns aber weiter in Richtung datenbasiertes KI-Datenbank-Tool. auch Das ist so ein bisschen die Vision, wo eben auch ein riesen, also extremer Bedarf im Markt besteht für sowas.
Speaker 1:Ich glaube, das ist manchmal, das ist nämlich genau so ein Punkt, wie ihr schon sagt, jeder rechnet mit seiner Excel rum, und es fehlt aber, wie so häufig, die Zentralisierung Absolut. Ich glaube, das ist ein sehr spannendes Feld und dann auch, glaube ich, oder ist ja jetzt schon, aber dann auch sehr hilfreich. Und was passiert, was mich noch so, was mich aus eigenem Interesse noch, was passiert auf der akademischen Seite? was sind Themen, die euch und vor allem dich auch du hast ja auch noch einen Lehrauftrag, also du bleibst ja der Wissenschaft auch immer noch treu Was passiert da gerade? was sind da Themen, die du lernst?
Speaker 2:Erzähl uns ein bisschen was Ja, das hatte ich vorhin gar nicht erwähnt. Ich bin seit Anfang des Jahres Postdoc und Dozent an der Frankfurt School. An der Frankfurt School wurde ein neues Real Estate Institut eingedichtet. Das gab es bisher noch nicht. Die Frankfurt School kennt man eigentlich noch, insbesondere als gelernter Bankkaufmann von der Bankakademie, von dem Bankfachwirt und den Weiterbildungen eben im Finance-Bereich. Wir haben gesehen in der Vergangenheit, dass eben viele Betriebswirte, die an der Frankfurt School ihren Abschluss gemacht haben, und auch Bankleute später in der Immobilienwirtschaft gelandet sind, und denen will man jetzt also den Nachwuchs hier eine neue Plattform geben, und deswegen setzen wir hier einen neuen Real Estate Master of Science auf.
Speaker 2:Was sind die Kurse, die ich lehre? Das ist Real Estate Banking einmal, und das andere ist Real Estate Finance. Da geht es grundsätzlich darum, um unser Transaktionsbusiness, investment Banking, um das M&A-Geschäft, um wie sind Banken, wie verhalten sich Banken, wie denken Banken. Da ist Basel ein ganz wichtiges Thema. Bank ist ja ein sehr durchregulierter Organismus, sage ich mal. Und was ich meinen Studenten immer versuche beizubringen, ist, wenn du verstehst, wie der Gegenüber am Verhandlungstisch in dem Fall die Bank, weil du am Ende des Tages ein Entwickler oder ein Investor bist, der ja Geld haben möchte, um seine Projekte in die Tat umzusetzen, je besser du das verstehst und je besser du dich in die Bankenwelt hineinversetzen kannst, umso wahrscheinlicher ist es auch, dass du eine Kapitalzusage bekommst.
Speaker 2:Und im Endeffekt ist das, was ich lehre in Banking, in Finance, und wenn wir zum Beispiel in die letzte Finanzkrise schauen oder in die Dotcom-Bubble der frühen 2000er oder auch in die Krise der 90er Jahre, die mit der Asset-Bubble in Japan angefangen hat, und das vergleichen mit der heutigen Zeit, dann sehen wir viele, viele Parallelen, und dann können wir auch abschätzen, wie sich die Dinge wahrscheinlich entwickeln werden. Also, ein großer Fokus bei uns ist nicht nur, akademisch Wissen auswendig abzufragen und zu lernen Das Grundelement klar einer Uni. Es geht aber vor allen Dingen darum, zukunftskräfte, führungskräfte für die Zukunft auszubilden, und die müssen entsprechend ableiten können und einschätzen können, was passiert. Und damit sind wir beschäftigt. Was sind Themen, die uns daneben noch beschäftigen?
Speaker 2:Das ist momentan natürlich die Transformation an den Märkten. Da ist ein großes Thema, nachhaltigkeit, das eigentlich in jeden Bereich reinspielt, sei es Finanzierung und Banking, sei es Projektentwicklung, sei es Immobilienmanagement oder jede andere verwandte Disziplin, und das ist das Thema Digitalisierung. Denn ja, wir haben bei Immobilien eine Blackbox und ja, immobilien sind der große Dinosaurier in der Digitalisierungslandschaft, und deswegen sind Daten sehr wichtig. Aber ich würde mal sagen, noch viel wichtiger aus Daten sind die Schlüsse, die wir da rausziehen, die richtigen Entscheidungen. Auch das wird in die Lehre einfließen, und darum geht es Sehr spannend.
Speaker 1:Da muss ich vielleicht doch nochmal über einen Master nachdenken, auch wenn ich mir gedacht habe oder auch wenn ich mir geschworen habe, dass die akademische Laufbahn bei mir jetzt zu Ende ist. Aber so, wie du das beschreibst, muss man sich ja da sofort immatrikulieren.
Speaker 2:Absolut, absolut. Man muss sich sofort immatrikulieren. Und letzten Endes ist es doch so man lernt nie aus, Und das ganze Leben ist ein Lernprozess. Wir meinen immer, wir kommen von der Uni oder haben eine tolle Ausbildung gemacht, und wir wissen schon alles. Und wenn wir in der Realität ankommen, im Alltag, im Berufsleben ankommen, dann wissen wir eigentlich und sehen wir eigentlich, dass wir gar nichts wissen. Und wir so geht es mir zumindest. ich werde fast jeden Tag wieder mit irgendetwas Neuem überrascht. Vielleicht hast du eine ähnliche Erfahrung in deinem Leben gemacht oder in deinem Berufsalltag, und du lernst nie aus.
Speaker 1:Das ist auch, glaube ich, das was. das würde jetzt wahrscheinlich philosophisch zu weit führen, aber das ist auch, glaube ich, das, was uns allen, vor allem in der deutschen Gesellschaft, nicht schlecht tut, das Vorhandene nicht als selbstverständlich zu sehen, sondern den Hunger nach Neuem immer sich zu bewahren. Ich glaube, danach kann auch nichts mehr kommen. Es war sehr spannend. Vielen Dank, dass ihr unsere Gäste wart, Und ich freue mich sehr auf die Projekte, die wir auch zusammen machen, und was über die nächste Zeit so alles kommen wird.
Speaker 2:Vielen Dank. Vielen Dank Johannes.
Speaker 1:Vielen Dank.