#3 Geld verdienen met verhuur in Spanje, kan het ?

Hallo luisteraars van De Mailbox van Marleen! In deze aflevering gaan we dieper in op de vraag: kun je geld verdienen met het verhuren van vastgoed? Marleen deelt haar inzichten over het kopen van huizen om te verhuren in Spanje. Ze bespreekt de cruciale factoren die van invloed zijn op het rendement, zoals de prijs bij aankoop, de concurrentie, regelgeving en veranderende vakantietrends. Ontdek hoe je een hoog rendement kunt behalen en waar je op moet letten bij het berekenen van je werkelijke winst. Luister nu en leer alles over het verhuren van vastgoed en het verdienen van geld in de Spaanse markt. Veel luisterplezier!

​Steeds op de hoogte blijven van alle ontwikkelingen ivm Spaans vastgoed, alsook de allernieuwste panden? Volg ons op Facebook, Instagram, LinkedIn, Youtube en TikTok, en mis geen enkele tip of pareltje in Spanje.

Of volg ons op onze website www.azull.info.

Transcript

Geld verdienen met verhuur, kan dat? To rent or not to rent? Dat is echt wel de million dollar question. Welkom bij de podcast De Mailbox van Marleen. De podcast die antwoord geeft op al je vragen over vastgoed kopen en wonen in Spanje. Zoek je een eenvoudig, eerlijk en uitgebreid antwoord op al je vragen? Dan is deze podcast zeker iets voor jou. Daar gaan we. Vamos. Als je dan een huis gaat kopen om te verhuren, welk huis is dan het meeste geschikt? Ook heel belangrijk om te weten. Dus je hebt vaak mensen die zeggen van ja, waarom zou ik wachten met kopen totdat ik op pensioen ben? Want je kunt nu natuurlijk gewoon je huis verhuren als je er niet bent.

En dat levert mij een dubbel voordeel op, want je krijgt huurgeld en ik heb goeie, kope vakanties. En later, als ik dan in Spanje wil gaan wonen, dan heb ik nog eens die meerwaarde van dat pend. Dus alleen maar voordelen. Maar klopt dat met de realiteit? Eerst en vooral, wij doen dit 15 jaar, er zijn al 15 jaar, vertelt elke makelaar, Balavén Azul, dat het ideaal is om een pen te kopen om te verhuren. Nu, wanneer kun je huurrendement halen in Spanje? Wel, er zijn een aantal criteria die daarvoor in orde moeten zijn. 10 eerste, dat is altijd hetgeen dat je zeker moet doen, je moet aan een juiste prijs, aan de goede koop mogelijke prijs inkopen. Ik heb acht jaar voor Amerikanen gewerkt, dat is het eerste wat mijn Amerikaanse baas mij heeft geleerd. Marleen, Je kunt nooit geen geld verdienen als je te duur betaalt aan het begin van de rit.

En zo is het ook bij vastgoed. Rendement, dat is nog altijd de verhouding tussen wat je hebt betaald voor dat pand en wat het jaarlijks opbrengt. Ik heb het nu over jaarlijks uurrendement. Stel dat er een gebouw is met 60 appartementen. Degene die het 59ste appartement koopt, dat is meestal twee jaar nadat ze begonnen zijn met te bouwen, die heeft identiek hetzelfde appartement als degene die appartement nummer één heeft gekocht, alleen die heeft twee jaar later gekocht, dus die heeft gemiddeld 10 tot 15 procent meer betaald voor datzelfde appartement. Dus dat is niet mathematisch, niet zo moeilijk om te bedenken, dat als je hetzelfde hebt gekocht, maar veel duurder, en je verhuurt dat dan dezelfde prijs, dat je minder gaat verdienen. Dus je moet beginnen met te zorgen dat je goedkoop inkoopt. Dan, waar hangt je rendement nog vanaf? Dat is hoeveel weken of hoeveel dagen per jaar kun je een woning verhuren.

Als ik u nu zeg dat de gemiddelde panden verhuurd worden in Spanje 12 weken, ga ik zeker een aantal mensen hier serieus teleurstellen. Nu, websites zoals book.booking.com, belvilla, micazu enzovoort, de gemiddelde is daar 12 weken verhuren. En waarschijnlijk kent u allemaal wel iemand die zegt, ja, ik verhuur dat heel het jaar en als het niet verhuurd is, dan ga ik zelf. Wel, dat is in Spanje de grote uitzondering. De meeste mensen hebben het moeilijk om een pand te verhuren. Waarom? Omdat er verschrikkelijk veel concurrentie is. Dus ik geef altijd als advies, als je ergens een pand wil kopen om te verhuren, ga eens kijken naar een Airbnb, een booking.com en kijk eens hoeveel panden staan er daar in de buurt te huur. En dan moet je denken, de prijzen die je daar ziet, je moet er minstens 20, 25% aftrekken, want dat is de commissie die je betaalt aan bepaalde platformen of makelaars, soms zelfs 30, 35%, 40% om een pand te kunnen verhuren.

Dus alles wat je daar ziet, is niet alles wat de eigenaar in zijn zak steekt. Dus het aantal weken dat je verhuurt, dat is cruciaal om een hoog rendement te kunnen behalen. Hoe kun je dat rendement en dat aantal weken opkrikken? Dat is vooral te zorgen dat je een goede locatie hebt waar iedereen graag wil zitten. Al helemaal zorgen dat de foto's van je pant Instagram of TikTok waardig zijn. Dus allemaal fantastische foto's, anders kom je al helemaal niet aan de bak. Er zelf veel tijd en energie in steken, en dat is wat de meeste mensen juist niet willen. Ze geven het in handen van een verhuurkantoor, dus dan is twaalf weken grote vakantie, juli, augustus, een beetje daarom, dat is realiteit. Ga jij dat zelf doen? We hebben een aantal klanten, iemand is de pro bij de golfers, iemand anders is de voorzitter van een basketbalploeg.

Wel, die mensen hebben een groot netwerk, die kunnen veel meer verhuren. Trends brengt elk jaar een vastgoedkaterne uit, dat magazine Trends, en daarin hebben ze vorig jaar drie investeerders aan het woord gelaten. Dat waren mensen die meer dan gemiddeld rendement halen. Dat waren allemaal mensen die er de ene zij elke dag mee bezig was, de andere een paar uren per week enzovoort. Dus meer weken verhuren kan, maar je moet er jezelf mee gaan bezighouden. Dus nummer één was scherp inkopen. Nummer twee is zorgen dat je zoveel mogelijk weken kunt verhuren. Nummer drie is, het is belangrijk om te kijken naar die concurrentie.

Hoeveel concurrentie is er in je buurt? En denk eraan, die concurrentie komt niet alleen van andere panden die te huur staan, maar ook vanuit de hotelsector. De hotellobby in Spanje is zeer machtig, dus die doet er alles aan om de wetgeving en regelgeving in haar voordeel te laten evolueren. Zo heb je vandaag in Spanje ook overal een verhuurlicentie nodig om te kunnen verhuren. En op sommige plaatsen mag dat, ze verhuren zelfs niet meer. Een ander aandachtspunt, nummer vier, kijk naar de regelgeving. En de regelgeving gaat dan zowel over, raak je nog aan een verhuurlicentie, op sommige locaties wordt dat wat moeilijker, Mallorca, omdat ze de eigen bevolking willen beschermen, dat die nog aan betaalbare huurpenden geraken. Daar kan je bij nieuwbouw de eerste vijf jaar bijvoorbeeld niet verhuren. In Barcelona heb je bepaalde straten en wijken waar je niet meer kan verhuren.

In Valencia kan je nog wel verhuren als het op het gelijkvloer is of op de eerste verdieping. Dat allemaal om ervoor te zorgen dat de lokale bevolking nog aan redelijk geprijsde huurpanden geraakt. Maar denk ook aan de regelgeving rond belastingen enzovoort, want dat drukt ook op uw rendement. Nu, in Spanje is er sowieso al inkomstbelasting te betalen op uw huurinkomsten. Dan moet je 19% betalen op de netto-huurinkomsten, Dus ik verwacht niet dat daar veel aan gewijzigd wordt. Maar bijvoorbeeld in België proberen ze nu erdoor te krijgen dat er niet meer het cadastrale inkomen als basis is voor uw rendement voor de verhuurders, maar dat de werkelijke huur gaat belast worden. Dus dat is allemaal regelgeving die in jouw nadeel kan spelen. Nu, Spanje, ik denk op dit moment dat er voor het moment geen risico is.

Nummer vijf, hoe zit het met het aantal overnachtingen? Is dat in stijgende lijn of is dat in dalende lijn? De meeste mensen zitten hier te denken aan, ik ga verhuren per week. Nu weet dat 70 of 80 procent van de markt in Spanje de mensen huren voor drie dagen of minder. Dus Ik denk dat we gerust mogen zeggen dat die niet in hun huurpunt gaan zitten, een appartement, villa, misschien voor een lang weekend, maar die meesten gaan al in een hotel zitten. Dus het aantal partijen dat voor een week of langer huurt, wordt elk jaar minder. En als je dat bij jezelf nakijkt, dat is ook logisch. Mensen gingen vroeger vaak twee, drie weken naar Italië of naar Spanje. Vandaag de dag gaan mensen vaker op vakantie, maar kortere periodes. Ik heb zelf een pand dat ik al bijna 15 jaar verhuur.

15 jaar geleden verhuurden wij van zaterdag tot zaterdag, of van zondag tot zondag. Vooral in juli en augustus. En dan had ik al eens klanten die twee weken kwamen. Dat is totaal voorbij. Dus deze zomer, de zomer van 2023, heb ik ongeveer om veertien mensen moeten verhuren om volledige juli en augustus verhuurd te krijgen. Dus je hebt gewoon meer huurders nodig om hetzelfde aantal weken te verhuren. En ik denk niet dat dat veel gaat wijzigen. En wat ook heel belangrijk is in Spanje, dat is de politieke situatie van de rest van de wereld, of de wereld in het zuiden.

Als het in Egypte, Tunesië, Turkije kalm is, dan gaan de mensen in grote vakantie gemakkelijker naar die landen, omdat je daar gewoon het goeie koper is om een all-in ergens te boeken. Is er daar veel onrust, dan zie je dat Spanje in het voordeel is en dat mensen eigenlijk naar Spanje, dat een meer politieke, stabiele situatie heeft, dat ze daar op vakantie gaan. 2023, de zomer van 2023, zijn er veel minder mensen naar Spanje op vakantie gegaan. Maar dan zagen we dat plots in de herfstvakantie, als de oorlog met Israël uitbrak, dat mensen ineens weer wat behoudsgezinder waren en plots ging Spanje in de stijgende lijn. Dus Spanje, dat is succesvol als het onrustig is in de rest van het zuiden. En Spanje moet inboeten als het terug wat rustiger is overal. Dus allemaal dingen waar je moet aan denken en die allemaal een gevolg zullen hebben op je rendement. Dus je moet goedkoop inkopen, je moet zorgen dat je een verhuurlicentie hebt, de wetgeving zit wel snor in Spanje, reken je niet rijk, want je zal redelijk wat huurders nodig hebben en houd er mee rekening dat je dus je rendement wordt dus verminderd door de commissies die je moet betalen op de verhuur.

En als laatste wil ik u toch ook nog meegeven, dat is Zorg dat je je rendement op de juiste manier berekent. Ik zie heel vaak mensen die zeggen ik heb een pand van 300.000 euro gekocht en ik heb 12.000 euro huurinkomsten, dus ik heb 4% verdiend. 10 eerste is die huurinkomst al bruto of netto. Als dat bruto is, moeten daar nog een hoop kosten af. Dus is dat niet die 4% en die 300.000? Jouw pand heeft geen 300.000 euro gekost, want je hebt er bovenop nog BTW moeten betalen, een notaris, advocaat, nog een hoop andere kosten, om gemakkelijk te rekenen. Ik neem even 15%, dat pant van 300.000 euro, daar heb je wel 345.000 aan betaald. Dus dat moet je vergelijken 10 opzichte van je netto huurinkomsten. Ik hoop dat dit niet te veel theorie en cijfers was.

Als je dat eens op een graag in beeld ziet, we hebben ook een webinar en na die titel is het nu het moment om te investeren in Spanje. Daar leg ik het nog eens in geuren en kleuren en met voorbeeldjes uit. Dus ik nodig jou graag uit om ook daar eens een kijkje te komen nemen. Tot de volgende keer. Vamos.