#4 Is het nu het moment om te investeren?

Welkom bij een nieuwe aflevering van De Mailbox van Marleen! Vandaag gaan we dieper in op de vraag: Is het nu het moment om te investeren in Spanje? Marleen De Vijt bespreekt het belang van investeren met het geld dat je over hebt en benadrukt dat het verstandig is om te investeren met geld dat je op de lange termijn niet nodig hebt. Ze legt uit waarom het cruciaal is om vastgoed zo goedkoop mogelijk te kopen en de mogelijke rendementen te analyseren, vooral met betrekking tot verhuur op korte termijn. Marleen deelt inzichten over de selectie van de juiste locaties, het beheren van concurrentie van hotels en andere verhuurders, en de impact van politieke stabiliteit op het toerisme in Spanje. Dit en meer in deze boeiende aflevering van De Mailbox van Marleen!

​Steeds op de hoogte blijven van alle ontwikkelingen ivm Spaans vastgoed, alsook de allernieuwste panden? Volg ons op Facebook, Instagram, LinkedIn, Youtube en TikTok, en mis geen enkele tip of pareltje in Spanje.

Of volg ons op onze website www.azull.info.

Transcript

Is het nu het moment om te investeren? Welkom bij de podcast De Mailbox van Marleen. De podcast die antwoord geeft op al je vragen over vastgoed kopen en wonen in Spanje. Zoek je een eenvoudig, eerlijk en uitgebreid antwoord op al je vragen, dan is deze podcast zeker iets voor jou. Daar gaan we. Vamos. Vaak als ik met klanten spreek, dan zegt de ene ja, investeren, dat is voor mij mijn geld in bakstenen stoppen. Ik vind dat een veilig gevoel en vastgoed op termijn brengt dat toch altijd meer op.

Iemand anders die verstaat onder investeren, ik zie dat eigenlijk als een opbrengst. Ik ga eventueel een hypotheek nemen en ik zou toch een deel van die hypotheek willen terugbetalen met die huuropbrengst. Nog iemand anders zegt van ja, ik heb een pensioen en als aanvulling van een pensioen zie ik die huurinkomsten. Dus ik ga mijn geld in bakstenen steken en dan heb ik elke maand een aanvoeding van mijn pensioen. Waarom je gaat investeren en wat je ervoor staat om te investeren, dat maakt een groot verschil om te weten of je dat nu wel of niet moet doen en of je dat in Spanje moet doen. Als je niet zou investeren, wat zou je dan doen? Dan zou je het geld bijvoorbeeld kunnen sparen. Met de inflatie die er vandaag is, wil dat ook zeggen dat je elk moment geld verliest. Is het dan bijvoorbeeld een oplossing om te zeggen ik ga dat maar niet meer sparen? Nee, absoluut niet.

Dat is mijn eerste advies vandaag al. Ga niet tot het uiterste. Je moet investeren in vastgoed met het geld dat je over hebt en je moet vooral investeren met geld dat je op de korte termijn niet nodig hebt. Als je zegt van binnen twee jaar plannen wij aan ons huis nog iets te verbouwen. Met dat geld kan je geen vastgoed gaan kopen. Zeg je van ik voorzie toch dat ik een nieuwe auto ga kopen. Ik ga die cash betalen. Ja, als je dat binnen een paar jaar gaat doen, ook dan moet je dat geld ervoor hebben en dat geld mag niet in vastgoed gaan.

Dus echt met geld dat je lange termijn en dan spreek ik zeven, acht jaar niet nodig hebt, dat mag je investeren in vastgoed. En waarom zeg ik zeven, acht jaar? Wel, Op het moment dat je een pand koopt, komen er bovenop die aankoop nog een aantal kosten bij. De meeste mensen weten wel dat als ze een nieuwe wagen kopen, je die gaat halen bij de garage. Tegenwoordig wordt daar een hele ceremonie van gemaakt. Er wordt een doek over gedaan, een strik. Je kijkt een heel persoonlijk uitleg waarvoor die wagen allemaal moet dienen. Maar als je met die wagen de garage uit rijdt, dan is die wagen minder waard. Bij een huis is dat niet anders.
Als je een appartement of villa koopt, stel je koopt iets van 300.000 euro, Op het moment dat je eigenaar wordt en dat je de akten tekent bij de notaris ga je niet 300.000 euro betaald hebben, maar je gaat daarbovenop een heleboel kosten ook betaald hebben. Dus als je bijvoorbeeld in Spanje koopt, afhankelijk van of het een nieuwbouw- of bestandvestgoed is, zal je extra bovenop de aankoopprijs nog 11 tot 14 procent kosten moeten betalen. Dus ik ga terug naar mijn voorbeeldje van 300.000 euro. Je koopt een pand waarde 300.000 euro, maar tegen dat je bij de notaris buitenkomt, even voor het gemak van het rekenen, tel ik er 15% bij, kost dat pand 345.000 euro. Als je huuropbrinksten hebt, dan moet je die huuropbrinksten vergelijken met de 345.000 en niet met 300.000. Je pand is niet plots van 300.000 naar 345.000 euro waarde gestegen. Net zoals bij die wagen, als je die uit de garage rijdt, is die minder waard. Op het moment dat je je handtekening zet bij de notaris is dat pand eigenlijk niet 345.000 euro waard geworden.
Dat is er nog altijd maar 300, maar je bent wel extra 45.000 euro waard. Dus eigenlijk moet je de eerste jaren die huurinkomsten een verlies, die 45.000 euro, die moet je eigenlijk al terug gaan verdienen. Dus zeggen dat je vanaf jaar één extra inkomsten hebt, dat is jezelf fabeltjes wijs maken. Dus Die extra kosten moeten eerst terugverdiend worden en na een aantal jaren, als je het pand verhuurt, zal je het pand ook wel eens moeten renoveren of schilderwerken doen. Die kosten moeten er ook allemaal bij. Je wilt dan ook als het pand wij voorzien voor de volgende jaren, nu ik heb geen glazen bol, maar ongeveer 3% meerwaarde per jaar rekenen we. Dus het duurt ook wel een tijdje voordat je dat pand eigenlijk terug veel duurder kan verkopen dan dat je het gekocht hebt. En vandaar dat ik reken 7 tot 8 jaar.
Dus vandaag ging het over, is nu het moment om te investeren in Spanje. Eerst kijken, die investering, wat bedoel je daarmee en wat moet het voor jou opbrengen? Als het louter is investeren om er plezier aan te hebben en op lange termijn vastgoed wordt meerwaard, ik doe het voor de meerwaarde, dan is het altijd een goede optie. Als we dan kijken naar wat een pand in Spanje op kan brengen, dan moet je ook gaan kijken of je kortetermijn of lange termijn wil verhuren. De meeste klanten kopen aan de kustgebieden een woning om kortetermijn te verhuren. Kortetermijn bedoel ik niet het hele jaar door aan iemand die er zijn hoofdverblijfplaats heeft, want vaak willen de mensen er zelf ook naar toe. Hoeveel weken kan je in Spanje verhuren? Dat zal bepalend zijn voor je rendement. Wat zal er nog bepalend zijn voor je rendement? Dat is hoeveel concurrentie er is. Als je ergens een villa of een appartement wil kopen in Spanje en je wilt daar een opbrengst van, Hoeveel panden staan er in dat gebouw nog te koop? Hoeveel villa's in die buurt staan er nog te koop? Een van mijn gezegden is altijd, mensen die bij ons webinars volgen hebben dat waarschijnlijk al gehoord, als je een huis wil kopen en je wil succesvol kopen, en daarmee bedoel ik, je bent op zoek naar rendement, dan moet je bereid zijn om huiswerk te maken dus stap in uw auto gaat ernaartoe er kijk eens in die buurt rond is dat daar allemaal net en proper Of staat er daar veel te huur, weinig te huur? Kijk eens op booking.nl, Airbnb, welke prijzen worden die panden verhuurd enzovoort.
Je kan al een heleboel informatie verzamelen rond de mogelijkheid en eigenlijk zelf al een beetje bedenken of dat een goede investering zou zijn op die locatie of niet. Dus je rendement hangt af van één hoeveel weken je het kunt verhuren, hoeveel concurrentie er is, maar ook aan welke prijs je het hebt gekocht. Jaren geleden nadat ik afgestudeerd was, heb ik voor een Amerikaans bedrijf gewerkt. Het eerste wat mijn Amerikaanse baas mij geleerd heeft, is dat als je rendement wil halen, als je geld wil verdienen, dan moet je beginnen met goedkoop in te kopen. Dat geldt ook voor huizen, villa's en appartementen. Als je maximaal rendement wil, mag je aan het begin van de rit niet te veel betalen. Wat is een van de mogelijkheden om ervoor te zorgen dat je niet veel betaalt. Dat is bijvoorbeeld bij een nieuwbouwappartement kopen op het moment dat het gelanceerd wordt.
Dus op het moment dat een project nieuw is, dan betaal je de bodemprijs. Waarom is dat? Wel, jij moet overtuigd worden om als eerste je handtekening te zetten. Je moet het langste wachten tot dat pand er is en daar tegenover staat er dat de projectontwikkelaar jou een extra interessante prijs geeft. Wanneer gaan de prijzen stijgen? Meestal in Spanje als een pand gelanceerd wordt en dan is er nog niets gebeurd, er is nog geen schop in de grond gestoken en tegendat ze de eerste schop in de grond steken wordt de prijs meestal met 5% naar boven gedaan. Gedurende 1,5 jaar ongeveer, de tijd dat het duurt om het pand te bouwen, gaan ze de prijs nog eens met 5% naar boven duwen en als ze enigszins kunnen nog een derde keer. Dus tussen aankopen van lanceringsprijzen of kopen als het er al helemaal staat, kan er een verschil zitten van 10 tot 15 procent. En als je rendement wil, dan moet je zorgen dat je niet te veel betaalt. Kan je dat veilig doen in Spanje? Mensen denken misschien ja, ik koop iets dat er niet staat.
Vroeger stonden de kranten in België wel eens vol met gebouwen die niet werden afgebouwd en verroeste kranen. Ondertussen is de regelgeving ook aangepast en net zoals je in België eigenlijk de witbrein hebt, de bescherming voor kopers van panden die er nog niet staan, heb je in Spanje eigenlijk een bankgarantie of eventueel een verzekering waarbij dat elke schijf die je betaalt wordt eigenlijk afgedekt door die bankgarantie of door die verzekering. Dus Worst case scenario, je pand wordt niet gebouwd, maar je geld komt altijd terug. Ik ga terug naar, we gingen goede koop kopen om ons rendement op te drijven, dus dat konden we met nieuwbouw bijvoorbeeld bij lanceringsprijzen. Hoe zit dat bij bestaande bouw? Wanneer kan je een koopje doen? Een koopje, dat is het eerste wat wij doen. Wij werken ook als aankoopmakelaar. Dat wil zeggen dat klanten ons panden sturen die ze op andere sites hebben gezien. Of wij zoeken zelf panden voor klanten.
Het eerste wat wij doen, is bij de eigenaar achterhalen waarom de pand te koop staat. De ideale situatie om goedkoop te kunnen kopen is een klant die financiële problemen heeft. Iemand die snel geld nodig heeft, die zal bereid zijn om tegen een scherpe prijs te verkopen om toch maar zo snel mogelijk geld binnen te krijgen. Een andere situatie bij een echtscheiding, dan kan het ook wel eens gebeuren dat alles snel afgehandeld moet worden en dan doe je ook meestal een goede deal. En spijtig genoeg, bij een overlijden is het ook vaak zo, de erfgenamen willen snel geld zien. Dus dat zijn eigenlijk drie situaties waarin we weten van hier is er mogelijk een koopje te doen. Nu bij bestaand vastgoed in Spanje en ik spreek dit nu in oktober 2023, voor het moment staan bestaande panden gemiddeld, dat is over heel Spanje, alle gebieden bij elkaar, tussen de zes en de acht maanden te koop. Dus het moment waarop jij koopt is ook heel belangrijk.
Op het moment dat een pand pas op de markt komt en dat dat niet een van die drie situaties is, dus iemand met een financieel probleem, een overlijden of een echtscheiding en mensen willen snel geld zien, wordt vaak een pand toch net iets te duur op de markt gebracht. Dan is het heel moeilijk om de eigenaar te overtuigen om al direct een lager bod te aanvaarden. Want die denkt, het zijn gemiddeld zes tot acht maanden in Spanje te koop. Ik heb het hier nog maar pas te koop gezet. En er is al iemand die interesse heeft. Ik ga mijn prijs niet laten zakken. Er zullen er nog wel veel in de rij staan om mijn pand te kopen. Heel veel panden worden ook in het voorjaar te koop aangeboden.
Dat is gerekend. In februari en maart wordt dat te koop aangeboden. Zes tot acht maanden te koop. Voor juli en augustus iets gedaan krijgen aan die prijs, dat is ook niet eenvoudig. Want dan denken eigenaars vaak dat in juli en augustus al die buitenlanders komen en die zullen wel zo gek zijn om hun prijs te betalen. Nu, de grote vakantie is dan voorbij en het pand is nog niet verkocht. Ik zeg niet dat ze dan al in paniek zijn, maar dan beginnen ze toch lichtelijk te denken van ja, nu moet ik toch met mijn prijs naar beneden. Vaak krijgen we dan inderdaad de prijs naar beneden.
Nu, als jij dan pas dat pand opmerkt, jij ziet het dan pas voor de eerste keer, dan ga jij misschien denken van oei, ik wil hier een bot op brengen, maar ja, die eigenaar heeft net zijn prijs naar beneden gedaan, dus als je ook weer komt net nadat de prijs juist naar beneden is gegaan, dan is het ook moeilijk om nog een bod te krijgen lager dan de vraagprijs. Tegendat het dan oktober of november is, dan beginnen ze lichtelijk te panikeren of dan willen ze die hele handel afgehandeld zien voordat ze aan de kerstkalkoen zitten En dan is het meestal mogelijk om de beste deals te doen. Statistisch gezien hebben wij altijd de laagste prijzen kunnen krijgen voor onze klanten tegen het einde van het jaar. Dat wil niet zeggen dat je alleen maar kunt kopen op het einde van het jaar. Dat wil niet zeggen dat je alleen maar kunt kopen op het einde van het jaar. Maar als ik zo alle jaren bij elkaar tel. Wij doen dat 15 à 16 jaar. Zowel bij de nieuwbouw, want dan heb je nog eens projectontwikkelaars die hun cijfers wat moeten opkrikken en die bereid zijn iets extra te doen.
Dat is puur psychologisch ook en dan heb je de bestaande eigenaars die eigenlijk ook heel die boel afgehandeld willen worden. Het is nog vandaag altijd over, is het nu het moment om te investeren en we zijn aan het kijken van hoe kunnen we dat rendement halen? Wel het bestandvastgoed zo laag mogelijk kopen, nieuwbouw kopen bij lanceringsprijzen. En dan, waar hangt ons rendement nogal vanaf? Van die concurrenten, dat gingen we doen door met onze auto ernaartoe te rijden? Airbnb in een keer uit te pluizen. Boeking.com. Wat staat er allemaal te koop in diezelfde buurt? Waar moet je nog naar kijken? Dat is hoeveel weken of hoe lang kan ik een pand, hoeveel nachten per jaar kan ik het verhuren? Dit is het moment waarop veel mensen die zitten te luisteren... Teleurgesteld gaan zijn. Gemiddeld kan je een pand verhuren in Spanje... Tromgeroffel, tien tot twaalf weken.
Je gaat zeggen dat het heel mooi weer is. Dat klopt, maar als je naar de sites gaat zien, boeking.com, Novassel, Belvilla en allemaal van dat soort aanbieders. Die verhuren 12 weken per jaar. En als er iemand meer weken verhuurt, dan is dat meestal omdat er onder de prijs wordt verhuurd. Dat is 10 koste van je rendement. En Dat zijn allemaal wel partijen die zichzelf niet met de verhuur willen bezighouden. Het seizoen is nog altijd kort in Spanje. Juli en augustus kan je vlot verhuren, dan nog wat juni en september.
Maar dan is het ongeveer gedaan. Zijn er uitzonderingen? Uiteraard. We hebben ook klanten die twintig weken en meer verhuren. Maar dat zijn mensen die zichzelf daarmee bezighouden. Dat zijn mensen die zelf een Instagram pagina maken. Een website is niet meer echt nodig tegenwoordig, die maken een Instagram pagina, die nemen zelf de telefoon op, die hebben een groot netwerk, we hebben een klant en die is voorzitter bij een golfclub, ik denk dat al die leden eens langskomen in dat pand, We hebben nu iemand die ook een gigantische basketliefhebber is en die ook voorzitter is van een club. Al die leden komen ook eens langs. Het is mogelijk om meer weken per jaar te verhuren, maar dan moet je er echt zelf mee gaan bezighouden.
Trendmagazine geeft één keer per jaar een extra katerne uit en dat gaat over investeren in België, maar dat geldt voor België, Nederland en Spanje. En daar lieten ze de laatste keer drie mensen aan het woord die echt wel mooie rendementen haalden. En wat bleek? Die ene man was er dagelijks mee bezig, de andere was er toch een paar uur per weekend mee bezig. De derde was er ook quasi dagelijks mee bezig en had daar nog een marketing achtergrond. Je kunt meer verhuren, maar je gaat er jezelf mee bezig moeten houden. Waarom kun je zo weinig weken verhuren, behalve dat de mensen alleen maar in de zomer willen komen, dat is omdat er gigantisch veel concurrentie is. Wij verkopen 16 jaar, 15, 16 jaar en al 15, 16 jaar vertellen collega's en makelaars aan elke klant van ja, dat is een heel goede investering in Spanje en je gaat heel goed kunnen verhuren. Dus Je kunt dat zelf ook gemakkelijk controleren.
Ga op boeking.com kijken. Neem daar een dorp waar je wil investeren. En kijk eens hoe vaak dat pand verhuurd is. Je kunt die kalender zien. Je zult zeggen dat het in juli en augustus gemakkelijk verhuurd is. Dan zie je dat het allemaal groen is. Het is beschikbaar. Als mensen dan geluk hebben wordt er af en toe in de winter wel eens voor een maand verhuurd, maar in Spanje is het zo dat wat je ontvangt op een maand komt ongeveer overeen aan eurobrengsten met wat je ontvangt per week in de grote vakantie.
Dat is niet een hele hoge huur. Je kan het zelf controleren. Er is veel concurrentie. Je moet die concurrentie ook verder zien dan alleen maar appartementen en villas. Wie is er ook nog grote concurrent in Spanje. Dat zijn de hotels. Tijdens de financiële crisis, dus het is 2008 en 2014, 2014 was het diepte van de financiële en vastgoedcrisis in Spanje, zijn er heel veel hotels dichtgegaan. En die zijn daarna terug opengegaan.
Eerst vooral in de zomer en daarna in de winter. En er komen ook altijd maar nieuwe hotels bij. Dus in 2022 bijvoorbeeld zijn er, ik zeg het nu uit mijn hoofd, tussen de 2 en de 3 duizend extra bedden bijgekomen van hotels categorie 4 en 5 sterren. Dus dat is uiteindelijk ook een beetje wat u een huurder gaat doen. Die gaat afwegen, Ga ik in een hotel zitten en hoeveel kost mij dat dan? Of heb ik liever een appartement? Je kunt wel zeggen dat er mensen zijn die echt niet op hotel willen. Dat klopt, maar heel vaak worden het toch hotels en het verblijf daar vergeleken met appartementen en villa's en daar. Dus je hebt niet alleen de andere panden die je concurrenten zijn, maar je hebt ook de hotels die je concurrenten zijn. En wat is er dan nog met Spanje aan de hand? Dat is dat hoeveel mensen er naar Spanje op vakantie gaan per jaar hangt ook af van de politieke situatie of de politieke stabiliteit van andere landen.
Dus deze zomer, 2023, in Spanje was toeristisch gezien niet zo'n goede zomer. In 2022 was er veel meer volk. Waarom is dat? In 2022 kwam iedereen nog naar Spanje. We kwamen uit die pandemie. Iedereen wou nog niet te ver reizen, dus allemaal naar Europa, naar Spanje. Als er politieke stabiliteit is in Spanje, als er politieke stabiliteit is in Turkije, Tunesië, Egypte, dan verliest Spanje. Mensen gaan daar dan op vakantie, want je kan daar een all-inclusief voor een hele lage prijs en veel service krijgen. Je kunt zeggen dat je appelen met peren vergelijkt, maar je mag niet altijd alleen kijken naar wat je zelf denkt.
Je moet dat in grote getallen zien. Er zijn heel veel huurwoningen in Spanje. Door wie wordt dat allemaal verhuurd? U gaat niet kiezen tussen ik ga naar Turkije of ik ga naar Spanje, maar al uw potentiële huurder wel. Dat heeft ook als gevolg dat bijvoorbeeld houding. Je kunt niet kiezen tussen Spanje en Turkije, maar wel je potentiële huurder. Als je langetermijn verhuurt, in België en Spanje, worden huurcontracten geïndexeerd. Dat is een goed effect tegen de inflatie eigenlijk. Maar korte termijn contracten worden niet geïndexeerd.
Korte termijn contracten die hangen af van vraag en aanbod. Dus als er minder volk op vakantie gaat in Spanje dit jaar, dan is er minder vraag. Dan gaan de prijzen naar beneden. Ik recapituleer even. Je rendement hangt af van de zorg dat je goedkoop inkoopt. Als je op een locatie zit, kijk eens naar de concurrentie. Hoeveel appartementen en villa's in de buurt staan daar ook te huur. En dan wat voor prijzen.

Dat kun je zien op al die boekingsites. Hoeveel nachten gaan we kunnen verhuren? Ja, tien tot twaalf is de normale gang met zaken en als je meer wilt hebben, gaat u er zelf mee moeten bezighouden. Dus begin dan maar al aan die Instagrampagina. Dus als je dan kijkt van, is dat investeren in Spanje, is dat een goed gedachte? Mijn advies blijft nog altijd, als je puur voor het rendement gaat, je zegt van Spanje dat zegt mij niks. Eigenlijk ligt mijn hart in Frankrijk, in Italië, in Portugal. En je wilt er zelf niet van genieten, dan is het heel eenvoudig, blijf er dan weg. Stop je geld dan ergens anders in. Koop eventueel een appartement in Nederland of in België.

Steek dat in de lange termijn verhuur. Investeren in Spanje voor mij moet nog altijd een combinatie zijn van er zelf van genieten en profiteren. Verhuren om je vaste kosten wat goed te maken. Je gaat er gemiddeld 1,5 tot 2,5 procent netto, nadat je alles betaald hebt, ook belastingen enzovoort, aan overrijden. Dus je hebt wel een zakcentje. En op termijn zal dat pand ook wel meerwaarde zijn. Dus het is een veilige manier om je bakstenen ergens in te steken. En doe dat met geld, dat je de volgende 7 à 8 jaar niet nodig hebt.

Dit was weer de mailbox met Marleen. Wil je meer weten over verhuren, rendement en je bent klaar om te kopen in Spanje? U kan mij altijd een mailtje sturen, marleen@azull.info. We plannen een videocall in of je bent welkom op ons kantoor en je huizenjacht kan beginnen. Tot volgende week.