CIB Vastgoedpraat 14: Van Spaanse tot Portugese casa - op huizenjacht in het zuiden

Hallo en welkom bij een speciale aflevering van 'Mailbox van Marleen', de podcast waar we diep in de fascinerende wereld van vastgoed duiken. 

Vandaag is Marleen te gast in de podcast van het CIB Vastgoedpraat. In deze aflevering 14 gaan we de zonnige toekomst tegemoet, getiteld 'Van Spaanse tot Portugese casa - op huizenjacht in het zuiden'. Marleen wordt geïnterviewd samen met Tim De Meijer en daarbij verkennen we de nuances en ins-and-outs van vastgoedkopen in Spanje en Portugal.

We zullen het hebben over de juridische kanten van de aankoop, met aandacht voor de verschillen in eigendomsrechten en de cruciale rol van gespecialiseerde advocaten en bankgaranties. We pakken ook financiële aspecten aan zoals dubbele belastingverdragen, en we bespreken hoe de constant veranderende wetgeving in Portugal een uitdaging kan inhouden voor potentiële kopers.

Tim waarschuwt ons voor de 'cowboys' in de industrie en benadrukt het belang van betrouwbare partners en klare contracten. We luisteren naar ervaringsverhalen over de koop en verkoop van onroerend goed, de emotionele rollercoaster die klanten soms ervaren en we nemen een kijkje achter de schermen bij de realiteit van vastgoedinvesteringen en –verhuur.

Daarnaast staan we stil bij de praktische kant van het kopen van vastgoed in het buitenland, van overzeese marktverschillen tot de lange bouwprocessen en vergunningstrajecten in Spanje. En we verkennen de perspectieven van Belgische en Nederlandse kopers, hun wensen en dromen, en hoe lokale cultuur en levensstijl de beslissingen beïnvloeden.

Of je nu droomt van een eigen casa in het zonnige zuiden of gewoon nieuwsgierig bent naar de wereld van internationaal vastgoed, deze aflevering van 'Mailbox van Marleen' is niet te missen. Dus zet je schrap voor een leerzame tocht langs Spaanse costa's en door Portugese valleien. Laten we beginnen!

​Steeds op de hoogte blijven van alle ontwikkelingen ivm Spaans vastgoed, alsook de allernieuwste panden? Volg ons op Facebook, Instagram, LinkedIn, Youtube en TikTok, en mis geen enkele tip of pareltje in Spanje.

Of volg ons op onze website www.azull.info.

Transcript

Je bent constant bezig met het realiseren van dromen van mensen. Het klinkt cliché, maar dat is toch een totaal ander insteek. Mensen hebben er vaak jaren voor gespaard. Kijken.
 
Welkom bij een nieuwe aflevering van Vastgoed Praat. Vandaag begeven we ons in zuiderse sferen, want we trekken naar Spanje en Portugal voor een blik op de markt van buitenlands vastgoed. Het aantal Belgen dat een casa in Spanje koopt, breekt elk jaar weer nieuwe records. En ook de tweede verblijfsmarkt in Portugal komt steeds nadrukkelijker op zetten. Maar waarop moet je als koper letten bij de aankoop van zijn buitenlands tweede verblijf? Vallen er vandaag nog koopjes te doen? Wij zijn Christophe Thijs en Ewaard Hazenbos van CIB en vragen het aan onze twee buitenlandspecialisten. Marleen De Vijt van Azull, gespecialiseerd in het Spaans vastgoed. En voor een blik op de Portugese markt verwelkomen we graag Tim De Meijer van Imo Portugal. Goed, dus Tim en Marleen, welkom.
 
We gaan het dus hebben over een nietsje binnen het vastgoed die bij sommige mensen misschien wel een vakantiegevoel doet opwekken, maar voor de bemiddelende makelaar toch vooral veel hard werk betekent. Mijn vraag aan jullie, hoe zijn jullie in die markt van buitenlands vastgoed gerold? Was dat eerder toevallig of was dat een plan met voorbedachte raden?
 
Dames eerst.
 
Dat was geen plan met voorbedachte raden. Ik heb wel altijd getwijfeld tussen architectuur studeren of economie. Ik had een lief dat studeerde aan Sint-Lukas hier in Gent. En als ik zag wat die mensen allemaal moesten studeren, dat was niet het idee dat ik had van architectuur. Zo is het economie geworden, maar de interesse is er wel altijd gebleven. Dus als ik dan 17 jaar geleden de kans kreeg om de marketing te organiseren voor een Nederlands bedrijf dat vastgoed verkocht in Spanje. Daarna was de stap snel gezegd om het ook zelf te doen vanuit België.
 
Vanwaar die keuze voor Spanje?
 
Dat komt eigenlijk van mijn partner. Die heeft wereldwijd gereisd en gewerkt. En zei altijd dat als ik stop met die consultatie voor IT, Dan wil ik niet in België wonen, niet rond de kerktoren, ik vind het te koud. Deze tijd hadden we al een huis in het zuiden van Frankrijk, maar dat was niet warm genoeg. En als mijn interesse er dan was voor die marketing, dan was het eigenlijk de eenvoudige vraag van zit er een CRM systeem en een IT en de rest is historie.
 
En zit dat bij jou Tim?
 
Ik ben er eigenlijk ingerold in die zin dat Imo-Portugal is opgericht in het jaar 2005 door een goede jeugdvriendin van mij, al meer dan twintig jaar, Anne-Sophie. En ik kwam eigenlijk uit het bank- en financiënwezen, maar doordat zij een zaak had opgestart, vastgoed in Portugal, ging ik ook vrij frequent op en af natuurlijk. En het bloed kruipt waar het niet gaan kan. De interesse werd groter en groter En natuurlijk bakstenen verkopen, dat is een reële asset tegenover constante theorie van allerlei financiële producten. Dus ik had de microbe dan te pakken uiteraard. Dan heb ik ook mijn BIV-nummer moeten halen uiteraard. En in 2015 heb ik ze dan vervoegd en zo ben ik er eigenlijk ingerold. En Ik doe het kantoor in Antwerpen voor de Belgische en de Nederlandse markt.
 
Door corona zijn we in 2021 gefusioneerd met onze grootste partner ter plaatse waardoor ons product nog eens uitgebreid. We doen quasi alles in-house en zo ben ik daar eigenlijk ingerold en tot op vandaag met veel plezier blijf ik dat doen.
 
Wat maakt die markt voor jullie zo boeiend buiten het regelmatig mogen opzoeken van de zon?
 
Ik ben constant bezig met het realiseren van dromen van mensen. Ik heb voor dat ik dit soort vastgoed deed, 11 jaar voor een vermogende Antwerpse familie, de portefeuille beheerd, 250 miljoen euro. Maar dat was vooral bedrijfs- en industriëel vastgoed, logistiek. Dan ben ik ook nog vrij actief geweest in Nederland met vastgoed, maar eigenlijk nooit geen residentieel gedaan in België. Dromen waarmaken, dat klinkt cliché, maar dat is toch een totaal andere insteek. Mensen hebben er vaak jaren voor gespaard en dan nu is het zover en dan mogen we eraan meewerken en die mensen zijn Heel tevreden. Wij gaan voor een tevreden klant.
 
Jullie zien alleen maar gelukkige mensen.
 
Ja dat is wel zo.
 
Ik treed daar alleen maar volledig in bij. Een vastgoedtransactie is altijd belangrijk in iemands leven. Maar als het er dan nog bij komt dat het in het buitenland is, dan geeft dat nog dat tikkeltje meer. Maar ook voor mij persoonlijk als makelaar vind ik het heel leuk om in een niche te gaan werken, want tegenwoordig denk ik ook dat het in België niet zo eenvoudig is om onder de kerktoren tussen alle andere makelaars nog het onderscheid te gaan maken. Marlien en ik hebben een focus op een heel specifiek product dat toch ook net iets aangenamer werken is. Om de zoveel tijd zelf is de zon gaan opzoeken, dat is ook goed meegenomen.
 
Zijn er daar niet veel kerktorens in Portugal?
  
Er zijn veel kerktorens, maar relatief weinig aanbod in nieuwbouwprojecten. We verkopen nog altijd vastgoed, geen kerktorens.
 
Jullie voelen niet die zware concurrentie die je hier op de Belgische residentiële markt wel voelt?
 
Dat wil ik niet zeggen. Spanje is een niet gereguleerde markt. 185.000 makelaars op een bevolking van 47 miljoen. Ik denk dat we in België aan 10.500 maken. 11.000 zitten op een half miljoen. In Madrid is er één makelaar voor elk 285 inwoners. De concurrentie is moordend. Er is ook geen exclusiviteit.
  
Wij onderscheiden ons met de service die we leveren. Maar dan moet je die service elke keer opnieuw aan die klant verkocht krijgen. Want hij focust zich eerst op dat pand. Het is een echte uitdaging om daaruit uit te springen.
 
Probeer ons eens mee te nemen hoe je buitenlandse vastgoed aan de man brengt. In België, ja, je boekt een bezoek in. Je gaat een keer op een afgesproken uur. Maar in buitenland, Porto en Spanje, is dat anders, denken wij dan?
 
Het is natuurlijk te zien hoe je werkt. Misschien nog kort even inpikken op wat Marleen zegt. In Portugal is de activiteit als makelaar wel gereglementeerd, dus in België is er een BEV-instituut. In Portugal moet ook elke makelaar een AMI-nummer hebben, dus in die zin is het wel iets meer gereguleerd dan in Spanje. Er speelt de concurrentie minder voor ons, omdat wij natuurlijk focussen op de nieuwbouw. Wij nemen dus geen bestaande panden in het portefeuille. De enige herverkopen die we doen, zijn de herverkopen van en voor onze eigen klanten. Omdat we de klant kennen, we kennen de reden waarom het wordt verkocht, we kennen de kwaliteit van het pand en alles wat we doen qua niet bouwen of wel zelf met ons eigen bouwbedrijf of hebben we wel die exclusiviteits overeenkomsten met aannemers.
 
Dus daar zit er misschien wel een klein verschil in van manier van werken. Hoe gaat dat in de praktijk? Wij zijn natuurlijk ook actief op allerlei mediakanalen en dergelijke. We doen ook de second home-beursen waar Marlène ook stevig aanwezig is. Klanten kunnen in Antwerpen een afspraak boeken om een eerste intake te hebben bij mij. Dat kan heel breed gaan. Wat zoeken ze precies? Het fiscale luik en dergelijke. En in San Martino de Porto en de Zilverkust hebben we ook een kantoor waar ik permanent twee dames ter beschikking heb om de klanten rond te leiden. Kantoor.
 
Dat is de manier waarop we werken. Maar sinds corona ook meer en meer via Zoom uiteraard.
 
Digitale bezoekers.
 
We hebben ook virtual tours, maar ik voel wel dat het voor de klant een geruststelling is of een mentale zekerheid van oké, er is een fysiek kantoor in België. Dat is de manier waarop wij
 
werken. Gelijkaardig Marlène?
 
Het is inderdaad gelijkaardig. Ik denk dat het grote verschil met belgië is dat wij werken voor de koper niet voor de verkoper dus wij zijn leunen meer aan bij het Amerikaans model van liets listing agents en selling agents dus Wij hebben een klant en die geeft ons een opdracht om een pand te zoeken. Een pand dat past bij zijn levensstijl. Daarom zijn die kantoren voor ons in België inderdaad belangrijk.
 
Ik hoor even de slogan van Spotte van jou.
 
Ja, we hebben een kantoren in Antwerpen en Roeselare en wij proberen de klanten een beetje op te voeden in de zin van focus je eerst niet op dat pand, maar vooral Wat is het doel van de aankoop? En op basis van het doel van de aankoop gaan wij samen kijken met de klant wat eigenlijk de beste locatie is. Want het zal u misschien verbazen, de helft van de klanten is in geen jaren in Spanje geweest. Dus ik wil iets kopen in Spanje, maar ik weet nog niet waar. Dat is een zin die wij heel vaak krijgen. Dus in plaats van het boek met de plaatjes direct open te doen en ze te laten focussen op een pand wat volgens mij gegarandeerd leidt tot de miskoop, beginnen wij met waarom ga je kopen? Ik zal zeggen, heel vaak gebeurt het dat één van beide personen bijvoorbeeld nog werkt en de andere niet. Degene die niet werkt, die gaat langer in Spanje verblijven, maar die die werkt, moet vaak over in het weer. Die wil dan redelijk dicht bij een luchthaven zitten. Ik doe het vaak zelf.
 
Ik wil altijd van Antwerpen naar Corvera. Dat is in Antwerpen een kwartier van mijn deur en dat is in Spanje ook een kwartier van mijn deur. Als je natuurlijk op vakantie gaat, drie weken, dan maakt dat niet uit dat je anderhalf uur van de luchthaven zit. Dus we gaan eerst kijken met die klant waarom je koopt. En dan gaan we kijken wat je budget is. Op basis van waarom je koopt kunnen we wel de kosten vastleggen. Iemand die graag fietst en wandelt, die gaan we adviseren. Costa Blanca Zuidmoers, dat is er glooiend heilend uit.
 
Je kunt makkelijk fietsen. Maar het moet ook nog passen binnen het budget. Iemand kan eerst de lijn in Marbella willen zitten met een budget van een miljoen. Sorry, doe het maar op vijf en je kan het pand vinden, maar anders niet. Dus we gaan eerst de ideale situatie in. Wat zou de ideale locatie voor je in Spanje zijn? En dan kijken of dat bij dat budget past. En dan beginnen aan te passen. En dan komt het erop neer dat we een driedaags bezoek plannen aan Spanje, waarbij dat ook weer een mix is van eerste bevestiging gaan zoeken, is die omgeving werkelijk iets voor die mensen.
 
Wij regissen ons niet vaak, Wij doen dit 15 jaar, wij weten bij wie wat past. Als de sky de limit is, als ze alles kunnen kopen, dan zeg ik gewoon van waar heeft u een appartement in België aan de kust of waar zouden er één kopen? Naar gelang van welke regio dat ze dat noemen, dan weet ik dat dat overeenkomt met de regio in Spanje. Wij zijn met 19 mensen, vijf in België en veertien in Spanje. En al onze mensen die wonen en werken op de plaats waar ze de klanten begeleiden. Dus We geven evenveel aandacht als de omgeving. Je kunt wel zeggen dat het strand hier maar 1,5 kilometer is. Maar hoe zie je 1,5 kilometer eruit? Is dat recht naar beneden? Dan ga je dat waarschijnlijk niet te voet doen. Naar het strand gaan we wel, maar terugkomen in 35 graden, dat lukt niet.
 
We vragen dan werkelijk hoe je aan het strand gaat, hoe je daar met de fiets of de auto naar toe gaat. Er zijn ook mensen met gezondheidsproblemen, daar komen wij heel vaak tegen. Dan is de nabijheid van een ziekenhuis belangrijk. Dan gaan we ook al naar het ziekenhuis en dat is allemaal gecomprimeerd in drie dagen. Maar we hebben er al zo'n groot traject vooraf op zitten dat dat eigenlijk wel lukt in drie dagen. En dan kunnen ze het verder af met een advocaat. Spanje heeft, zoals ik juist zei, geen licenties, dus wij hebben wel een derde rekening. Maar niemand anders heeft dat.
 
De derde rekening van de advocaat of de rekening van de notaris is de enige veilige. En Dan komt onze aftersalesploeg. Wij verkopen ook veel nieuwbouw, maar niet uitsluitend. Wij doen 80% nieuwbouw. Er zijn nog altijd regio's zoals Marbella, waar het groot probleem is met ruimtelijke ordening. Daar kun je bijna geen nieuwbouw hebben zetten, omdat je geen zekerheid hebt of het er wel mag staan. Dan kom je automatisch bij bestaande panden uit. Costa Blanca Noord, hetzelfde verhaal.
 
Als je een mooie villa wil hebben met zicht op zee, dichtbij zee. Ze zijn ooit begonnen met bouwen aan zee en dan zijn ze verder op de berg gegaan. Dus ja, je wil je dichtbij zee zullen ofwel een oude moeten afslagen en een nieuwe zetten of je moet een oude kopen en ze volledig renoveren. Dus dat heel dat verhaal, als het een nieuwbouw is, als het een bestandpunt is, dan is dat eigenlijk zoals België. Het papierwerk moet in orde zijn en dan gaan we naar de akten. Maar bij een nieuwbouw heb je een bouwproces van 18 maanden of soms twee jaar. Ook een groot verschil met België. In Spanje wordt de acte pas getekend als het gebouw er staat.
 
Dus een klant verwacht van ons dat wij 18 maanden, 2 jaar verder opvolgen dat hij met al zijn vragen terecht komt. En wij zeggen, je bent klant voor het leven. Als hij daarna nog vragen heeft. Ik reis veel, dat zal bij Tim ook niet anders zijn. Je kunt niet op een vliegtuig stappen of daar zitten klanten op.
  
Of waar is de lokaal en restaurantje gaan eten of naar de supermarkt.
 
Soms denk ik, ik moet mijn goede tips niet meer zoveel delen. Niet dat die klanten niet welkom zijn, maar dat is toch anders. Als je een tijd uit wilt komen met je partner en het zit daar vol klanten, dat is wel een andere beleving.
 
Dus dat
 
is de reis van al die klanten, drie dagen.
 
Mijn volgende vraag is, hoe verloopt een inkoop als buitenlandse vastgoedmakelaar? Dat inkoopverhaal leeft dan niet bij jullie?
 
Bij ons speelt dat wel. Misschien ook nog kort uitleggend hoe het gaat. Een bezoek plaatst. Wij kunnen het iets in tijd schakelen. Ik ben de rationele uitleggever in België. De mensen die de klanten rondleiden zijn ook lokale mensen. Dat is belangrijk. Ze leven daar, ze werken daar.
 
Maar wij kunnen in één dag onze verschillende locaties laten zien, gewoon omdat we maar op een stukje kust van een veertigtal kilometer zitten. Maar Marleen heeft 100% gelijk, zelfs op een beperkte regio is het heel divers qua aanvoelen en dergelijke meer. De baai van San Martino de Porto is vooral voor gezinnen. De lagune van Obidosh en Foz do Arrelio is vooral gekend bij kuizenvissers. En Azarije is dan meer het authentieke Portose vissersdorp. Dus het is inderdaad heel belangrijk om die oefening te maken met uw klanten ter plaatse. Wat inkoop betreft, wij bouwen zelf via onze eigen bouwfirma. We hebben ook exclusiviteitsovereenkomsten met de grootste aannemers, vooral wat condominiums dan betreft, appartements gebouwen en herverkopen doen we enkel van en voor onze eigen klanten.
 
Maar ons grootste probleem bij ons zit, en dat sluit aan bij wat Marleen zegt, is het aanbod juridisch rondkrijgen. In Portugal is er wel een kadaster, zijn er wel duidelijke contracten, maar bij ons zijn de lokale overheden gewoon heel streng om überhaupt nog vergunningen te geven om projecten te doen. Dus daar botsen wij eigenlijk een klein beetje op een muur. Ons probleem ligt niet aan de vraagkant, want we zijn een internationaal bedrijf. Maar product kunnen ontwikkelen om aan die vraag te voldoen, is een hele uitdaging. Maar ook bij ons wordt de klant begeleid van A tot Z, van bij de start, want bouwen wil je ook zeggen, materialen kiezen en dergelijke meer, dus dat moet ook allemaal gebeuren doorheen dat traject sowieso.
 
Wordt bij ons soms een beetje gezuurd over de doorlooptijd van vergunningstrajecten en dergelijke. Is dat even
 
dramatisch in Spanje
 
en Portugal?
 
Nog dramatischer. Het is enorm locatiegevoelig. Marbella, om u maar een idee te geven. De plannen die daar vandaag gelden zijn van 1966. Alle andere plannen zijn er nog wel daarna gevormd, maar die zijn allemaal door de rechtbank geannuleerd, omdat er te veel corruptie was. En tussen 2000 en 2010 hebben ze drie burgemeesters op rij in Marbella achter slot een grendel gestopt. Die hadden netjes de kaart van de ruimtelijke ordening een extra kleurtje gegeven. Plots waren er groene zones residentieel ingekleurd, landbouwzones residentieel ingekleurd.
 
Dus ja, het lijkt lang, maar dat was het enige plan waar ze van dachten dat er geen corruptie was. Dat is de basis. Sindsdien beloven ze ons elk jaar dat er een nieuw plan komt. Dat is hopeloos. Je hebt dan ook het effect dat er zoveel corruptie is geweest en de financiële crisis, dat ambtenaren zeer zwaar bestraft worden als ze betrapt worden. Dus een bona fide ambtenaar, vroeger kon je als je een goede netwerk had, al eens iets vragen aan iemand. Niet om iets fout te doen, maar gewoon om te zeggen, vergeet mijn dossier niet. Vandaag durf je dat niet meer te vragen, want je zou beticht kunnen worden dat je probeert onrechtmatige daden te stellen.
 
Wij hebben wel iets met inkoop te maken, we doen dat vijftien jaar. Maar wij moeten daar niet achter zoeken. Het zijn onze klanten die bij ons gekocht hebben en die nu toe zijn aan iets anders. Die komen dan vragen van kun je onze banden niet terugverkopen. En aangezien wij bestaand vastgoed doen, is het moeilijkste het vinden van andere partijen, andere makelaars die deontologisch correct werken. Dat blijft een echte uitdaging.
 
Dat is eigenlijk ook mijn volgende vraag. Het koopbouwgehalte. Wij horen wel wat geluiden, maar wij zitten met een heel strenge reglementering in ons land. Ik vermoed dat dat in Spanje, waarschijnlijk in Portugal, iets meer is. Omdat ik daar straks over...
 
De wetgeving is er overal, maar zoals u zelf aangeeft, er lopen overal cowboys rond. Ook in België, Italië, noem maar op. Ik denk vooral dat het zaak is, en dat kan een klant niet altijd weten, het is buitenlands recht om naar de finesses van de contracten te kijken. Wij bijvoorbeeld kiezen ervoor om enkele projecten te lanceren als de architecturele plannen zijn goedgekeurd door de gemeente. In die fase zit het meest tijdrovende, administratief en dergelijke meer om een architecturaal plan te kunnen goedkeuren. Een klant kan perfect een grond kopen in Portugal, dan alles zelf gaan doen, maar dan moet hij wel de taal kennen, gemeente-instanties gaan contacteren. Hij kan altijd voor verrassingen komen te staan. De gemeente kan in de technical specialities vragen om toch nog een hoogspanningscabine te zetten en dergelijke meer.
 
Dus Daar zit de grootste administratieve romslomp in. Dat is ook de reden waarom wij meer en meer verkavelingen doen. Voor de klant is het duidelijk, voor ons is het duidelijk. Maar zomaar een grote portefeuille van grond opbouwen, dat kan. Maar vertrouwen komt ook te voet en dat gaat de paard. Eén project dat mislukt kan vrij dramatische gevolgen hebben. Dus soms lanceren we liever wat trager, maar wetende het is juridisch technisch, bouwtechnisch ook allemaal rond, dan zomaar alles op de markt gaan gooien. Dat doen we niet.
 
Zeg je maar alleen de Spaanse beenhouwer verkoopt hij nog huizen.
 
Spijtig genoeg wel ja. Het is
 
de woorst.
 
Er zijn 17 autonome gewesten. Een vraag die mijn partner dan krijgt is Missie België niet. Nee, want er zijn zeer weinig verschillen. Sinds Fabiola is een Belg zeer welkom in Spanje. We hebben een grote, gedeeltelijk samen, verleden. En Spanje heeft 17 autogenomen gewesten, dezelfde taalkwesties als België, allemaal geen probleem. Die 17 autonome gewesten, daar zit ook nog een federaal niveau boven. Catalonië heeft ondertussen regelgeving al een heel aantal jaren te vergelijken met het BIV.
 
Je moet een vorming van 200 tot 240 uur doen, je moet een waarborgrekening hebben, je moet een burgemeesterverzekering hebben. Het goede nieuws is dat vanaf 16 oktober van 2023, dit jaar, zal dat ook van toepassing zijn voor Comunitat de Valenciënne en daar valt Alicante onder de Costa Blanca. En 41% van de kopers, de Belgische kopers, kopen daar. Dus De helft van de kopers zal toch al bijna meer zekerheid krijgen met wie ze te maken hebben. Je gaat ook een licentienummer hebben. Je zou je BIV-nummer moeten kunnen omzetten, maar momenteel lukt dat nog niet zo goed. Je moet een Europese beroepskaart voor de makelaars die interesse hebben een Europese beroepskaart aanvragen. Maar daar moet je dan aanvinken in welk land ben je gereglementeerd.
 
En dat is in België. En dan moet je zeggen waar wil je je vak uitoefenen. En dat is in Spanje. En dan zegt dat systeem dat Spanje geen regelgeving heeft. Dus daar moet nog een kleine aanpassing gebeuren. Maar wij verwachten wel dat het aantal makelaars, want het minste aantal makelaars per inwoners zit in de Costa Brava, dus Catalonië. Dat dat ook wel het aantal makelaars zal verminderen. En om terug op uw makelaar beenhouders te komen, na de financiële crisis, dan wilde iedereen wat bijverdienen en dan zag je ieder inderdaad In de etalage van de slager zag je dan ook panden halen.
 
Er was een boetiek in Moraiëra waar ik regelmatig ging. Eerst hadden ze kledij, dan kledij en meubels. En in 2012 hadden ze kledij, meubels en panden.
 
Dat is een logische stap. Dat is
 
een logische stap, ja. Dus ik denk, dat soort toestanden, dat zal eigenlijk wel minder worden. Wij worden ook elk jaar bij een aantal klanten van ons die onze concurrent worden, als wij gezorgd hebben dat het een smooth process was. Zij hebben niet gezien hoe hard wij gevochten hebben om die contracten evenwichtig te krijgen. Ze hebben ook niet gezien hoe vaak wij op die werf hebben gestaan met de nodige opmerking. Ze hebben ook niet gezien bij de voorlopige oplevering, dat hebben ze misschien wel gezien, dat wij die vaak hebben uitgesteld omdat wij zeiden van ja, wij willen niet naar akten. Er is een rode keuken besteld en daar staat een witte in, haal ze er maar uit. Dat soort toestanden zal nu niet meer kunnen.
 
Alicante is 41 procent, maar Costa Blanca is verwaarloosbaar. Ik hoop dat de volgende gewesten zo snel mogelijk volgen. Dat het dan opgelost geraakt.
 
De rechtszekerheid voor de consument wordt wel meer en meer gewaarborgd. Maar het is ook als je met een bona fide makelaar werkt en dergelijke, zijn er nog andere addertjes onder het gras waarop je moet letten als je een stek in het buitenland koopt, fiscaal dan of wat dan ook?
 
Er valt veel over fiscaliteit te zeggen natuurlijk, maar ik wil nog even inpikken op wat Marleen zegt. Wij worden daar ook mee geconfronteerd. Uiteraard klanten die dan denken van oké, wij weten hier allemaal hoe het werkt en dergelijke meer. Iedereen ziet enkel de mooie kant van het vastdoen, ook een beetje door de programma's waarmee we rond de oren worden geslagen in België. Het is alsof elke makelaar gewoon met wat hippe kleren en een hippe auto een chique villa laat zien, commissie binnen, noem maar op. Het is keihard werken in de realiteit. Ook vaak op zaterdag of op zondag. Mensen voelen zich geroepen, ze denken dat het te kunnen tot er eens met een klant een serieus probleem is.
 
Zoals een keuken die verkeerd is of er iets is misgelopen met de acten of er ontbreekt plots een document. Dan is het natuurlijk een heel ander verhaal. Ik denk dat partijen zoals Azull of IMO-Portugal met een bepaalde trekrecord van 15 of 20 jaar, dat geeft toch al een bepaalde credibiliteit. Let goed op met wie u in zee gaat en inderdaad, contracten moeten duidelijk zijn van bij de start. Ook in Portugal is er altijd een advocaat betrokken. Trouwens in de aankoop omdat de notaris in Portugal ook niet te vergelijken is met de notaris in België wat betreft verantwoordelijkheden en aansprakelijkheden. Maar ook bij advocaten zijn er goede en zijn er minder goede. Soms hebben we klanten die afkomen met een advocaat uit Lisbon omdat ze daar al een bedrijf hebben.
 
Het is niet omdat een advocaat gespecialiseerd is in ondernemingsrecht dat hij een vastgoedspecialist is. Wat fiscaliteit betreft is dat een cursus op zich. Wat ik wel weet is dat er tussen Portugal en België een dubbel belastingsverdrag is en dat lost op zich al veel op. Wat we wel zien de laatste tijd is dat we ook als bouwer, makelaar, meer en meer worden betrokken in de volledige vermogens- en patrimonienplanning van een klant. Gelukkig hebben we ook een eigen boekhoudkantoor, want ik krijg meer en meer de vraag hoe zit het met de btw in Portugal. Als ik een vernoodschap opricht kan ik niet de btw gaan terugtrekken, als het maar wel en dergelijke meer. Dus er is zeker fiscaal wat te doen in Portugal. Is dat het fiscale walhallen zoals dat soms wordt beweerd? Ja, dat is nu ook niet het geval.
 
Het is en blijft een Europees land. Mensen zoeken van alles op op Google, wat ook hun goed recht is natuurlijk, maar Google is niet altijd de meest efficiënte raadgever voor een aankoop van vastgoed in Portugal of Spanje. Wetten wijzigen ook constant. De meerwaardenbelasting is in Portugal recent weer gewijzigd. Dat zal u niet vinden op Google, dat vindt u enkel in Portugal bij de desbetreffende instanties en gespecialiseerde bureaus. Dus fiscaal valt er van alles te doen. Klanten die kopen bij ons worden ook 100% volle eigenaar. Dus de klassieke, ik wil iets doen met de kinderen, oké, eerst een schenking voor de Belgische notaries.
 
De kinderen kopen levenslang vruchtgebruik aan de ouders, wordt ook gestipuleerd in de akten in Portugal. Ja, dat kan allemaal, zonder twijfel.
 
In Spanje is eigenlijk de grote, ik zou het niet zeggen valkaal, maar waar je zeker op moet letten als je een nieuwbouw koopt, Het is wel een vrij land. Er is wel veel mogelijk in de makelaardij, maar de wetgever heeft toch ook een beetje geprobeerd na de financiële crisis van de consument te beschermen. En dat is als je nieuwbouw koopt dat de bouwer met bankgaranties moet werken. Een beetje vergelijkbaar met de werkwet Braine. Dus op het moment dat je van een plan verkoopt en je wil tussentijds schijven ontvangen, dan moet je die van een bank, dan moet die een bankgarantie krijgen. Dus Hoe werkt dat eigenlijk? Een projectontwikkelaar die stapt naar een bank en die zegt van kijk ik heb hier een project dat kost 20 miljoen. Tijdens de bouw wil ik hier 50% voorschot ontvangen. Dus ik heb eigenlijk bankgaranties nodig voor 10 miljoen.
 
Bank wat is uw voorwaarde? Als het goede tijden zijn dan zegt die bank geef mij een borg van 2 miljoen en ik zal u die 10 miljoen geven. Dat is puur risico en een risicopremie dat ze berekenen. Als het financieel moeilijkere tijden worden, zoals na de financiële crisis, dan zegt die bank oké project 20 miljoen, je hebt waarborgen nodig voor 10 miljoen, dat is goed. Geef mijn man een borg van 10 miljoen. Dat maakte het voor de ontwikkelaars al veel moeilijker om te bouwen. Die tijden zijn al terugkomen. Tot voor corona hadden wij bijna elke bouwer die met bankgarantie werkte. Nu zien we dat terugkomen.
 
Je kunt je niet voorstellen wat ze vertellen. Ja, maar mijn pand is bijna klaar. Dat is niet meer nodig. Sorry, die grond van wie is die? Niet van mijn klant. Die bakstenen van wie zijn die? Niet van mijn klant. Sorry, waarom zou mijn klant geld betalen? Gelieve met uw bankgarantie. Plus het is zomaar even de Spaanse wet. Gelieve die te volgen.
 
Dat is iets waar wij heel hard op hameren. Dat is een zeer eenvoudige vraag die de klant kan stellen. En dat is een document. Vaak zeggen mensen dat ze dat hebben gevraagd. Want na vijftien jaar vinden ook kopers van andere makelaar die in de problemen zitten de weg naar ons. En dat is het eerste wat ik vraag mag ik de bankgarantie zien? Ja ja die was er. Ik zeg ja maar mag ik zijn zien? Dat is een stukje papier waar je naam op staat, het bedrag, het pand waarvoor je gekocht hebt en een speciaal rekeningnummer. Dat moet ik zien.
 
Dat blijkt er dan helemaal niet te zijn. Eigenlijk is het een eenvoudige vraag om te stellen. Een nieuwbouw zonder bankgarantie? Nooit doen. Bij bestaande bouw is het zo dat wij altijd adviseren om nooit een voorschot te betalen aan de verkopende partij. Wij geven er de voorkeur aan dat dat op de derde rekening van een advocaat komt of eventueel bij een notaris. Als die regelgeving in de Costa Blanca erdoor is, of in Catalonië, dan zou je kunnen zeggen dat een derde rekening ook een veilige rekening is van een makelaar. Maar ik weet de bedragen. Het is een borg van 60.000 euro, dus ja, die makelaar mag dan toch niet te veel verkopen of dat komt niet goed.
 
Dus ik zou voorkeur geven aan die advocaat. Dat is ook een van de dingen die wij altijd zeggen van betrek altijd, want net zoals Tim zei, een advocaat bij de verkoop van vastgoed in Spanje. Want die notarissen, er heeft eens groot in de Belgische kranten gestaan dat de Belgische notarissen toch wel zakkenvullers waren, want de Spaanse notarissen deden hetzelfde werk voor minder geld. Ik heb eens goed gelachen. Het enige wat een Spaanse notaris doet is de identiteit van de partijen en het goed nakijken. Die kijkt inderdaad wie komt verkopen of dat hij wel eigenaar is van dat pand. En dat hij dat mag verkopen. En dan noteert hij voor de Spaanse Belastingdienst en de administratie wie dat nieuwe eigenaar is zodat ze hem vinden voor de belastingen.
 
En Dan zou hij alle onderzoeksdaden die een Belgische notaris doet, van koop je een appartement, een syndicuus aanschrijven, kijken dat er geen achterstal is met belasting, hypotheken enzovoort, zou hij ook moeten doen. Maar sinds hij het recht heeft, die verplichting heeft om dat te doen, heeft hij ook het recht om ervan af te zien, zolang hij dat maar in de acten vermeldt. Ik laat u raden wat er staat in elke Spaanse acte, dat is dat de notaris enkel genoteerd heeft wat de partijen hem gezegd hebben. Dus je kunt wel bij een notaris vragen, als je daar zit, wil je eens vragen aan de verkoper of er geen schulden op zitten. De notaris vraagt dat, die noteert dat, ik heb dat gevraagd en de tegenpartij zegt er zitten geen schulden op. Een notaris is niet verantwoordelijk als dat achteraf toch zo blijkt te zijn. Die bankgarantie voor nieuwbouw en bij bestaand vastgoed nooit geen voorschot aan de verkoper, maar via een derde rekening laten lopen. En dat altijd onder de controle van een advocaat.
 
Gespecialiseerd, want dat komen wij ook tegen. Ik koop een pand in Alicante en ik neem een advocaat in Madrid. Dat is hetzelfde als in Vlaanderen iets kopen en een notaris nemen van Wallonië ofzo. Dat is hetzelfde principe.
 
In Portugal is dat hetzelfde verhaal. Als ik de volledige kostenafrekening zie van een aankoop, zegelrecht en overdrachtsbelasting, staat er dan notaris, 500 euro voor een appartement of 750 euro voor een villa. Voor 500 euro kunnen niet alle juridische opzoekingen gebeuren. Het is dus inderdaad de advocaat die het hypotheekkantoor zal gaan uitplegen. Nog even inpikken op die bankgaranties. Bij ons is het ook zo, zeker wat condominium betreft. Wij doen enkel projecten waarbij bankgaranties afgeleverd worden door de aannemer. Dat is geen detail zoals Marleen zegt.
  
Elke bankgarantie is een individueel document op naam van de klant. Zo eenvoudig is dat. Dus inderdaad, betaal geen voorschotten in een condominium bij een aannemer die geen bankgaranties kan voorleggen. Dat zorgt er ook voor dat ons aanbod in product ook weer een stukje in gedrang komt. Waarom? Het is al een grote schifting door te werken met aannemers die bankgaranties kunnen voorleggen. Want welke aannemers kunnen er bankgaranties voorleggen die het eigenlijk niet nodig hebben, die solvabel zijn. Want zoals Marleen zegt en in Portugal is dat hetzelfde, het bedrag van een bankgarantie wordt volledig geblokkeerd bij een bank, dus die aannemer moet ook wel iets in borg geven aan de bank. Een bank is nog altijd geen OCMW-instituut naar mijn bescheiden mening.
 
Dus onderschat inderdaad de kracht niet van een bankgarantie.
 
Als er dan iets misloopt
 
in het contract voor oplevering, kan de klant op eenzijdig verzoek het voorschot terugvorderen via die bankgarantie en legt het probleem bij de bank om te gaan verhalen bij de aannemer. Wat nieuwbouw-villas betreft, kijk er altijd op toe dat uw contract eigenlijk uit twee elementen bestaat. Een contract voor de grond, waar u 100% juridisch volle eigenaar van wordt vooraleer de constructie start. Let er ook op dat er duidelijke termijnen in die contracten scannen. Het kan niet de bedoeling zijn dat u eindhaar bent van een stukje grond en dat de aannemer dat wel eens gaat beginnen bouwen als het hem past. Nee, duidelijke termijnen en inderdaad geen enkele voorfinanciering. Bij ons is het na elke fase dat de klant betaalt nadat er een gedetailleerde beschrijving is van de werken, foto’s in bijlagen en dergelijke meer. Dus Het financiering risico ligt eerder bij ons dan bij de klant.
 
Als je die twee grote principes toepast, dan kom je al heel ver. 
 
Oké, ik denk dat we al heel veel interessante tips hebben opgestoken. Ik denk dat als ik ooit een tweede verblijf in het buitenland ga aanschaffen, de centjes ervoor heb dat ik deze aflevering nog veel ga her beluisteren. Ja, mooi.
 
Dan heb je met onze baas moeten praten.
 
De conclusie gaat toch niet zijn dat je geen makelaar meer nodig hebt.
 
Ik onthoud wel dat ik niet in de omgeving ga, maar bij jou moet ik gaan zoeken. Ik heb daar net een bedrag gehoord dat...
 
Een miljoen was twee. Dus, nee, laten we even overgaan naar de interesse. De dag van vandaag, over Spanje lezen we al om de zoveel maanden de berichten van nieuwe records. Het aantal Belgen dat een buitenverblijven in Spanje heeft gekocht. Hoe zit het vandaag met deze interesse?
 
De interesse is er zeker. Portugal kan u niet vergelijken met de interesse in Spanje. Dat is een beetje historisch gegroeid, de Spaanse Costa’s en dergelijke meer. De interesse in Portugal is groeiende, dat zien we ook in het marktaandeel. We groeien wel uiteraard, maar ons grootste uitdaging is voldoende product vinden wat ons betreft. De laatste tijden zijn er ook wel zaken fundamenteel veranderd in de markt die een impact hebben op wat we doen. In die zin dat zowel het product als de klant iets is veranderd. We komen uit een periode van heel lage rentestanden en constant dalende tarieven voor hypothecaire kredieten.
 
En tot voor kort was mijn typische klant, als ik al een gemiddelde klant moet noemen, want dat is moeilijk, de typische goedverdienende tweeverdieners in België. De hypotheek op de woning in België is een groot stuk afgelost. We gaan naar de bank, we kunnen lenen aan 1% en we hebben wat spaarmiddelen. Daarmee kopen we een tweede verblijf in Portugal en we zetten dat op de verhuurmarkt. Dat is een fantastische investering geweest, want ondertussen zijn de prijzen aan het stijgen. Maar voor ons vormt dat een nadeel, dat is een stuk herverkopen die we kwijt zijn, want dat is vastgoed zo goedkoop gefinancierd met een mooi rendement, dat komt niet meer op de markt. Op vandaag zitten we met een relatief hogere rente, wat het voor veel ontwikkelaars ook al minder interessant maakt om nog naar de bank te stappen voor een financiering om een projectontwikkeling te doen. Eigenlijk komt het erop neer dat heel wat van ons product, ook ons eigen product, gerealiseerd wordt door aannemers die los werken van banken.
 
Het aanbod wordt dus beperkt. Nu stijgen de prijzen in onze regio zeker, omwille van schaarste, de inflatie van bouwmateriaalprijzen, Dat is ook in België zo. Dat zorgt er ook voor dat onze klanten geëvolueerd zijn. We zien iets meer de typische ondernemersklant die het gewoon is met vernootschapsstructuren te werken. Het zijn nu vooral die mensen die investeren in onze regio. Ik heb ook nog klanten voor appartementen, de oldstyle kopers, maar ik zie toch een bepaalde evolutie in zowel prijzen, product, als in het type cliënteel dat koopt.
 
De interesse voor Spanje blijft, dus wij hadden voor corona voorzien, wij moesten het vooral hebben van de babyboomers, Die hebben het geld kunnen verzamelen. Dan was onze prognose nog een achttal goede jaren. Los van de cyclus van het vastgoed, omdat de buitenlanders dat staan los van de Spaanse cyclus van het vastgoed. Dan hebben we er nu ongeveer nog een goede zes jaar van. Wij hebben wel altijd gewerkt op de niche van de cashkopers. Onze klanten, als die al een hypotheek namen, dan was dat om fiscale redenen. Maar wij werken met cashbuyers. Waarom? Omdat de verhuur van Spaans vastgoed niet zo eenvoudig is.
 
Als je de juiste informatie geeft aan de klanten, dan kun je gemiddeld een twaalftal weken per jaar verhuren. De grote vakantie en een beetje de rond. Wij krijgen vaak klanten die zeggen dat ze een huis willen kopen in Spanje. Ik ga dat verhuren. En als het dan een keer niet verhuurd is, dan ga ik er zelf naar toe. Dan zeg ik, ik heb heel goed nieuws voor u. U gaat vaak naar Spanje kunnen.
 
Ik moet veertig weken gaan.
 
En twaalf weken, daar schrikken ze van. Ik heb zelfs op second home beurzen dat mensen die beurs doen en zeggen van jullie zijn nu de enigste die zeggen dat dat twaalf weken is. Ik zeg ja, u begrijpt dat wij makelaars zijn. Makelaars verkopen graag huizen. Ofwel ken ik er absoluut niks van. Ofwel zou dat misschien wel eens de waarheid kunnen zijn. Dus twaalf weken is wat een Belvilla, een Mikazu, allerlei soorten platformen doen. We hebben gekeken of we zelf geen verhuur white label zouden doen, dus dan konden we kijken in de keuken van de anderen.
 
Dan zagen we dat er wel panden tussen zaten met 14 of 16 weken, maar dat waren meestal panden die onder de marktprijs werden verhuurd. Dan kun je wel meer weken verhuren, maar de vraag is of je dat wil doen. Want dan wordt je pand wel meer gebruikt. Dus ik zou liever een kortere periode met een hogere prijs, maar dat maakt je zelf uit. Dus als je dat dan eigenlijk verrekent, is een gemiddeld rendement in Spanje, een netto rendement op jaarbasishuur, 1,5 tot 2,5 procent. Als het geld niks kost, kun je daar nog een hefboom mee creëren. Maar vandaag is dat eigenlijk helemaal al niet realistisch. Wij hebben al 15 jaar datzelfde mantra verteld.
 
In Spanje moet je kopen omdat je een passie hebt voor Spanje. Omdat je daar heel graag naar toe gaat. Die cultuur, dat eten, die mensen. Je wilt daar elke keer opnieuw naartoe. En ja, verhuurt dat dan wat om je vaste kosten goed te maken. Als je in augustus verhuurt, heel de maand in augustus verhuurt, dan zijn je vaste kosten, je zwembad kost ook geld, het hele jaar door terug betaald. En voor de rest is dat genieten. En hebben wij klanten die veel meer rendement hebben? Ja.
 
Degenen die gedurfd hebben in een financiële crisis. Ik weet niet of je dat nog goed realiseert. De klanten in België stonden vol met foto's van verroeste kranen. Verhalen van mensen die in Spanje hun geld hadden verloren. Maar dat is zoals de aandelenmarkt. Als je op de bodem koopt, win je altijd. We hebben in Spanje nieuwbouw verkocht aan 4% btw. Ik heb mensen die voor corona nu gekocht hebben en die nu terug willen verkopen.
 
Bovenop de aankoop moet je ongeveer een 14 procent, dus de 11 en de 14 procent hangt af btw of registratie betalen. Die hebben dat nu al terugverdiend. Waarom? Omdat die nieuwbouw nu zo snel naar boven gestegen is. Er is ook geen aanbod. Wij moeten alles van een plan verkopen, want de logistieke stroom is wat opgeschort. Een aantal ontwikkelaars hebben fases terug uit de markt gehaald, een beetje kat uit de boom gekeken. Dat is een niche waar Azull op werkt. Mijn collega's werken al 15 jaar in uw model.
 
Koop dat en ga verhuren. De slachtoffers daarvan krijgen wij vaak. Mensen die iets gekocht hebben, veel te veel gefinancierd, volledig gerekend op die huurinkomsten en die komen daar niet. Een journalist van de tijd belde mij en ik dacht, ik krijg een artikel in de tijd. Nee, Het bleek dat hij iemand kende die in de problemen zat of als iedereen niet even wilde naar kijken. Die mevrouw zat tot over haar oren beleend en dat rendement, die huur, dat kwam niet. Dat zijn drama's. Hand op het hart.
 
Vandaag kun je 100% zeker kopen in Spanje zonder je geld verliezen en je kunt rendement halen als je realistische verwachtingen hebt. En als je het zelf doet, kun je er meer rendement uit halen. We hebben iemand die voorzitter is van de basketbalploeg. Ik denk dat alle leden eens op vakantie komen. We hebben iemand die pro van de mannen is op een golfclub in België. Ik denk dat ook heel die golfclub wel is geplaatst. Want dat zie je meer. Je begint af en toe jongere kopers te hebben.
 
Twee zussen, geld geërfd van de oma, in de plaats van het in hun huis in België te investeren, hebben die samen niet gekocht. Je kunt je Instagram niet opendoen, dat zijn altijd mooie plaatjes. Dat is bijna altijd verhuurd, maar die mensen doen het zelf. Ik heb klanten die 4 en 5 procent hebben, maar de meeste klanten bij ons willen ontzorgd worden. Dat moet in het einde van een verhuurkantoor. Ze willen daar niets mee te maken hebben. Gemiddeld na twee jaar stoppen de klanten met verhuren. Want ze vinden het sop, de kool niet waard.
 
Ze hebben het geld niet echt nodig en je kunt je pand ook niet inrichten. Je steekt veel geld. Ik zeg altijd van steek meer geld in je meubilair op het terras dan binnen, want je gaat het meer gebruiken. En u vindt witte kussen fantastisch. En u zegt tegen uw kinderen met de voetjes van de zetel, maar uw huurder doet dat niet altijd. Dus je moet ook je pent aanpassen en als je dan zegt ik heb het geld niet echt nodig en dan toevallig Die keer dat ik wil gaan is dat weer verhuurd. Na twee jaar zeggen ze van laat maar zitten. Maar nog eens, ik denk niet dat dat een algemeen beeld geeft van wat de gemiddelde koper in België...
 
Want dit is het verhaal, daar geloven wij in, lange termijn. Wij hebben vaak mensen die afhaken die zeggen dat je dat allemaal vertelt. Dan zeg ik, het is niks, doe mij plezier. Vertel het voort aan iemand die er wel aan wil genieten. Zo blijven we tevreden klanten hebben.
 
Eigenlijk kan ik dat verhaal in grote mate bijtreden. In die zin dat ik ook kan spreken, cijfer uit de realiteit, want we hebben ook een eigen verhuur- en propertymanagementbedrijf, Zilverkost Hospitality. En inderdaad, als we daar gemiddeld door moeten trekken, zien we 12 tot 14 weken echt pieken in het seizoensverhuur. Het meest ideale voor een klant is natuurlijk dat hij alle vakanties kan verhuren en zelf kan gaan buiten het seizoen. Dat is het meest ideale scenario. Er is rendement te halen, maar inderdaad, als het te mooi klinkt om waar te zijn, is het meestal ook de mooi. Soms zien wij ook op second hand beurzen grote affiches geïnstalleerd 7,5 of 10 procent rendement. Mocht ik vandaag een manier vinden om zorgvrij 10 procent rendement te halen op mijn vermogen, dan zat ik hier niet.
 
Zo eenvoudig is dat. Dus we moeten eigenlijk altijd realistisch zijn. Kosten bedruipend. Zeker is er een bepaald rendement te halen. Ja, ook in heel specifieke dossiers. Soms hebben wij ook een herverkoop. Moet snel gaan omwille van een echtscheiding of weet ik veel wat inderdaad uw aankoopprijs doet ook veel in de berekening van uw totaal rendement financieren met een met een hefboom tegenwoordig als uw leningtarief 4,5 procent is en u al een rendement van 3 procent ja dan heb je 1,5 procent verloren. Dat zijn de cijfers.
 
En de ontzorging. De klanten die je wel beroepen op onze verhuurservice, dat is de ontzorging. We hebben ook klanten die het eerst zelf proberen, maar als ze dan de zondag telefoons krijgen, ik krijg de oven niet aan of die lamp moet hier vervangen worden of weet ik veel wat, dan zien we ze toch na een of twee jaar alsnog tot bij ons komen. Maar Dat zijn keuzes, maar inderdaad, als je het zelf doet, kan je dat bereik wel aanzienlijk gaan opkrikken. Mensen die een breed sociaal netwerk hebben, mensen die flyers op hun beroepsplaats gaan leggen enzo, dat kan allemaal. En ook wat mobielering betreft, er komt daar heel veel bij kijken. Inderdaad, een Verhuur onderschat niet de intensiteit van gebruik van meubelen in korte termijn verhuur. De meeste van uw huurders zijn daar een of twee weken.
 
Dat is alle remmen los. Die barbecue moet drie keer per dag aan. Die vaat moet vier keer per dag gewassen worden. Die kinderen zetten daar van alles in het zwembad gooien en dergelijke meer. Dus we hebben inderdaad ook kopers-verhuurders die na één of twee jaar zeggen, ik ben het beu. Het is mij niet meer waard, want als ik om de twee jaar moet gaan herschelderen of dergelijke meer, laat maar liever zo dan.
 
Maar de interesse blijft er. Dat was het begin van de vraag.
 
Het was al even terug.
 
We hebben al tien minuten met een open mond te luisteren zonder dat we vragen
moesten stellen. Het is wel een belangrijk punt van Marleen. Als je het globaal bekijkt verloopt het in cycli. Zoals heel veel dingen in cycli verlopen. Maar, zowel Marleen als ikzelf werken in een niche, in een internationale markt. Ik heb ook klanten die al vijf jaar zitten te wachten tot de prijzen zakken. Maar de prijzen gaan op vandaag niet zakken in onze regio, omwille van een aantal factoren die ik al heb aangehaald. Wij zijn een internationaal bedrijf.
 
Ik doe België en Nederland, maar mijn collega's van Portugal Realty die tot dezelfde groep behoren, doen Amerika, Canada, Frankrijk, Duitsland, noem maar op. En om de zoveel tijd zien wij wel een bepaalde groep opduiken, meer dan in andere jaren. Eind vorig jaar enorm veel Amerikanen plots. Hoe komt het? Euro-dollarwisselkoersverhouding. Voor die mannen was plots alles 20% goedkoper geworden. Portugal wordt ook een beetje aanzien als het Florida van Europa. Stijging van verkoop. Drie jaar geleden politieke onrust in Zuid-Afrika.
 
Plots mensen uit Zuid-Afrika. Voor een jaar ook een aantal Polen zoals Marlène aangeeft. Het is een markt met een relatief beperkt product, maar met een relatief grote interesse wereldwijd. Dus op zich hoeven er niet zoveel aankopen per land plaats te vinden om tot een relatief mooi omzetcijfer te komen. U kan dat niet vergelijken met de verkoop van lokale panden en dergelijke meer. Dat is totaal een andere markt.
 
Zitten er bij jou ook nationaliteiten onder de kopers?
 
Wij waren origineel gefocust op iedereen die Nederlands en Frans spreekt. Voor ons doet de nationaliteit er niet toe. Wij verkopen ook aan Zuid-Afrikaan die Nederlands spreekt, een Zwitser die Frans spreekt. We hebben nog altijd een grote hoeveelheid Belgen en Nederlanders.
 
Het is toch altijd nog een 45 à 50 procent, om het te duiden van alle verkoop. Ook omdat we vanuit hier ons zwaartepunt van marketing en dergelijke leggen.
 
Het is zo dat er vijftien jaar geleden meer Nederlanders kochten, 900 Nederlanders, 600 Belgen. Daarmee moesten we toen vijftien jaar geleden. De Nederlandse vestgoedmarkt is helemaal niet zo stabiel. De Belgen denken dat the sky is the limit. De prijs gaat alleen omhoog en nooit omlaag. Nederlanders weten dat wel beter. Maar als de Nederlandse markt op slot zit, heb je geen Nederlandse kopers. Want die kopen uit de overwaarde van hun huis.
 
Als de huizen in Nederland onder water staan, en dat is niet letterlijk, dat is figuurlijk, dat wil zeggen dat de hypotheek hoger is dan de waarde van het pand, dan hebben wij geen transacties in Spanje. Nu, De Nederlanders hebben er een aantal hele goede jaren op zitten. Bijna 17 à 18 procent prijsstijgingen. Dus plots zijn die een serieus inhalen aan het doen 10 opzichte van de Belgen. Belgen is eigenlijk, nu vorig jaar was een topjaar, Maar als je dat samen met corona telt is het een kleine plus. Dus als je 20, 21, om je een idee te geven. In 20 hebben wij maar vijf maanden kunnen werken. De rest mochten de mensen niet reizen.
 
21, 7 maanden. Dus we hebben eigenlijk een volledig jaar verloren. Dus het mocht wel een goede jaar zijn vorig jaar. Wij zitten inderdaad ook sinds juli vorig jaar op de Poolse markt. Enerzijds omwille van de brexit, veel Polen met een bedrijf in Groot-Brittannië willen terug op het Europese vasteland. Ze willen allemaal niet terug naar Polen, dus Spanje, mooi weer. Polen is een continentaal klimaat, heel koude winters. Ze willen de zon zien.
 
Polen kopen alleen maar panden met zeezicht. Ik weet niet hoe de ervaring met Tim is. Niet de moeite van een ander pand te laten zien. En ik kom niet af met zuidelingszijzicht. Niks van frontaal zeezicht. Of ze moeten het niet. Ook omwille van De inval in Oekraïne. Je zit nog met een hele generatie Polen die het communisme aan de lijven heeft ondervonden.
 
Dus die willen eigenlijk een safe hebben. En er komt ook nog eens bij, hun slot, ze zitten niet in de euro. Die is bijna in vrije val. Dus die willen zo snel mogelijk met hun geld in bakstenen. Het zijn inderdaad de begoede Polen, maar onderschat dat niet. Ik ben het nu even kwijt, maar ik denk dat die toch ongeveer 45 miljoen inwoners hebben. Dus als je daar een klein percentage van neemt, dat is al massaal veel, die je kan kopen in Spanje. Het komt er ook op aan, vind ik als bedrijf, maar dat vind ik in België niet anders, dat je flexibel moet zijn.
 
Als wij altijd alleen maar op die Nederlandse markt blijven zitten, Dat was onze grootste markt toen we startten. Dan hadden we het niet overleefd. Dan hebben we de Belgen erbij genomen. Wij moeten heel de tijd onze marketing aanpassen. Het is een heel internationaal gegeven. De Zweden bijvoorbeeld, die zien we nu absoluut niet meer in Spanje. Ook die hebben een zeer volatiel vastgoedmarkt. Die gaat heel snel omhoog, maar ook heel snel naar beneden.
 
Die zitten vandaag al min 20 procent. Die zitten dan ook nog, Ik heb de krant nog niet gelezen. Verraad de kennis bij jou maar.
 
De projectontwikkelaars krijgen die Zweed niet meer te zien. Op die vijftien jaar is dat eigenlijk al de derde keer. Want elke keer als hun eigen markt omhoog gaat, komen die kopen. En dan hangt het ook nog eens af aan de Zweedse kroon. Als die het devalueert, weet ik projectontwikkelaars, grote ontwikkelaars die een product hadden ontwikkeld in Benalmadena, dat is in de buurt van Marbella. En Die zijn beginnen met hun producten aan te passen, omdat ze die Zweden niet meer konden aantrekken. Dus die zijn eigenlijk begonnen met ook kleinere modellen van appartementen. 

De Costa del Sol is veel internationaler dan de Costa Blanca. Bij de Costa Blanca heb je veel buitenlanders, maar het aantal nationaliteiten is beperkt. Bij de Costa del Sol zitten we met 155 verschillende nationaliteiten. In die kantoren ook. Wij hebben ook Poolse medewerkers. Ik kan u zeggen, qua marketing, Dat is een dobber. Eerst moeten we proberen te doorgronden hoe die mensen willen aangesproken worden. Ze lijken qua type heel erg op een Belg.
 
Vrij, gereserveerd, heel voorzichtig. Ze stellen heel veel vragen. Ze zullen ook in een pand niet direct duidelijk aangeven of je iets vindt. Je moet het er allemaal uit sleuren. Maar alleen panden met zicht laten zien. Wij passen ons daar aan, anders kun je eigenlijk ook niet groeien. Dus wij kunnen alleen maar groeien door extra gebieden in Spanje erbij te nemen en dan moeten we daar de juiste partners voor vinden. En dat belemmert altijd de groei van ons bedrijf, dat is op tijd de juiste mensen binnenkrijgen.
 
Ik moet u niet vertellen, het gaat over veel geld. We hebben eens heel toevallig een vacature aan Costa del Sol en de tijd belt ons. Die hadden dat gezien en ze zeggen wij willen van die leuke jobs in de kijker te zetten. Ik kan u nooit meer zeggen. Er is een artikel verschenen. We hebben 500 sollicitanten gekregen. Motivatie. Dat lijkt mij wel iets rondrijden met een klant in mooi weer en ze de streek laten zien.
 
Sorry jongens, het is keihard werken. De klant spreekt de taal niet. Hij doet beroep op je voor alles. Na de acten of het verkoopscontract, dan begint voor ons het werk nog maar. Ik geef als tip mee aan de klant dat elke makelaar een begeleiding van A tot Z zegt. Dan zeg ik, vraag eens waar die Z ligt. Is dat de Z van zet je aantekening en zie je dat nooit meer? Dan is het veel werk. Dat zeggen mensen mij ook achteraf.
 
Amai ja, ik heb dat gezien wat er allemaal bij komt. Ik had dat wel onderschat. Ik was blij dat jullie er waren.
 
Het is inderdaad een uitdaging, ook voor ons. We zitten daar nog met verschillende bedrijven. Een eigen property management verhuur, constructie, mobiel. En de juiste mensen vinden is ook voor ons een hele uitdaging. Ook in het zomerseizoen, zomer verhuur, alles piekt natuurlijk in twee, drie maanden. Er moet van alles gepoetst worden, gewassen worden, onderschat dat allemaal niet natuurlijk. En ook inderdaad qua cliënteel zijn wij ook heel divers en We hebben niet alles in de hand met Nederland. Veel van die hypotheken beginnen onder water te komen en energie inefficiënte panden zijn aan het dalen.
 
Die discrepantie zien we overal een beetje. Ook in Portugal zien we gewoon energie-efficiënte panden. Oké, maar al de rest is onderuit aan het gaan.
 
Dat is een vraag die ik ook ging stellen. Ja, zelfs in het Zuiderse land.
 
De energiezuinigheid en op welke mate dat de rol speelt in het Zuiderse land.
 
Dat speelt meer en meer en die zijn we wel. Toch in Portugal is het heel streng gereglementeerd. Het Nieuwbouw moet op een schaal van, om het lang verhaal heel kort te maken, op een schaal van F tot A, minimum B zijn, met allerlei onderliggende parameters voor akoestische isolatie, thermische isolatie en dergelijke meer. Maar in de praktijk is het eigenlijk altijd een A, het komt er gewoon op neer welk klimatisatiesysteem ga ik in mijn woning hangen. Dus Ook in Portugal is dat heel belangrijk. Soms vind ik het dat het een beetje ver gaat, want heel wat van die regelgeving wordt vanuit Europa ontworpen en opgelegd voor landen die meer noorderlijk gelegen zijn. En dan wordt dat copy-paste gedaan naar die Zuiderse landen. Is dat altijd nodig? In mijn optiek niet, maar de regelgeving is wat ze is.
 
En in Portugal worden die normen ook om de vijf jaar herzien. En in een energieprestatie-certificaat staat ook altijd een datum op van het jaar waarop het origineel was gezet.
 
Ik denk dat we stil aan de slotvragen naderen Christophe. Ik zie dat we het uur naderen. We
hebben onze recordopname achter de rug. Zonder dat we veel vragen hebben moeten stellen. In voorbereiding zeggen wij altijd, gaan we een half uur kunnen halen, hadden we ook 40
minuten gesteld. We zitten met twee fijnte babbelaars. Het is maar voor dank. Het maakt het aangenaam.
 
Onze afsluiter is altijd, hebben jullie een fijne anekdote uit jullie beroepsomgeving die jullie mee geven met de luisteraars. Maar als ik jullie zo bezig heb gehoord gaat die er ongetwijfeld komen.
 
Bij ons is het zo dat wij heel vaak ook biechtvader en vertrouwenspersoon zijn. Veel mensen kopen ook of nemen de daadwerkelijke actie omdat er iets negatief is gebeurd in hun leven. Ze hebben altijd wel plannen voor later, later. En dan in hun omgeving overlijdt er iemand of er is toch iemand die in ieder geval een handicap heeft en dan zeggen we laten we daar niet meer op wachten, later is nu, we gaan dat nu doen. En dat zien we ook in die koppels, wij krijgen heel veel koppels die komen, die zitten niet altijd op dezelfde lijn. En wij hebben al geleerd dat je je er vooral niet mee moet moeien. Maar dat dat ook wel heel grappige dingen geeft. De eerste sanitaire stop die je dan doet, dan stapt die man uit en dan zegt die vrouw, ik weet al lang wat ik wil, maar mijn man die kan niet beslissen.
 
En als je dat met de volgende pitstop het tegenovergestelde krijgt, dan zegt die man, ik weet al lang, maar mijn vrouw die kan niet beslissen. Soms zien wij ook dingen dat wij vragen van, Is die mens nog wel gehecht aan zijn vrouw? We hebben een appartement verkocht, het penthuis, de twintigste verdieping. Fantastisch zicht. Mijn vrouw durfde zelfs nog niet tot op een meter van de reling komen. Een glazen balustrade, want ze had hoogtevrees. Wij dachten dat er niets werd en de volgende dag werd er bevestigd dat het pand gekocht werd. En ineens dat het ingericht werd en we werden uitgenodigd, dan zagen we dat het niet meer de dame was die hoogtevrees was. Het pand was dus aan het inrichten.
Dat gebeurt wel.