#7 Belastingen in Spanje. Hoe zit dat?

Belastingen in Spanje. Hoe zit dat?
1.Registratie- en overdrachtsbelasting:
Bij het kopen van een woning in Spanje komen er extra kosten bovenop de vermelde prijzen op websites. Voor bestaand vastgoed betaal je registratiekosten, die per autonoom gewest verschillen.
In Andalusië is de overdrachtsbelasting momenteel 7%, een vast tarief voor alle bedragen.
Het gewest Murcia hanteert een tarief van 8%, terwijl de Costa Blanca 10% rekent tot een miljoen en 11% voor bedragen daarboven.
2.BTW:
Voor nieuwbouw betaal je nationaal of federaal vastgestelde BTW. Ongeacht de locatie op het vasteland, is dit tarief 10%.
Op Tenerife geldt geen BTW, maar een regionale belasting genaamd IGIC (7%).
3.Lokale taksen:
Naast de belastingen moet je rekening houden met lokale taksen, advocaat- en notariskosten.
Voor de Costa del Sol is de basisregistratie 7%, plus ongeveer 4% voor lokale taksen.
In Murcia (Costa Cálida) betaal je 8% registratie plus 4% extra.
In Alicante is het 10% registratie, plus nog eens vier procent voor advocaat en notaris, en mogelijk meer bij aankoop boven een miljoen.
4.Meerwaardebelasting:
Spanje kent een meerwaardebelasting bij de verkoop van vastgoed. Dit is belangrijk om in gedachten te houden.

​Steeds op de hoogte blijven van alle ontwikkelingen ivm Spaans vastgoed, alsook de allernieuwste panden? Volg ons op Facebook, Instagram, LinkedIn, Youtube en TikTok, en mis geen enkele tip of pareltje in Spanje.

Of volg ons op onze website www.azull.info.

Chapters

• 0:00 Belastingen bij aankoop van een woning in Spanje
• 14:55 Aangifte van Spaanse inkomensbelasting
• 19:44 Nederlandse belasting op buitenlands vastgoed

Transcript

Hoe zit het met de belastingen als ik een huis koop in Spanje? Wel, het is zowat de meest gestelde vraag. En ik krijg ze zowel vanuit België als vanuit Nederland. Welkom bij de podcast 'De Mailbox van Marleen”, de podcast die antwoord geeft op al je vragen over vastgoedkopen en wonen in Spanje. Zoek je een eenvoudig, eerlijk en uitgebreid antwoord op al je vragen, dan is deze podcast zeker iets voor jou. Daar gaan we. Vamos. 

Die belastingen, hoe zit het nu eigenlijk? We gaan eerst kijken naar de belastingen waar je mee te maken hebt op het moment dat je wil kopen in Spanje. Dan hang het er van af wat dat je eigenlijk wil kopen. Nieuwbouw heeft een bepaald systeem, bestaand vastgoed is nog anders. Eventjes terug: Spanje, hoe is dat georganiseerd? Spanje heeft 17 autonome gewesten. Autonome gewest, dat kan zo groot zijn als een provincie, maar dat kan ook een paar provincies samen zijn. Bijvoorbeeld Murcia, provincie en Murcia, autonoom gewest, is even groot. Maar de Communidad Valenciana, daar valt zowel Alicante als Valencia achter. 17 autonomen gewesten dus, die alle 17, hun eigen regeltjes bepalen. Onder andere de regels over de registratie of de overdrachtsbelasting.

Dus als je een woning aankoopt in Spanje, al die prijzen die je ziet op de website, er komen nog extra kosten bovenop. Bij een bestaand pand, zijn dat dus de registratiekosten en elke gewest bepaalt zijn kosten. In Andalucia is dat vandaag 7% en die 7% is een flat tax. Dus dat Ik wil zeggen of dat je nu 300.000 euro koopt, of 3 miljoen, je gaat altijd 7% overdrachtsbelasting betalen. Dat was niet altijd zo. In het verleden betaalde je daar 8% tot 400.000, 9% tot 700.000 en daarboven 10%. Door corona werd dat tarief naar beneden gehaald naar 7% en een flattax. Dus ik zeg dan ook aan de klanten die vandaag bestaand vastgoed willen kopen aan de Costa del Sol: Hoe hoger het bedrag is, hoe sneller je moet kopen. Want dit is een tijdelijke maatregel. Ze is verlengd, maar we weten niet voor hoe lang. Dan komen we bij het gewest Murcia. Daar is vandaag de overdrachtskosten of de registratiekosten 8%. Dan gaan we naar de Costa Blanca. Daar is vandaag 10% tot een miljoen en voor al de schijven boven een miljoen, betaal je daar 11%. Dus dat wil zeggen: je koopt een huis van een miljoen 200, eerste miljoen 10%, en op die 200.000 betaal je 11%.

En dan heb je te maken met BTW. Dus die regels en wetgeving, er zijn nationale wetgeving, federale wetgeving, er is gewestelijke materie. En die registratie rechten zijn dus gewestelijke materie, vandaar de autonomen gewesten die beslissen. Maar BTW, dat is een nationale of een federale regelgeving. Dus dat wil zeggen: waar je ook koopt op het vaste land, daar betaal je 10% BTW op de nieuwbouw. Dus daar maakt het niet uit of dat ge dan de Costa Blanca, Costa del Sol, of waar dat je ook koopt. Ga je kopen, bijvoorbeeld op Tenerife, daar kennen ze geen een BTW. Daar spreken ze van IGIC en dat is 7%. Dus dat is de eerste belasting waar je mee te maken krijgt als je vastgoed koopt in Spanje. De tweede is een aantal lokale taksen boven op de aankoop. Dat maakt dat inclusief advocaat en notaris, dat je boven op de aankoopprijs voor een nieuwbouw ongeveer moet rekenen op 14%. Koop je een bestaand pand, dan is het weer afhankelijk van in welke regio dat je koopt. Dus voor de Costa del Sol, basis 7% en dan ongeveer 4% erbij voor alle lokale taksen, advocaat en notarissen. Costa Cálida, Murcia, daar is het 8% plus die 4%, dus ongeveer 12.

En in Alicante is het 10% registratie, plus vier voor de advocaat, notaris en de lokale taksen en eventueel nog wat meer als je boven het miljoen koopt. Dat zijn de taksen waarmee je te maken hebt, als je bestaand vastgoed koopt in Spanje. Wat komt daar nog bovenop? Dat is dat in Spanje, bovenop is eigenlijk het verkeerde woord, waar moet je ook nog mee rekening houden. Dat is eigenlijk dat Spanje een meerwaarde belasting kent. Dat wil zeggen als je een pand koopt in Spanje, stel je koopt een pand voor 300.000 euro. Dat was een klein villaatje, je laat daar een zwembad bijbouwen, eventueel een guesthouse of een poolhouse. Je investeert nog wat, dat pand stijgt in waarde en je kan het verkopen voor 500.000 euro. Het verschil tussen die 300.000 en die 500.000, dat is de meerwaarde. Die meerwaarde, daar moet je belastingen op betalen in Spanje. Je mag daar wel een aantal kosten van aftrekken. Dus de kosten die je gemaakt hebt om het pand aan te kopen, we hadden het er juist al over 14% bijvoorbeeld, die mag je aftrekken, je schakelt de makelaar in om het pand te verkopen. Die kosten mag je ook aftrekken.

Elke verbouwing die je gedaan hebt, legaal een bouwvergunning aangevraagd. Je hebt er facturen van, je hebt dat ook aangegeven bij de registratie dat je verbouwd hebt. Al die kosten, die mag je van de meerwaarde aftrekken, want dat is ook logisch. Je hebt zelf gezorgd voor die meerwaarde. Op die meerwaarde is er al BTW en taksen enzovoort betaald. Dus ik ga terug naar mijn voorbeeld. Ik kocht het voor 300. Ik heb zelf van alle investeringen gedaan. Ik heb een bouwvergunning gevraagd, ik heb dan dat kadaster aangegeven enzovoort. Ik heb uiteindelijk mijn pand kunnen verkopen voor 500.000. Al mijn gemaakte kosten mogen er af en er schiet bijvoorbeeld nog over 60.000 euro en dat wordt belast als je niet resident bent, dus niet in Spanje woont aan 19%. Nu is het zo dat als je een bestaande woning koopt, dat jij verantwoordelijk bent dat de verkopende partij die belasting betaalt. Het is te zeggen, als je koopt van een niet resident. Dus jij gaat de rondtoeren met ons, je hebt uiteindelijk je villa gevonden. Die villa is de eigenaar van bijvoorbeeld een Brit of een Zweed. Dan ben jij verantwoordelijk dat die zijn meerwaardebelasting gaat betalen.

Nu ga je zeggen Marleen: Hoe kan dat nu? Want Ik kan toch niet in de plaats van die mensen dat gaan betalen, of: Ik kan toch niet aan die hun overschrijving? Wel, eigenlijk kan je dat wel. Er is een principe: als jij een bestaand pand koopt van een niet-resident, Dan mag je altijd maar 97% van de afgesproken som betalen aan de verkoper en de andere 3%, die betaal je rechtstreeks aan de Belastingdienst. En dat is bevrijdend. Wil dat zeggen, als die andere die persoon, die verkoper, dus meer dan 3% meerwaarde belasting heeft gehaald, is dat niet jouw probleem. Jij hebt die 3% afbetaald, afgedragen en dat is voldoende. Voor alle duidelijkheid, jouw kost dat dus geen frank meer. Vandaar dat ik er straks mezelf verbeterde. Het is geen belasting die er bovenop komt. Het is eigenlijk een opsplitsing van de afgesproken verkoopsom, waarbij dat je 97% betaalt aan de verkoper en 3% betaal je aan de Belastingdienst. Dus jij betaalt gewoon 100%, voor jou is er geen verschil. En dat is eigenlijk een hele gemakkelijke regel, want er is geen enkele uitzondering op. Je moet die altijd toepassen. En ik krijg vaak berichtjes, als ik dat op social media zeg, of mailtjes, mensen die zeggen van: Ja, maar ik heb dat niet gedaan en bij mij is het goed gelopen.

Wel, als je een advocaat hebt ingeschakeld en die heeft zijn job goed gedaan, dan heb je dat misschien nog eens niet gezien dat die 97% naar de verkoper is gegaan en 3% naar de Belastingdienst. En is het bij jou ook allemaal goed gelopen? Het kan ook zijn dat de brave verkoper netjes zijn belasting betaalt in Spanje en dat daarom bij jou geen extra 3% wordt aangeslagen, want daarover gaat het. Als je niet op voorhand die 3% betaalt, dan krijg je die achteraf en dan betaal je eigenlijk 103%. Ik hoop dat dat niet te ingewikkeld is, als dat jouw geval is en je denkt aan een bestaande woning kopen. Altijd gerust mij mailen, dan leg ik het nog eens in detail uit. Maar principe is: je koopt van een buitenlander die niet in Spanje woont, of zelfs van een Spanjaard die niet in Spanje woont. Het gaat erover dat ze in een ander land moeten wonen. 97% aan de verkoper, 3% aan de Spaanse Belastingdienst en jou kan niks meer overkomen. Dus bij de aankoop van een bestaand pand, bovenop die aankoop van een bedrag, heb je dus bedragen te betalen tussen de 11 tot 14%, afhankelijk van waar dat je koopt.

En 97% naar de verkoper en 3% naar de Belastingdienst en alles zal pico bello lopen. Hoe zit het nu bij nieuwbouw? In nieuwbouw heb je te maken met BTW en zoals ik daarjuist al zei, dat is een nationaal verhaal. Dus overal betaal je 10% BTW. Let op die 10% BTW bij aankoop, die geldt éne keer. Met andere woorden, je koopt een nieuwbouwpand, maar je zegt bijvoorbeeld van: Ja, mijn budget laat het niet toe van vandaag een zwembad te plaatsen. Ik ga dat later doen, dan betaal je 10% op dat pand. Maar als je later het zwembad laat bouwen, dan ga je daar 21% BTW op betalen. Als je een garage laat bijbouwen, ga je er 21% op betalen. Dus soms is het beter van de rekening te maken van wat is het interessantste? Het zwembad en de garage allemaal toch al te laten bouwen en dan eventueel wat budget uitsparen bij de inrichting, want ik kan alles aan 10%, of kan ik in een latere fase stukken bijbouwen, wetende dat ik dan 21% moet betalen. Maar dus boven op de aankoop, sleutel op de deur, alles in één keer, 10% BTW. En dat zijn de kosten, de belastingen waar je mee te maken hebt, voordat je koopt.

Eens dat je dan eigenaar bent, dan zijn er nog een aantal belastingen. Dan heb je de IBI, Langs de kanten van Alicante wordt er wel eens Summa gezegd. De IBI, dat is eigenlijk de vastgoedbelasting. Dus je hebt een pand en daarvoor moet je een belasting betalen. Bij een bestaand pand is dat eenvoudig. Dan vragen we aan de verkoper: Wat is de IBI die jij betaalt? En dat zijn bedragen, ik moet het met een vork geven, want het hangt ook af van de gemeente. Reken op tussen de 150 en de 200 euro per aankoopschijf van 100.000 euro. Dus als ik terug naar mijn voorbeeldje ga en ik doe een aankoop van 300.000 euro, dan zal ik gemiddeld maximaal 600 euro IBI betalen. Summa, dat is in Alicante de dienst die eigenlijk de IBI int. Dus dat zijn de inkomstenbelasting. Sorry, de vastgoedbelasting, de IBI. Wat moet je nog betalen? De inkomstenbelasting. En ik kan zeggen: Marleen, ik ga niet verhuren. Moet ik dan ook inkomstenbelasting betalen? En het zeer eenvoudige antwoord is: Ja, je moet altijd inkomstenbelasting betalen. Je betaalt ofwel inkomstenbelasting op de werkelijke huurinkomst, vanuit de huurinkomsten, dus alles wat dat je van je huurder krijgt, min alle kosten die je hebt gemaakt om te kunnen verhuren.

Je hebt ergens op een booking.com of een Airbnb, of je hebt een verhuurkantoor ingeschakeld, die vragen allemaal een commissie. Dat mag je van de bruto huurinkomsten, van de huurinkomsten dat je dus krijgt van je huurder, mag je dat aftrekken. Je hebt daar wat onderhoudswerken moeten aan doen, om dat pand up to date te kunnen houden, om het te kunnen verhuren. Dat mag je er ook allemaal aftrekken. Sommige kosten mag je verhoudingsgewijs aftrekken. Dus het is logisch een commissie, dat betaal je op de periode dat je verhuurd hebt. Maar sommige kentoren vragen ook een jaar fee, dan mag het een jaar fee zijn die je aftrekt. Maar bijvoorbeeld watergas, elektriciteit, kan je alleen maar aftrekken in de maanden dat je dan werkelijk verhuurd hebt. Dus we hebben onze IBI, onze vastgoedbelasting, we hebben onze inkomstenbelasting voor degene die je verhuurt Is dat te betalen op alle brutohuurinkomsten, min alle kosten die je hebt gemaakt om te kunnen verhuren en daarop betaal je ook 19%. Wat dan als je niet verhuurt? Als je niet verhuurt, dan nemen ze de kadastrale waarde, de valor cadastral in Spanje, om je belasting op te berekenen. En als dat een pand is, waar dat de kadastrale waarde de laatste 10 jaar van is herzien, dan is de formule valor cadastral, maal 1,1%, maal 19%.

Is dat een pand waarvan het valor cadastral de laatste 10 jaar niet herzien is, dan moet ge valor cadastral, maal 2% maal 19% doen. Waar heb je dan nog mee te maken? Dat is niet echt een belasting, maar het huisvuil ophalen, basura. Het wordt niet zo vaak opgehaald in Spanje, je moet het ergens deponeren en vaak krijg je die rekening niet apart, maar staat die eigenlijk ergens op je waterrekening, bijvoorbeeld. Dat zie je staan, basura en dat is zoveel, want ik hoor wel eens mensen die dan zeggen van: Oei, ik heb dat nog nooit betaald. Als ge uw waterrekening in dat je bekijkt, dan staat dat er meestal op. Dus ge hebt u een IBI vastgoedbelasting, 150 tot 250 per aankoopschijf van 100.000 euro. Ge hebt u inkomstenbelasting, op Op de werkelijke huur, min alle kosten die je hebt gemaakt om te kunnen verhuren, 19%. Of je hebt niet verhuurd en dan is het bij de meeste mensen, valor cadastral, maal 1,1% maal19%. Let op Want die belasting moet je spontaan aangeven. Vandaag heb je de keuze als je verhuurt of dat je dat per kwartaal doet, of per jaar. Dat is nieuwe regelgeving van 2024. Vorig jaar moest ze per kwartaal nog aangeven, nu mag je het per jaar aangeven.

En je hebt eigenlijk, als je niet verhuurt, een heel jaar de tijd. Dus mensen die niet verhuurd hebben in 2023, die hebben tijd om tot 31 januari 2024 om hun aangifte te doen, maar niet alleen aangeven, ook de betaling doen. Dus de meeste mensen die werken samen met de advocaat waarmee ze het pand hebben aangekocht, die biedt dat meestal als dienst aan, dat die voor jou die inkomstenbelasting kan aangeven. Ge moet rekenen dat dat ongeveer 100 euro, 120 euro voor één persoon kost en 50 euro voor de tweede. Dus als ge als koppel een woning koopt en uw beide naam staat op de akten. Dan zijn dat twee personen, want er moet afzonderlijk belastingaangifte voor gedaan hebben worden. En dat is het zowat. Die basura, dat staat mee op uw waterrekening. En als ge wel verhuurd hebt, dan hebt ge eigenlijk tijd tot het jaar erop, 20 januari. Daarvoor moet uw aangifte gedaan worden, maar ook daar weer, je moet spontaan aangeven en betalen. Dus wacht niet tot dat je ergens een brief in je brievenbus krijgt van: Alstublieft, wilt u inkomstenbelasting betalen? Zo werkt het niet in Spanje. Je moet dat spontaan aangeven.

In Frankrijk is dat trouwens ook zo, maar in België en Nederland zijn wij dat niet gewoon, is het de Belastingdienst die zegt hoeveel dat het moet zijn. En dat is grosso modo de belastingen waarbij je te maken hebt langs de kant van Spanje. Nu, daar stopt het spijtig genoeg niet mee. We hebben ook nog de Nederlandse en de Belgische Belastingdienst. In België moet ge sinds januari 2023, als je een huis gekocht hebt in Spanje, een appartement, villa, doet er niet toe. Binnen de vier maanden dat je eigenaar bent geworden van dat pand, moet je een aangifte doen in België, bij de FOD Financiën je moet je buitenlandse kadastraal inkomen aanvragen. Dus de acte datum is daar geldend en binnen de vier maanden na dat je de akte ondertekend hebt, dus niet de verkoopovereenkomst, maar wel degelijk dat de akte gepasseerd is bij de notaris, moet je aangifte doen bij de FOD Financiën. Die gaan jou dan een kadastraal inkomen bezorgen en dat moet je dan gebruiken om je belastingbrief in te vullen. Hoeveel dat dat is, dat kan je ook op onze website volgen. Wij maken er elk jaar een blog voor en nu zitten we ongeveer rond de 350 euro per aankoopschijf van 100.000 euro.

Dus een Belg die een pand heeft gekocht van 300.000 in Spanje, dus act 300.000 waarde 300.000, die zal ongeveer een kadastraal inkomen van een kleine 1.000 euro hebben. Dus 353,3 zal ongeveer zijn kadastraal inkomen zijn. Moet je belastingen nog eens betalen in België, dus moet je dubbel betalen? Nee. En ja, in het kader van Europa zou je eigenlijk niet twee keer belast kunnen worden op hetzelfde, maar omdat België werkt met progressie voorbehoud. Dus dat wil zeggen: niet op al je inkomsten wordt er evenveel belasting betaald. Wat gebeurt er? Je belasting, je kadastraal inkomen van je buitenlandspand wordt geïndexeerd. Er wordt nog eens een 40% bijgeteld. Waarom? Omdat dat bedrag eigenlijk nog altijd te laag is, dat dat niet de werkelijke huurinkomsten weerspiegelt. En dat bedrag wordt gebruikt om bij je overige inkomsten, dus bij alle andere inkomsten dan die van Spanje, dat tellen ze erbij, om te kijken in welke belasting schijf vallen die andere inkomsten. Die andere inkomsten, die gaan dus naar boven, want er is extra inkomsten. Dus in werkelijkheid komt het er toch altijd op neer dat je een klein beetje extra belasting betaalt in België en je zal het ook zien in je gemeentelijke opcentiemen.

Daar gaat er ook iets naar boven. Hoe zit het dan met de Nederlanders? De Nederlanders hebben een boxstelsel waarbij vermogen in box drie zit. Ik weet het, dat is allemaal vandaag niet super duidelijk, maar hoe werkt het vandaag? Vandaag is het zo dat, stel dat je als Nederlander een je vermogen hebt van 700.000 in box drie. Dat zit in aandelen, spaartegoeden enzovoort. En met die 700.000, koop je een appartement van 300.000 in Spanje. Dan ga op die 300.000 in Spanje inkomsten belasting betaald hebben. En dan gaat eigenlijk in Nederland jouw vermogen verhoudingsgewijs verminderd worden. Dus dat wil zeggen, je hebt nog maar te betalen op 400, 700, want die 300, die zit in Spanje en die is al belast. Dus dat maakt ook dat hoe zwaarder box drie belast wordt, hoe groter voordeel het wordt om dat vermogen in het buitenland te hebben omdat ge in het buitenland eigenlijk al belast zijt en dat ze daarom dat bedrag in Nederland niet meer kunnen belasten. Ik heb dan mensen die zeggen: Ja, dat is niet waar, maar je moet heel goed kijken. De regelgeving is de laatste tijd zeer snel veranderd, gewijzigd in Nederland en er gaan zeker nog wijzigingen aankomen.

Maar dat is het principe vandaag. Je betaalt in Spanje, je krijgt verhoudingsgewijs een korting op je box drie in Nederland. En dat is het soa de belastingen, waarbij je allemaal geconfronteerd wordt als je een huis in Spanje koopt. Is dat leuk belastingen betalen? Nee, maar je hebt er wel een heel leuk huis aan overgehouden in Spanje. Ik hoop dat je er nog heel veel en heel lang van kan genieten. 

Tot een volgende mailbox van Marleen.