Cambios en la política de cancelación de Airbnb: Resumen y opiniones

• Política Estricta:  Airbnb migrará automáticamente los anuncios con política Estricta a la nueva política Firme. Los anfitriones pueden optar por no participar y conservar su política Estricta actual mediante la exención de derechos adquiridos.
• Se presenta una nueva política limitada:  Airbnb presenta una nueva política de cancelación “Limitada”, ubicada entre las opciones Moderada y Firme, ofreciendo otra opción para que los anfitriones consideren.
• Ventana de cancelación universal de 24 horas:  todas las políticas de cancelación estándar, incluida la estricta, ahora tendrán un período de gracia de 24 horas, lo que permitirá a los huéspedes cancelar las reservas dentro de las 24 horas posteriores a la confirmación sin penalización.
• Importancia de la exención de derechos adquiridos:  los anfitriones que valoran los ingresos predecibles deben optar activamente por no mantener su política estricta actual, reconociendo que incluso las políticas exentas ahora están sujetas al período de gracia de cancelación de 24 horas.
• Propiedades de lujo y de alto valor:  Históricamente, las propiedades de lujo o premium han tenido acceso a políticas de cancelación "Super Estrictas 30" y "Super Estrictas 60". Los propietarios de propiedades de alta gama deberían considerar negociar estas políticas para mayor protección y previsibilidad de ingresos.

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¿Qué son los servicios de Airbnb?

Los servicios de Airbnb son servicios profesionales y presenciales que los huéspedes pueden reservar durante su estadía o incluso cuando no viajan.

Los ejemplos incluyen:

• Un chef privado preparando la cena en Airbnb
• Un masajista que llega para una sesión de spa en casa.
• Un instructor de yoga que dirige una sesión de entrenamiento en el lugar.
• Un estilista o maquillador que viene para los preparativos de la mañana de una boda.

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1. ¿Se está desacelerando el crecimiento de Airbnb? ¿Y en EE. UU.?

Retrocedamos un poco.
Airbnb reportó  $2.3 mil millones en ingresos en el primer trimestre , un aumento interanual del 6%. Sin embargo, esta tasa de crecimiento se ve afectada por peculiaridades del calendario: la Pascua y el Día Bisiesto cayeron en el primer trimestre de 2024, lo que impulsó las cifras del año pasado. Si se excluyen estos efectos y las fluctuaciones monetarias,  el crecimiento de los ingresos habría sido del 11% .

“Si se excluye el impacto de los factores cambiarios y de calendario, los ingresos habrían crecido un 11%.” – Ellie Mertz, directora financiera

Estadísticas clave:

• 143,1 millones de noches y experiencias reservadas  (+8% interanual)
• Valor bruto de reservas:  24.500 millones de dólares (+7% o +9% ex-FX)
• $807 millones en recompras de acciones  en el 12º trimestre

Geografía:
El director ejecutivo Brian Chesky señaló que cinco países (EE. UU., Australia, Canadá, Reino Unido y Francia) representan casi el 70 % del negocio de Airbnb. Sin embargo, mercados en expansión como España, Italia, Alemania, México, Brasil, China, India, Corea y Japón están creciendo a un ritmo de más del doble que sus mercados principales. En Brasil, las noches de alojamiento en origen crecieron un 27 % y las reservas por primera vez aumentaron más del 30 %.

Mercado estadounidense:
El mercado estadounidense es predominantemente nacional; los viajes internacionales entrantes representan solo el 2-3% de las reservas en EE. UU. Si bien rutas como la de Canadá a EE. UU. se han relajado, los canadienses siguen viajando, solo que a diferentes destinos (por ejemplo, México, con un aumento del 27% en marzo). Los viajeros estadounidenses con ingresos más altos están reservando de forma constante; las reservas a corto plazo son sólidas, pero las reservas a largo plazo se han relajado.

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Vrbo ha estado probando discretamente Rate Automation , su propia herramienta de precios dinámicos integrada, que ofrece a algunos administradores de propiedades la posibilidad de automatizar los precios sin necesidad de software de terceros. A diferencia de los lanzamientos muy publicitados de competidores como Airbnb y Booking.com, Vrbo no ha hecho un anuncio formal sobre esta función y el acceso parece ser limitado.

Para los administradores profesionales de alquileres a corto plazo que publican anuncios en Vrbo, esto plantea preguntas clave: ¿Qué es la automatización de tarifas, cómo se compara con herramientas de terceros y debería usarla si tiene acceso?

¿Qué es la automatización de tarifas de Vrbo?

Rate Automation es una nueva herramienta de fijación de precios dentro de MarketMaker de Vrbo , diseñada para ajustar las tarifas por noche de forma dinámica en función de datos históricos, precios de la competencia y demanda del mercado en tiempo real. A diferencia de las soluciones de fijación de precios de terceros como PriceLabs, que se sincronizan entre varias agencias de viajes en línea (OTA), Rate Automation de Vrbo es específica de la plataforma y solo se aplica a los anuncios de Vrbo.

Características principales:

• Actualizaciones de precios automáticas : las tarifas se ajustan cada 48 horas según los datos de MarketMaker.
• Límites de tarifas mínimas y máximas : los administradores de propiedades pueden establecer límites de precios para mantener el control.
• Estrategia basada en los ingresos : la herramienta prioriza la maximización de los ingresos por noche en lugar de la ocupación.
• Disponibilidad limitada : no todos los usuarios de Vrbo tienen acceso actualmente y no hay un cronograma de implementación oficial.
• Anulaciones manuales : los gerentes pueden cambiar las tarifas manualmente o deshabilitar la automatización en cualquier momento.

En esencia, Rate Automation tiene como objetivo brindarles a los administradores de propiedades un enfoque de fijación de precios que no implique demasiada intervención y, al mismo tiempo, los mantenga dentro del ecosistema de Vrbo. Sin embargo, esto también genera inquietudes sobre su eficacia para los administradores que operan en múltiples plataformas.

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Informes recientes indican que el cofundador de Airbnb, Joe Gebbia, se ha unido al Departamento de Eficiencia Gubernamental (DOGE) de Elon Musk , una iniciativa de la administración Trump destinada a reducir el gasto federal y reestructurar las agencias gubernamentales . Esto ha generado atención de los medios y ha provocado debates en línea dentro de la comunidad de alquileres a corto plazo .

El nuevo rol del cofundador genera revuelo

Gebbia, que renunció a su función operativa en Airbnb en 2022 pero sigue siendo miembro del consejo con importantes acciones de la empresa , ha sido noticia recientemente no solo por su participación en DOGE sino también por su cambio político . Según los informes, Gebbia votó por el Partido Republicano en las elecciones de 2024 y ha expresado su apoyo al movimiento "Make America Healthy Again " de Robert F. Kennedy Jr.

La noticia ha provocado reacciones variadas en el ecosistema de anfitriones y huéspedes de Airbnb.

Respuesta comunitaria mixta

El hashtag #BoycottAirbnb ha ganado fuerza en las plataformas de redes sociales , y algunos usuarios han desactivado públicamente sus cuentas en señal de protesta . En los foros de mensajes de la comunidad de Airbnb , las conversaciones sobre abandonar la plataforma han dominado, según se informa, y ​​algunos anfitriones eliminaron inmediatamente sus anuncios al enterarse de la noticia.

“Más de la mitad de las publicaciones en el foro de mensajes de la comunidad de Airbnb en un período de 24 horas tenían como objetivo abandonar la plataforma”, según fuentes citadas en informes de la industria.

Respuesta de Airbnb

Airbnb actuó rápidamente para distanciarse de la controversia, enfatizando que Gebbia no ha estado involucrado en las operaciones diarias de la compañía desde que renunció en 2022 .

En un comunicado oficial, la compañía señaló:

“Joe forma parte de la Junta Directiva de Airbnb, pero no ha participado en las operaciones diarias desde que renunció en 2022. Airbnb siempre ha sido algo más que el punto de vista de una sola persona. Nuestra comunidad está formada por millones de anfitriones y cientos de millones de huéspedes de todos los ámbitos de la vida”.

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Airbnb ya no es solo una plataforma de alquileres a corto plazo : se está transformando activamente en una marca de viajes y alojamiento que la gente usa semanalmente, no solo unas pocas veces al año.

Este cambio no significa que Airbnb se aleje de los alquileres a corto plazo ; de hecho, está ampliando su presencia en mercados internacionales clave para hacer crecer su negocio principal. Sin embargo, el objetivo a largo plazo de Airbnb es aumentar la frecuencia con la que las personas interactúan con la plataforma mediante:

 Incorporar servicios adyacentes que mejoren la experiencia de los huéspedes.
Ayudar a los anfitriones a operar de manera más eficiente para que publiquen anuncios con mayor frecuencia.
Ampliar la oferta más allá de las estadías de corta duración y los alquileres de viviendas tradicionales hacia nuevos tipos de oferta.

Para explicar esta estrategia plurianual , Airbnb está enmarcando su evolución utilizando el modelo de Amazon , comenzando con servicios estrechamente relacionados antes de expandirse más.

“Vamos a empezar realmente por algo relacionado con los viajes. Un viajero que reserva una casa, ¿qué más querría reservar? Y ofrecemos otras experiencias y servicios que podrían atraer a nuevos huéspedes que luego reserven más casas en Airbnb”.

Este enfoque permite a Airbnb aumentar la participación, generar reservas más frecuentes y crear nuevas fuentes de ingresos, sin abandonar su negocio principal.

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Booking.com y Expedia han publicado sus muy esperadas predicciones de viajes para 2025 y la forma en que los viajeros piensan, reservan y experimentan sus estadías está cambiando de manera drástica.

Las predicciones de Booking.com para 2025 , basadas en información recopilada de 27.000 viajeros de 33 países (incluidos mercados clave como Estados Unidos, Alemania, Japón y Australia ), revelan un cambio claro en el comportamiento de los viajeros. Del mismo modo, las tendencias de Expedia Unpack 2025 , basadas en datos de Hotels.com y Vrbo , destacan una mayor demanda de autenticidad, relajación y viajes con un propósito.

Si eres administrador de propiedades , es fundamental que te mantengas al tanto de estas tendencias. Estar preparado para lo que viene puede marcar la diferencia. Analicemos las principales tendencias que marcarán el 2025 y exploremos cómo puedes aprovecharlas para destacar , mantenerte relevante y aumentar tus reservas en esta nueva y emocionante era de los viajes.

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Airbnb lanza una red de coanfitriones, nuevas herramientas para anfitriones y una personalización intensificada para los huéspedes

En su lanzamiento de invierno de 2024 , Airbnb lanzó oficialmente su Red de coanfitriones , una versión actualizada y formalizada de su "Programa de coanfitriones experimentados" que hemos estado siguiendo desde junio de 2022. Esta actualización refleja la intención de Airbnb de agilizar el proceso de hospedaje conectando a los propietarios de propiedades con coanfitriones experimentados y altamente calificados a través de una plataforma integrada directamente en la aplicación de Airbnb.

Junto con este lanzamiento, hay actualizaciones notables para anfitriones e invitados, centradas en la facilidad de uso y la personalización, señales claras del enfoque continuo de Airbnb en refinar la experiencia del usuario para ambos lados de la plataforma.

La introducción de la Red de Coanfitriones no es algo completamente nuevo: se basa en los esfuerzos continuos de Airbnb por aumentar su oferta y ayudar a los anfitriones a delegar la gestión de sus anuncios a través de socios de confianza. Ahora, con esta versión formalizada, Airbnb pretende proporcionar a los anfitriones un acceso más fácil a coanfitriones con experiencia y aprobados que puedan encargarse de todo, desde la configuración del anuncio hasta la gestión completa de la propiedad. Estos coanfitriones, que cuentan con una calificación promedio de 4,86 ​​(en comparación con el 4,62 de las grandes empresas de gestión de propiedades, como se señala en el comunicado oficial), ofrecen una variedad de servicios adaptados a las necesidades de cada anfitrión.

Los coanfitriones pueden ayudar con diversas tareas, como:

• Creación de su anuncio, incluida la toma de fotografías profesionales.
• Establecer precios y gestionar la disponibilidad
• Manejo de mensajes y reservas de huéspedes
• Brindar asistencia a los huéspedes en el lugar
• Limpieza y mantenimiento de la propiedad.
• Diseño y estilismo de interiores
• Obtención de permisos de alojamiento
• Ofreciendo servicios especializados como paisajismo o coaching en hostelería.

Airbnb destaca la flexibilidad de la red de coanfitriones, que permite a los propietarios de propiedades contratar coanfitriones para tareas específicas o para encargarse de la gestión completa de un anuncio. Este servicio está disponible actualmente en 10 países, entre ellos Francia, España, Italia, Alemania, Reino Unido, Australia, México, Canadá, Estados Unidos y Brasil, y tiene previsto ampliarlo en 2025.

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1. Comprender el cambio en el panorama de visibilidad de Airbnb

2. La importancia de la diferenciación: cómo hacer que tu propiedad destaque

3. Para el Lanzamiento de una nueva propiedad: las prácticas recomendadas 

4. Analizar el rendimiento: indicadores clave que se deben controlar para lograr el éxito de Airbnb

5. Optimice los anuncios en múltiples canales

6. Cómo afrontar el bajo rendimiento: solución de problemas y realización de mejoras

7. Fidelización de huéspedes y reservas directas

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Por qué es importante: Para los administradores de propiedades, este desarrollo es tanto una oportunidad como un desafío. El mercado de coanfitriones , también conocido con varios nombres ( coanfitriones experimentados, servicios de coanfitriones experimentados, servicios de alojamiento en Airbnb, mercado de coanfitriones de Airbnb o plataforma de coanfitriones), permite que los coanfitriones experimentados ofrezcan sus servicios a los anfitriones que necesitan ayuda para administrar sus anuncios. Si bien abre puertas para hacer crecer su negocio dentro del ecosistema de Airbnb, también intensifica la competencia.

El panorama general:

• De qué se trata: El mercado de coanfitriones conecta a los anfitriones con coanfitriones experimentados que pueden ayudarlos con todo, desde la creación de listados hasta la comunicación con los huéspedes y el mantenimiento de la propiedad.
• Cómo funciona: los anfitriones pueden buscar coanfitriones por ubicación y explorar perfiles que detallan servicios, experiencias y calificaciones de los huéspedes. Los coanfitriones operan en hasta nueve categorías de servicios, que incluyen:
  • Creando listados
  • Tomando fotografías
  • Preparando espacios
  • Limpieza y mantenimiento de propiedades
  • Añadiendo toques personales
  • Comunicación con los huéspedes
  • Herramientas de precios y configuración del calendario
  • Check-in y check-out
• Opciones de pago: Los coanfitriones reciben el pago a través de varios métodos, como una parte de la tarifa de limpieza, un porcentaje de las reservas o un monto fijo por reserva. Los pagos son administrados por el anfitrión y comienzan después del check-in de los huéspedes.

Próximos pasos: Las herramientas de coanfitrión de Airbnb están diseñadas para que el proceso sea sencillo. Estas herramientas permiten a los anfitriones y coanfitriones gestionar anuncios, comunicaciones con los huéspedes y pagos de manera eficaz. Los coanfitriones pueden tener acceso total para gestionar anuncios completos o centrarse en tareas específicas, según los permisos establecidos por el anfitrión.

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AJUSTE SU MENTALIDAD

Para prosperar en el mercado de alquiler moderno, es fundamental adoptar una mentalidad digital en un contexto del mundo real. Aqui se presentan los conceptos de valor de por vida del cliente  y costo de adquisición del cliente a la audiencia, instándolos a repensar cómo valoran las propiedades nuevas.

Valor de por vida del Cliente 

El valor de por vida del cliente es el ingreso total que una empresa puede esperar de un solo cliente durante toda la duración de su relación. Para los administradores de propiedades, esto se traduce en el ingreso total generado por el propietario de una propiedad desde el momento en que comienza a usar sus servicios hasta que deja de hacerlo.

Cálculo

1. Ingresos anuales promedio por propietario: determine el ingreso anual promedio que obtiene al administrar una propiedad, incluidos los honorarios de administración, las comisiones y cualquier servicio adicional proporcionado.
2. Vida útil del cliente: calcule la cantidad promedio de años que un propietario permanece con su servicio.
3. Fórmula Valor de Por Vida del Cliente: Multiplica los ingresos anuales promedio por la vida útil del cliente. 

Por ejemplo, si usted gana $7,500 USD al año administrando una propiedad y el propietario promedio permanece con usted durante siete años, el Valor de Por Vida del Cliente sería:

Valor de Por Vida del Cliente = $7,500USD x 7 años = $52,500 USD

Importancia

Comprender el Valor de Por Vida del Cliente le ayudará a evaluar el valor a largo plazo de cada propietario, lo que le permitirá tomar mejores decisiones sobre cuánto puede gastar en adquirir nuevos propietarios y retener a los existentes.

Costo de adquisición de clientes 

El costo de adquisición de clientes es el costo total en el que se incurre para adquirir un nuevo cliente. En la administración de propiedades, esto incluye todos los gastos relacionados con el marketing, las iniciativas de ventas y cualquier otra actividad destinada a captar nuevos propietarios de propiedades.

Cálculo

1. Costos totales de adquisición: sume todos los costos asociados con la adquisición de nuevos propietarios durante un período específico. Esto puede incluir campañas de marketing, salarios del equipo de ventas, costos de publicidad y eventos promocionales.
2. Número de nuevos clientes: cuente el número total de nuevos propietarios adquiridos durante el mismo período.
3. Fórmula Costo de Adquisicion de Clientes: Divida los costos totales de adquisición por el número de nuevos clientes.

Por ejemplo, si gasta $30,000 USD en esfuerzos de adquisición y adquiere 10 nuevos propietarios, el Costo por Adquisicion del Cliente sería:

Costo de adquisición de clientes = $30,000 USD ÷ 10 = S3,000 USD 

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¿COMO ENLISTAR Y QUÉ SON LAS PROPIEDADES PREMIUM EN EL MUNDO DE LOS ALQUILERES VACACIONALES?

Las propiedades premium en el mercado de alquileres a corto plazo o vacacionales se refieren a casas o apartamentos lujosos de alta gama que ofrecen comodidades superiores, ubicaciones excepcionales y servicios de primer nivel. Estas propiedades suelen incluir:

• Ubicaciones privilegiadas como playas, centros urbanos o barrios exclusivos.
• Mobiliario y decoración de alta calidad, proporcionando una estancia lujosa y confortable.
• Servicios integrales, que incluyen piscinas, jacuzzis, cocinas gourmet, salas de cine en casa e Internet de alta velocidad.
• Impecables estándares de mantenimiento y limpieza.
• Servicios personalizados como conserjería, limpieza y experiencias locales a medida.

¿POR QUÉ LOS ADMINISTRADORES DE PROPIEDADES DEBERÍAN BUSCAR RECLUTAR PROPIETARIOS CON PROPIEDADES PREMIUM?

Márgenes de beneficio más elevados: las propiedades de primera calidad tienen tarifas de alquiler más altas, lo que genera mayores ingresos por reserva. Esto puede aumentar significativamente la rentabilidad de la cartera de un administrador de propiedades.

Atraer a huéspedes adinerados: estas propiedades atraen a personas y familias con un alto poder adquisitivo dispuestas a pagar un precio más alto por el lujo y la exclusividad. Atender a este segmento puede generar tasas de ocupación más altas y reservas repetidas.

Reputación de marca mejorada: la gestión de propiedades de primera calidad mejora la imagen de marca general de una agencia de alquiler. Los anuncios de alta gama suelen estar asociados con la calidad y la fiabilidad, lo que facilita la atracción de más clientes, tanto huéspedes como propietarios.

Ventaja competitiva: En un mercado saturado, ofrecer propiedades de primera calidad distingue a un administrador de propiedades de la competencia. Permite diferenciarse en función de la calidad y el servicio, en lugar de solo en el precio.

Aumento del negocio por referencias: es más probable que los huéspedes de alto valor recomienden a sus amigos y familiares, lo que genera un crecimiento orgánico y oportunidades de ingresos adicionales.

Oportunidades de ventas adicionales: las propiedades premium ofrecen numerosas oportunidades de ventas adicionales, como ofrecer servicios adicionales (chefs privados, visitas guiadas, etc.) que pueden mejorar aún más los ingresos.

Relaciones a largo plazo con los propietarios: los propietarios de propiedades de primera calidad suelen buscar servicios de gestión profesionales y fiables. Establecer relaciones sólidas con estos propietarios puede dar lugar a asociaciones a largo plazo, lo que proporciona una base empresarial estable y rentable.

DIFERENTES PROPIETARIOS, DIFERENTES ESTRATEGIAS

En el mundo de los alquileres a corto plazo, no existe una solución única para todos. Lo cual te obliga a poner mas importancia en adaptar las estrategias a los tipos específicos de propietarios de propiedades. Comprender las distintas necesidades y motivaciones de los distintos propietarios permite a los administradores de propiedades crear estrategias personalizadas y efectivas que maximicen la captación y la retención.

Las Segundas residencias: más para propositos personales que como un negocio

Los propietarios de segundas residencias suelen considerarlas más como lugares de retiro personal que como inversiones comerciales. Por lo general, los

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MOVIMIENTOS RECIENTES DE VRBO

Vrbo, un actor clave en el mercado de alquiler a corto plazo, continúa centrándose en su punto fuerte principal: atender a grupos y familias. Durante su presentacion, compartió información valiosa sobre los desarrollos recientes y los ajustes estratégicos de Vrbo destinados a mantener su ventaja competitiva.

Centrarse en grupos y familias

El posicionamiento principal de Vrbo en el mercado sigue firmemente centrado en grupos y familias. Este enfoque se refleja en su inventario de casas más grandes diseñadas para estadías más largas, que generalmente generan valores de reserva más altos. Al atender a este nicho, Vrbo se distingue de los competidores que podrían dirigirse a personas que viajan solas o en parejas. La estrategia es clara: ofrecer alojamiento espacioso que atraiga a familias extensas y viajeros en grupo, generando así mayores ingresos por reserva.

Desafíos con la nueva plataforma

Sin embargo, Vrbo se ha enfrentado a importantes desafíos con su nueva plataforma . Problemas técnicos y dificultades de conversión han afectado su lanzamiento, lo que ha provocado la interrupción de los esfuerzos de marketing. Estos problemas han obstaculizado la capacidad de Vrbo para aprovechar al máximo el potencial de la plataforma, provocando frustración entre los administradores de propiedades que dependen de una tecnología perfecta para gestionar sus listados y reservas de manera eficiente.

Posibles ventajas: el programa clave

A pesar de estos contratiempos, existe un posible lado positivo en la forma del programa One Key . Aunque aún están surgiendo detalles, esta iniciativa podría brindar un impulso muy necesario al ofrecer soluciones integradas que mejoren la experiencia del usuario y la eficiencia operativa. Si tiene éxito, el programa One Key podría ayudar a Vrbo a recuperarse de sus recientes problemas técnicos y recuperar impulso en el mercado.

Nuevo panel de propietario

De cara al futuro, Vrbo planea introducir un nuevo Panel de propietario, una actualización significativa del sistema actual. Este nuevo panel reemplazará el programa Boost , con el objetivo de brindar a los administradores de propiedades mejores herramientas e información para administrar sus listados de manera más efectiva. Al ofrecer análisis mejorados y funciones optimizadas, el nuevo panel promete mejorar la experiencia del usuario para los administradores de propiedades, facilitando la optimización de sus propiedades y maximizando las reservas.

CONCLUSIÓN

Ya sea para afrontar los desafíos que plantean las OTA como Airbnb, Booking.com y Vrbo, o aprovechar sus fortalezas, la clave está en comprender y optimizar las herramientas a su disposición. Con nuevos desarrollos como los cambios algorítmicos de Airbnb, los servicios de viajes integrados de Booking.com y el enfoque de Vrbo en grupos y familias, existen amplias oportunidades para que los administradores de propiedades mejoren sus operaciones. Al mantenerse informados y ágiles para implementar estos cambios, los administradores de propiedades no solo pueden superar los obstáculos de las altas comisiones y los problemas técnicos, sino también prosperar en un mercado competitivo y, en última instancia, brindar experiencias excepcionales a los huéspedes y lograr un crecimiento sostenible

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Booking.com continúa afirmando su dominio ampliando su alcance y mejorando su oferta de servicios. Durante la ultima conferencia de prensa se platico sobre las recientes estrategias e iniciativas de la empresa destinadas a mantener su ventaja competitiva.

Impulso estadounidense y resurgimiento europeo

Booking.com ha estado expandiendo agresivamente su presencia en el mercado estadounidense, al mismo tiempo que refuerza su posición en Europa. La plataforma ahora cuenta con 7,4 millones de anuncios, lo que refleja un aumento interanual del 11%. Cabe destacar que los alojamientos no hoteleros representan el 36% de las pernoctaciones, lo que subraya la creciente tendencia de los viajeros que buscan experiencias de alojamiento únicas más allá de los hoteles tradicionales.

Iniciativas claves:

• Ampliación de listados: el aumento de listados es parte de la estrategia de Booking.com de ofrecer una variedad más amplia de alojamientos, atendiendo a las diversas preferencias de los viajeros.
• Soluciones de pago: para servir mejor al mercado estadounidense, Booking.com ha introducido nuevas soluciones de pago, incluida una función de ” Solicitud de reserva ” que proporciona más flexibilidad y control tanto para anfitriones como para huéspedes.

Herramientas para anfitriones

Booking.com ha desarrollado varias herramientas para ayudar a los administradores de propiedades a optimizar sus anuncios y mejorar su rendimiento en la plataforma.

Programas Preferidos Y Genios

El modelo “Pay to Play” a través de los programas Preferred y Genius permite a los anfitriones aumentar su visibilidad y atraer más reservas. Estos programas, aunque implican una inversión financiera, pueden mejorar significativamente el atractivo de una propiedad al colocarla más arriba en los resultados de búsqueda y ofrecer beneficios exclusivos a los huéspedes.

Políticas De Cancelación Flexibles

Se recomienda a los anfitriones ofrecer al menos tres tipos de políticas de cancelación: no reembolsable (NR), reserva anticipada (EB) y flexible (Flex). Esta variedad satisface las diferentes necesidades y preferencias de los huéspedes, lo que potencialmente aumenta las conversiones de reservas al brindar opciones que coinciden con diversos apetitos de riesgo y horizontes de planificación.

El concepto de viaje conectado

Booking.com está evolucionando desde una simple plataforma de alojamiento hasta un proveedor integral de servicios de viajes. El concepto de “Viaje Conectado” es central para esta transformación, con el objetivo de ofrecer una experiencia de viaje fluida mediante la integración de múltiples servicios.

Ofertas Ampliadas

Vuelos, coches y atracciones: más allá del alojamiento, Booking.com ahora vende vuelos, alquiler de coches y entradas para atracciones locales. Este enfoque holístico tiene como objetivo atender todos los aspectos del viaje del viajero, convirtiéndolo en una ventanilla única para todas las necesidades de viaje.

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Las agencias de viajes online (OTA) como Airbnb, Booking.com y Vrbo son un arma de doble filo para los administradores de propiedades. Ofrecen visibilidad y reservas cruciales, pero conllevan altas comisiones y un control reducido sobre las interacciones de los huéspedes. A pesar de estos desafíos, comprender y aprovechar las fortalezas de cada plataforma puede convertir a las OTA en valiosos aliados.

Vamos analizar los cambios recientes de los tres grandes de la industria: Airbnb, Booking.com y Vrbo.

Ya que es importante tener una perspectiva interna sobre cómo aprovechar los algoritmos de estas plataformas para beneficiar a los administradores de propiedades.

CAMBIOS RECIENTES DE AIRBNB QUE AFECTAN A LOS ANFITRIONES

Presión sobre los anfitriones para bajar los precios

Airbnb ha seguido una trayectoria de expansión agresiva y ahora cuenta con el mayor número de anuncios de su historia, con la asombrosa cifra de 8 millones de anuncios, lo que supone un crecimiento interanual del 15 %. Sin embargo, este aumento de la oferta ha presionado a los anfitriones para que sigan siendo competitivos, principalmente mediante ajustes de precios y mejoras de calidad.

Competir en calidad

Para mantener altos estándares y garantizar la satisfacción de los huéspedes, Airbnb emplea un enfoque dual de “Penalizaciones” y “Reconocimientos”. Por el lado de los dispositivos, la plataforma ha aumentado la eliminación de listados de bajo rendimiento, lo que ha llevado a un crecimiento de listados del 17% que de otro modo sería mayor. El 10% más bajo de propiedades es objeto de un escrutinio especial. En el lado positivo, Airbnb introdujo la insignia “Favorito del huésped” , que reemplazará el estado de “Superanfitrión”, reconociendo propiedades que constantemente brindan excelentes experiencias a los huéspedes. Las propiedades ahora pueden aspirar a estar entre el 1%, 5% o 10% superior, lo que añade una ventaja competitiva.

Asequibilidad

Posicionándose como una alternativa más asequible a los hoteles , Airbnb ha alentado a los anfitriones a eliminar las tarifas de limpieza, y 300.000 anuncios ya las cumplen. Además, se han introducido nuevas herramientas para ayudar a los anfitriones a comparar sus precios con listados similares en el área, garantizando que sigan teniendo precios competitivos.

Entrar en nuevos mercados

El impulso estratégico de Airbnb hacia nuevos mercados es multifacético y apunta tanto a viajes grupales como a expansión geográfica.

Viajes En Grupo

Al reconocer la creciente demanda de viajes en grupo , Airbnb ha introducido funciones como listas de deseos compartidas, postales y mensajería grupal. Estas herramientas han contribuido a un aumento del 15% en las reservas para grupos de cinco o más personas. Al atender a grupos más grandes, Airbnb está accediendo a un segmento lucrativo del mercado de viajes.

Expansión Del Mercado Clave

Airbnb continúa fortaleciendo su presencia en mercados maduros como Estados Unidos, Canadá, Francia, Reino Unido y Australia. Al mismo tiempo, está logrando avances significativos en América Latina (particularmente México y Brasil), Europa (incluidos Alemania, Italia, España, Suiza y los Países Bajos) y Asia (centrándose en Japón, Corea, China e India para lograr un crecimiento a más largo plazo). ). Esta expansión estratégica tiene como objetivo diversificar la base de usuarios de Airbnb y capitalizar las tendencias de viajes emergentes en estas regiones.

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En el competitivo mundo de Airbnb, destacar es crucial. En nuestro último articulo hablaremos sobre el nuevo sistema destacado de Airbnb, que clasifica los anuncios en categorías como el 1% superior, el 5% superior, el 10% superior e incluso el 10% inferior. Comprender estas clasificaciones puede afectar significativamente la forma en que los anfitriones administran sus propiedades y atraen huéspedes.

Listados Principales: Luchando Por La Excelencia

Airbnb ha introducido un sistema de clasificación que va más allá del conocido estatus de Super Anfitrion. Ahora, las propiedades pueden obtener una insignia de "Favorito de los huéspedes" si cumplen con ciertos criterios:

• Al menos cinco reseñas de huéspedes.
• Una calificación de 4,9 o superior.
• Comentarios positivos sobre aspectos específicos como limpieza, precisión, comunicación, ubicación y valor.
• No hay cancelaciones para huespedes.

Insignia de favorito del huésped: esta insignia se muestra de manera destacada en la página de inicio y en los resultados de búsqueda, lo que hace que estos listados sean más visibles para los viajeros. Pero hay más. Si su anuncio se encuentra entre las propiedades con mejor rendimiento dentro de los Favoritos de los huéspedes, puede recibir aspectos destacados adicionales como:

• 10% superior : representado por un ícono de trofeo dorado y una insignia.
• Top 5% : similar al 10% superior, pero significa clasificaciones aún más altas.
• Top 1% : la cima o lo mas alto de los listados de Airbnb, que muestra las mejores propiedades.

Estas insignias y aspectos destacados no son sólo adiciones estéticas. Indican a los huéspedes potenciales que su propiedad ofrece constantemente experiencias excepcionales. La visibilidad de estas insignias puede influir significativamente en la decisión de un viajero, haciendo que su anuncio sea a menudo su primera opción.

El 10% Inferior: Un Llamado A Mejorar

Si bien los aspectos más destacados premian la excelencia, Airbnb también identifica el 10% inferior de los listados. Esta categoría incluye propiedades que constantemente reciben malas calificaciones y críticas. Airbnb quiere que estos listados reciban advertencias y corran el riesgo de ser eliminados del sistema si no se realizan mejoras.

Indicadores de bajo rendimiento:

• Calificaciones bajas y críticas negativas : los huéspedes pueden resaltar problemas como la limpieza, descripciones inexactas o mala comunicación.
• Problemas de confiabilidad : las cancelaciones frecuentes o las no presentaciones pueden afectar gravemente la reputación de su anuncio.

Para los anfitriones, estar en el 10% inferior sirve como una llamada de atención para mejorar sus ofertas. Un rendimiento deficiente puede deberse a diversos problemas, incluida la limpieza, las descripciones inexactas o la comunicación deficiente. El objetivo de Airbnb con este sistema es elevar la calidad general de los alojamientos, garantizando una mejor experiencia para los huéspedes y una oportunidad justa para los anfitriones que se dedican a ofrecer estancias excepcionales.

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Airbnb ha introducido una actualización significativa de su marco de políticas, pasando de la Política de circunstancias atenuantes a la nueva Política de eventos disruptivos mayores , que entrará en vigor el 6 de junio de 2024.

Los anfitriones de Airbnb que estuvieron activos durante la crisis de la COVID recuerdan con pavor cómo la empresa eludió esta Política de circunstancias atenuantes en marzo de 2020 y permitió a los huéspedes cancelar cualquier reserva en todo el mundo. Por tanto, es notable un cambio de nombre, aunque sólo sea con fines de marketing.


¿Qué Está Cambiando Para Los Anfitriones De Airbnb?

La transición de Airbnb de la Política de circunstancias atenuantes a la Política de eventos disruptivos mayores representa un refinamiento estratégico en la forma en que se gestionan las cancelaciones de reservas debido a eventos imprevistos. Este cambio, que entrará en vigor el 6 de junio de 2024, tiene implicaciones importantes para los anfitriones. He aquí un análisis en profundidad de lo que implica este cambio:

DE LO AMPLIO A LO ESPECÍFICO

Política anterior: anteriormente, la política cubría un amplio espectro de circunstancias imprevistas, permitiendo que una amplia gama de eventos justificaran cancelaciones de reservas.

Nueva política: la atención se ha desplazado hacia “eventos disruptivos mayores” específicamente definidos. Estos son eventos que impactan significativamente la capacidad de completar una reserva de manera segura y legal en la ubicación de la propiedad, como condiciones climáticas severas, restricciones de viaje impuestas por el gobierno y otros sucesos importantes.

Implicaciones para los anfitriones: este cambio significa que las cancelaciones serán más predecibles y se limitarán a eventos verdaderamente importantes, lo que podría reducir la cantidad de cancelaciones y la imprevisibilidad financiera asociada para los anfitriones.

Airbnb ha introducido una actualización significativa de su marco de políticas, pasando de la Política de circunstancias atenuantes a la nueva Política de eventos disruptivos mayores , que entrará en vigor el 6 de junio de 2024.

Los anfitriones de Airbnb que estuvieron activos durante la crisis de la COVID recuerdan con pavor cómo la empresa eludió esta Política de circunstancias atenuantes en marzo de 2020 y permitió a los huéspedes cancelar cualquier reserva en todo el mundo. Por tanto, es notable un cambio de nombre, aunque sólo sea con fines de marketing.

Este cambio marca un ajuste fundamental en la forma en que Airbnb aborda las reservas afectadas por eventos disruptivos importantes, incluidos desastres naturales como huracanes, pandemias y otras emergencias a gran escala. Para los anfitriones, particularmente aquellos en áreas propensas a tales eventos, comprender estos cambios es crucial para administrar sus propiedades y expectativas.

¿Qué Está Cambiando Para Los Anfitriones De Airbnb?

La transición de Airbnb de la Política de circunstancias atenuantes a la Política de eventos disruptivos mayores representa un refinamiento estratégico en la forma en que se gestionan las cancelaciones de reservas debido a eventos imprevistos. Este cambio, que entrará en vigor el 6 de junio de 2024, tiene implicaciones importantes para los anfitriones. He aquí un análisis en profundidad de lo que implica este cambio:

DE LO AMPLIO A LO ESPECÍFICO

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Airbnb acaba de lanzar una actualización sorpresa de primavera de 2024 . Por lo general, solo tenemos uno de invierno y otro de verano. Esta actualización es principalmente para Anfitriones.

Con más de 7 millones de anuncios en Airbnb, el desafío para los viajeros de explorar una gran cantidad de opciones para descubrir los anuncios de mejor calidad nunca ha sido tan grave. Esta situación requiere un doble enfoque: elevar la visibilidad de los listados excepcionales y, al mismo tiempo, eliminar sistemáticamente aquellos que constantemente tienen un rendimiento inferior.

Además, Airbnb está interesado en aumentar la competencia entre los anuncios en cuanto a calidad y precio.

La respuesta de Airbnb a estos desafíos y oportunidades es multifacética y tiene como objetivo mejorar la experiencia general de la plataforma para cada usuario:

• Mejorar la confianza y la elección de los huéspedes: al introducir y promover distinciones a nivel de anuncio, como Anuncios verificados, la insignia Favoritos de los huéspedes y las nuevas menciones del 25 % y el 1 % principales, Airbnb ayuda significativamente a los viajeros a identificar alojamientos de alta calidad. Esto no sólo aumenta la satisfacción de los huéspedes, sino que también agiliza el proceso de toma de decisiones en medio de un vasto mar de opciones.
• Reducir las quejas de los huéspedes a través de la confiabilidad: al abordar problemas que van desde listados fraudulentos hasta mitigar el impacto de las cancelaciones de los anfitriones, las iniciativas de Airbnb están dirigidas directamente a reforzar la confiabilidad de la plataforma. El proceso de verificación y las políticas de cancelación más estrictas subrayan el compromiso con la confianza y la coherencia, garantizando que los huéspedes vean a Airbnb como una opción confiable para sus necesidades de viaje.
• Estimular la competencia en calidad y precio : la introducción de nuevos niveles de reconocimiento por encima de la ya codiciada insignia de ¨Favoritos de los huéspedes¨ incentiva a los anfitriones a luchar por la excelencia en calidad y relación calidad-precio. Dado que parte de la clasificación se basa en el valor, la plataforma naturalmente fomenta los precios competitivos entre los anfitriones, fomentando un entorno donde la calidad y la asequibilidad son diferenciadores clave.

Antes de entrar en los detalles del Castigos y Premios, la actualización de primavera de Airbnb 2024 también propone algo nuevo en el lado de la conectividad: los anfitriones con anuncios en EE. UU. y Canadá podrán conectar cerraduras inteligentes Schlage compatibles con su cuenta de Airbnb y generar automáticamente códigos únicos para cada reserva. 

Es un paso más hacia la estrategia 2024 de Airbnb y su mercado de anfitriones , donde Airbnb conectará a los anfitriones con herramientas y proveedores de servicios, como lo haría un Software de Administrcion.

Actualización de primavera de Airbnb 2024 en detalles

Premios o (beneficios para los anfitriones)

Listados verificados :

El proceso de verificación, centrado en EE. UU., Canadá, Australia, Reino Unido y Francia, tiene como objetivo aumentar la confianza de los huéspedes. Los anuncios que completan este proceso reciben una insignia de “verificado”, lo que probablemente atraiga a más huéspedes debido a la confiabilidad percibida.

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A partir del 1 de abril de 2024, Airbnb introducirá un cambio importante para los anfitriones que utilizan el modelo de tarifa dividida: una tarifa adicional de hasta el 2 % para reservas realizadas en una moneda diferente a la moneda establecida por el anfitrión. Esto significa que para las reservas internacionales, los huéspedes ahora podrían enfrentar una tarifa de servicio de hasta el 16.2%, lo que afectará a los anfitriones que con frecuencia alojan a viajeros extranjeros. 

Esta actualización tiene como objetivo gestionar el riesgo cambiario de Airbnb, aumentando potencialmente sus ingresos pero, también, influyendo en los patrones de reservas internacionales. Como administradores de alquileres vacacionales, comprender este cambio es crucial para elaborar estrategias en un mercado global. Exploremos cómo esto podría afectar sus reservas e ingresos.

Es probable que muchos anfitriones no experimenten ningún impacto por este cambio, ya que una cantidad significativa de reservas se producen dentro de la misma región monetaria. Si eres un administrador de alquileres vacacionales que opera bajo el modelo de tarifa solo para anfitriones de Airbnb, los nuevos cambios con respecto a las tarifas de huéspedes no te afectan.

¿Qué está cambiando? ¿Por qué Airbnb añade hasta un 2% en tarifas de huéspedes a algunas reservas?

A partir del 1 de abril de 2024, Airbnb implementará un cambio notable que afectará las transacciones internacionales en la plataforma. Esta modificación se centra en reservas en las que hay una discrepancia monetaria entre lo que paga el huésped y lo que el anfitrión ha establecido para su anuncio. 

Esto es lo que necesita saber:

• Naturaleza de la tarifa: si un huésped de un país reserva un alquiler en otro país y elige pagar en su moneda local, que es diferente de la moneda establecida por el anfitrión, se cobrará una tarifa adicional. Esta tarifa puede ser hasta el 2% del costo total de la reserva antes de agregar impuestos.

• Cálculo de la tarifa total : normalmente, los huéspedes ya pagan una tarifa de servicio según el modelo de tarifa dividida de Airbnb. Esta tarifa promedia alrededor del 14.2%. Con la nueva política, para reservas con distintas divisas, este número puede aumentar, alcanzando potencialmente un total de hasta el 16.2 % en tarifas de servicio al huésped.

• Ejemplo para ilustrar : digamos que un huésped de los Estados Unidos, que paga en USD, decide reservar un alquiler de vacaciones en Italia, donde la moneda establecida por el anfitrión es el euro (EUR). Según la nueva política, al huésped se le cobrará la tarifa de servicio estándar más hasta un 2% adicional por la conversión de moneda. Si la tarifa original era del 14.2 % en una reserva de $1000 (que sería $142), la nueva tarifa podría agregar hasta $20 más, lo que elevaría la tarifa total a $162 o el 16.2 % del costo de la reserva.

• Cuales son los Alcances de este cambio? : Es importante tener en cuenta que este cambio solo afecta a las reservas bajo el modelo de tarifa dividida y específicamente a aquellas que involucran diferentes monedas. Las reservas nacionales o las reservas en las que el huésped paga en la misma moneda que el alojamiento del anfitrión no están sujetas a este cargo adicional.

¿A qué tipos de anfitriones de Airbnb deberían prestar atención?

La nueva política de tarifas de Airbnb, que entrará en vigor el 1 de abril de 2024, es especialmente relevante para determinados anfitriones. Si sueles recibir viajeros internacionales, esta sección es crucial para u

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Como anfitrión de Airbnb, probablemente te hayas preguntado cómo se clasifica tu anuncio en los resultados de búsqueda en Airbnb. Es posible que se te hayan pasado por la cabeza estas preguntas:

• “¿Sobre qué base clasifica Airbnb los anuncios?”,
• “¿Todos los buscadores de Airbnb ven las mismas clasificaciones?”,
• “¿Qué sucede cuando no hay suficiente oferta en un área?”

Además, es posible que hayas notado cómo el mapa de búsqueda en Airbnb se ajusta automáticamente, acercándose o alejándose, cuando cambias de categoría de Airbnb, por ejemplo, de “cabañas” a “piscinas increíbles”. Estas observaciones llevan a una pregunta más amplia: ¿Qué sucede realmente detrás de escena de la función de búsqueda de Airbnb?

Airbnb desarrolla continuamente nuevas tecnologías para mejorar la experiencia de búsqueda de huéspedes, aumentar las reservas para los anfitriones y, en última instancia, mejorar los resultados de Airbnb.

Te ayudamos a ver cómo Airbnb está aprovechando la Inteligencia Artificial para modificar la clasificación de tus anuncios.

Se han publicado artículos técnicos recientes elaborados por el equipo de Airbnb. Y se han encontrado ejemplos de Airbnb aprovechando la IA (inteligencia artificial) que queremos explicar en términos generales. 

La Compañia Airbnb ha estado ocupada comprando empresas relacionadas con la Inteligencia Artificial,  mientras que su director ejecutivo, Brian Chesky, ha analizado cómo Airbnb está aprovechando la IA en muchas partes del negocio. Por ejemplo, ve a Airbnb utilizando la IA generativa para convertirse en “el mejor agente de viajes “.

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Nuestras predicciones de viajes para 2024 destacan que viajar no es solo un escape, sino un catalizador para experimentar nuestras mejores vidas. 

Con datos de un estudio global que involucró a 27,000 viajeros en 33 países, explora nuestras siete principales predicciones de viajes para 2024, que incluyen información sobre los mercados locales del Reino Unido, Italia, Alemania, España, EE. UU. y América Latina

Nos (re)inventaremos

Has escuchado la frase “año nuevo, hombre nuevo”, Puede que sea un cliché, pero ahora es más relevante que nunca. Un sorprendente 68% de los viajeros cree que se transforman en la mejor versión de sí mismos mientras viajan, pero ¿qué versión de sí mismos eligen mostrar?

 Con un 62% disfrutando del anonimato que ofrece viajar, un 37% contando historias ficticias sobre sus vidas y un 57% brotando “energía del personaje principal”, los viajeros están añadiendo un elemento de intriga en 2024. 

Para sus aventuras, el 42% incluso consideraría alquilar un coche más elegante que el que conducen en casa. Cual version decidiran mostrar al mundo los viajeros al salir de casa y explorar el mundo. 

Como nos (re)inventaremos?

El 47% de los Italianos son francos acerca de su vida real muy por encima del promedio global


El 65% los Italianos se ven como el personaje principal al viajar muy por encima del promedio global

Menos del 51% de los Ingleses se ven como el personaje principal al viajar 

El 51% de los Alemanes no se inventan historias o apariencias acerca de su vida real comparados con el promedio global 

El 47% de Alemanes buscaran el anonimato al viajar en este 2024 muy por debajo del promedio global

El 50% de los Españoles disfrutaran del anonimato de destinos nuevos para tener oportunidad de re-inventarse

El 45% de Latino Americanos encuentran que rejuvenecer mental y emocionalmente es de lo mas satisfactorio al viajar

El 64% de los Americanos se sienten como el personaje principal al viajar

El 70% de los Americanos disfrutan del anonimato al viajar y la oportunidad de re-inventarse

Buscaremos Aguas más Frescas e Introspeccion 

Con el clima más cálido, más de un tercio de los viajeros (36%) buscan escapadas centradas en el agua. El 75% de los viajeros encuentra relajación instantánea a la orilla del agua. 

Al recurrir a los santuarios en lugar de a las orillas de los ríos en busca de consuelo, el 20% de los viajeros siente curiosidad por los retiros de salud, mientras que el 14% está interesado en los retiros psicodélicos. 

En general, el 18% busca profundizar su conexión consigo mismos. Para algunos, una noche de sueño tranquilo es la prioridad, lo que atrae al 58% hacia retiros centrados en la naturaleza, mientras que el 48% expresa intriga en los retiros de tantra, deseando una conexión física más profunda con sus parejas.

Aguas mas Frescas y Retiros Introspectivos

Relajamiento….

El 76% de los Italianos da prioridad al descanso y recargar energias siendo este el mas alto de todos los paise.

Girando alrededor del Agua

El 75% de los viajeros encuentra que estar cerca del agua los hace sentirse mas relajados 

El 36% visitarian una ubicacion con oceanos, lagos o rios con un presupuesto ilimitado

Conocimiento a Nivel de Mercado

El 42% de los Alemanes estan muy interesados en viajes alrededor de agua cuando su presupuesto es ilimitado

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Las acciones de Airbnb caen debido a el informe de que los ‘Super Anfitriones’ están amenazando las ganancias de la plataforma.

Las acciones de Airbnb están siendo golpeadas por la preocupación de que ha surgido un nuevo y formidable competidor para el sitio de viviendas compartidas: sus propios “súper anfitriones”.

The Bear Cave , un blog de inversión, publicó un informe el jueves que dice que un grupo cada vez más inteligente de anfitriones profesionales está reemplazando a los hoteles y otros sitios de reserva como la última preocupación competitiva para la compañía.

En respuesta, las acciones de Airbnb cayeron un 4,9% a $109,69 USD por accion.

“Los principales anfitriones profesionales de Airbnb están construyendo sus propias plataformas de reserva y ofrecen ofertas más baratas para eliminar Airbnb, aumentando sus propias listas de correo electrónico y distribución y ofreciendo descuentos de lealtad para reservar en Airbnb”, según el informe.

Uno de esos anfitriones, Heirloom , una empresa de alquiler a corto plazo que tiene 300 propiedades en seis ciudades, ofrece “casas adosadas serenas del sur” en Nashville con ocho habitaciones y una parrilla en la azotea y jacuzzi por $ 2,266.96 USD del 7 al 9 de abril.

Eso es alrededor de $ 325 USD menos de lo que costaría en el sitio web de Airbnb.

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Que Nos Espera para este 2023????  

Algunas empresas de alquileres vacacionales  atravesaron una mala racha a finales de 2022 debido a una recesión inminente , despidos y bajo rendimiento bursátil, y parece que este año podría traer más de lo mismo.

Si bien los líderes de cualquier industria serían tontos si trataran de predecir el futuro (como nos enseñó la pandemia mundial), existen análisis que podemos hacer y métodos pro-activos para implementar que pueden prepararnos mejor para lo que venga.

En la industria de Alquileres Vacacionales, muchos predicen que la incertidumbre económica continuará por un tiempo más. Para mantener operaciones sostenibles, los administradores de propiedades deberán luchar contra los vientos de cambio y los posibles incursiones de las empresas de tecnología en nuestra industria para aprender a navegar una posible recesión sin tirar la toalla.

Más despidos podrían ser posibles

Segun una publicacion en the New York Times, AvantStay una empresa de administracion de propiedades despidió al 22% de su fuerza laboral en una segunda ronda de recortes en noviembre pasado. Mientras tanto, Vacasa vio caer sus acciones el mes pasado, y eso sin mencionar los despidos de empleados, con su último anuncio que destaca el despido de 1300 trabajadores , o el 17% de su fuerza laboral.

 Es casi seguro que seremos testigos de más despidos de algunas de las empresas de administración de propiedades más grandes del sector a lo largo de 2023, incluido el cierre de algunas de sus oficinas no rentables en todo el país.

Si bien es cierto que algunas empresas deberán tomar decisiones desafortunadas como estas en 2023, es posible que puedan evitarlas con las prioridades, la predicción y la estrategia adecuadas. Los despidos en 2023 pueden ser especialmente probables para las empresas menos rentables en una economía en la que los inversores están prefiriendo el flujo efectivo y las ganancias.

Es crucial centrar sus estrategias en el servicio al cliente y la experiencia del huésped. Especialmente en este sector, no hay sustituto para las prácticas de hospitalidad centradas en el huésped que mejor pueden facilitar recuerdos positivos para cada persona que se hospeda en nuestras propiedades. Incorporar este valor y tomarlo como pilar central para los alquileres vacacionales puede ayudar a retener y atraer clientes , lo que puede ayudar a mantener la demanda, las ganancias y los empleados.

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Las acciones de Airbnb están siendo golpeadas por la preocupación de que ha surgido un nuevo y formidable competidor para el sitio de viviendas compartidas: sus propios “súper anfitriones”.

The Bear Cave , un blog de inversión, publicó un informe el jueves que dice que un grupo cada vez más inteligente de anfitriones profesionales está reemplazando a los hoteles y otros sitios de reserva como la última preocupación competitiva para la compañía.

En respuesta, las acciones de Airbnb cayeron un 4,9% a $109,69 USD por accion.

“Los principales anfitriones profesionales de Airbnb están construyendo sus propias plataformas de reserva y ofrecen ofertas más baratas para eliminar Airbnb, aumentando sus propias listas de correo electrónico y distribución y ofreciendo descuentos de lealtad para reservar en Airbnb”, según el informe.

Uno de esos anfitriones, Heirloom , una empresa de alquiler a corto plazo que tiene 300 propiedades en seis ciudades, ofrece “casas adosadas serenas del sur” en Nashville con ocho habitaciones y una parrilla en la azotea y jacuzzi por $ 2,266.96 USD del 7 al 9 de abril.

Eso es alrededor de $ 325 USD menos de lo que costaría en el sitio web de Airbnb.

Los administradores de propiedades profesionales como Heirloom representan más de una cuarta parte de los ingresos de Airbnb, según una investigación de AirDNA, que se enfoca en el mercado de alquiler a corto plazo.

Estos administradores de propiedades que supervisan los listados para propietarios independientes solo representan el 1 % de todos los anfitriones de Airbnb y Vrbo, pero administran el 23 % de los listados disponibles, que generan el 28 % de los ingresos totales, según AirDNA.

Airbnb se está inclinando hacia los anfitriones profesionales en respuesta a las “historias de terror” sobre anfitriones que cancelan reservas en el último minuto, instalan cámaras ocultas en baños y dormitorios o propiedades que carecen de dispositivos básicos de seguridad como un detector de monóxido de carbono, según Bear Cave .

Los anfitriones profesionales también tienden a tener mejores clasificaciones de búsqueda y es más probable que aparezcan como “Super Anfitriones” debido a su mejor experiencia como huésped, afirma Bear Cave.

Los clientes de Airbnb se han quejado de la falta de transparencia de las tarifas y de algunas de las tareas onerosas que se les pide que hagan antes de pagar, como quitar las sábanas de las camas o incluso lavar la ropa.

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Airbnb ha anunciado que, a partir del 22 de agosto de 2022, los anfitriones que cancelen una reserva corren el riesgo de pagar una tarifa de cancelación a Airbnb que va desde un mínimo de $50 USD hasta un máximo de $1,000 USD. La tarifa de cancelación máxima anterior del anfitrión era de $ 100 USD, por lo que este es un aumento de hasta 10 veces. Airbnb cobrará esta tarifa a los anfitriones en sus pagos futuros si la empresa cree que la cancelación podría haberse evitado (es decir, es enteramente a voluntad del anfitrión, por ejemplo, hospedar a otra persona, familiar o simplemente cancelar y aumentar su tarifa para ganar mas por la demanda alta que pudiera darse). Como descubrirá en este artículo, la tarifa puede aplicarse antes y después del check-in.

Airbnb quiere castigar a los anfitriones cancelen reservas  “a invitados por razones evitables, como por ejemplo…. hacer una doble reserva accidentalmente o querer hospedar a amigos y familiares en su lugar”. La empresa cree que ese comportamiento hace que los huéspedes pierdan la confianza para reservar en Airbnb, afecta a todos los anfitriones y perjudica a toda la comunidad de Airbnb.

El aumento en la tarifa de cancelación del anfitrión está en alineado mas protecciones para huéspedes, tal como se expresa en la nueva política de cambio de reserva y reembolso, así como Aircover para huéspedes.

Cuando Airbnb anunció su nueva política de cambio de reserva y reembolso, primero anunció que los anfitriones podrían pagar los costos de trasladar a los huéspedes a otra propiedad. Cuando los anfitriones se movilizaron empezaron a quejarse, la empresa dio marcha atrás , pero dijo que estaría trabajando en otra cosa para evitar comportamientos no deseados. Por lo tanto, esta tarifa de cancelación del anfitrión puede verse como el nuevo garrote de Airbnb para castigar no solo las ” cancelaciones evitables del anfitrión ” , sino también las reservas canceladas por los huéspedes después del check-in, debido a un problema grave creado por los anfitriones, que justifica volver a reservarles en otro lugar. (ver más abajo para más detalles).

El aumento de la tarifa es un reflejo de las mayores protecciones para huéspedes que Airbnb quiere ofrecer. Durante su lanzamiento de verano de 2022, la compañía presentó Aircover para huespedes , que se basa en procedimientos que aumentan la cantidad de situaciones en las que los anfitriones pueden tener que reembolsar a los invitados (y ahora tienen que pagar una tarifa de cancelación del anfitrión al mismo tiempo).


Por qué castigar fuertemente las reservas sobrevendidas  puede hacer que los anfitriones se mantengan 100 % leales a Airbnb… o abandonen la plataforma para siempre.

La mayoría de los anfitriones estarán de acuerdo en que cancelar a voluntad de los huespedes no es profesional y debe evitarse. Los huéspedes odian con razón cuando se encuentran en una situación en la que un anfitrión de Airbnb canceló en el último minuto. Ahora bien, el tema de la sobreventa o doble reserva es muy interesante, ya que puede ser un arma de doble filo para Airbnb.

En mi experiencia trabajando con el equipo de Airbnb, Vrbo y Booking.com a cargo de los anfitriones de alquileres vacacionales, las reservas dobles suelen ocurrir con anfitriones que son nuevos en la industria o nuevos en la plataforma . 

Es posible que algunos anfitriones no se hayan dado cuenta de que la publicación en varias plataformas, como Airbnb, Vrbo y Booking.com, les obligaba a sincronizar sus calendarios. Usar iCal o un administrador de canales para hacerlo requiere una curva de aprendizaje y tal vez gastos adicionales en software.

Es posible que otros anfitriones no se den cuenta de que la reserva instantánea está activada de forma predeterminada cuando publican una nueva propiedad en Airbnb. Si viven

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