ما خفي كان أعظم؟ خفايا سوق العقار المصري بين المخاطر والفرص مع طارق عبد الرحمن ceo بنيان

النقاش يتمحور حول ما إذا كان سوق العقارات المصري يشهد فقاعة أم أنه يمثل استثمارًا آمنًا، مع تحليل مفصل لمختلف قطاعات السوق العقاري وتوجهاته.

• تقسيم السوق العقاري إلى قطاعات مختلفة: سكني (القاهرة والساحل)، تجاري، إداري، ولوجستي
• الطلب السنوي على الوحدات السكنية يقدر بحوالي 140-160 ألف وحدة بينما يتم تسليم 35 ألف فقط
• المشكلة ليست في الطلب بل في ارتفاع الأسعار بشكل يفوق القدرة الشرائية وتأثيره على سوق إعادة البيع
• التفريق بين تباطؤ السوق العقاري وبين انفجار الفقاعة العقارية كما حدث في أمريكا واليابان
• الشركات متعددة الجنسيات تختار مصر بسبب موقعها الزمني المناسب وتوافر 70 ألف خريج جامعي سنويًا
• الشركات المصرية الكبيرة والبنوك لديها القدرة على استئجار المباني الإدارية مثلها مثل الشركات متعددة الجنسيات

Chapters

• 0:00 Debating Egypt's Real Estate Market
• 0:34 Understanding Market Segments

Transcript

Speaker 1: 0:00

انت شايف سوء العقار في مصر عامل زي اللي هنا ده حاجة كونتروفيرشل شوية فيه ناس تقول لك ده بابل ومش عارفة ايه زي سيز هاني توفيق وكان معانا في البودكاست وفيه ناس تقول لك لا ده هو اضمن حاجة وفيه اراء مختلفة تماما في الحوات دولار مش هتخرج الفلوس. فليها الشركات اللي تستحمل حجم المالتي ناشلز. بقى تقلت. بص دي كزا سؤال غير بعض.

Speaker 2: 0:34

اول حاجة احنا ما ينفعش ناخد السوق العقاري كله على بعض. ها السوق العقاري ده متقسم لحاجات مختلفة في قاهرة وفي الساحل دول أكبر منطقتين بيتباع فيهم أغراض مصبوط بعد كده في التجاري وبعد كده في الإداري وبعد كده في اللوجستي اللي هي البخازن بنتقدر أشتغلوه كله على بعض لما الناس بتتكلم موضوع البابل دي كلمة عنوان عريض وعنوان عريض وما ظنش ان هو حقيقي حتى في يعني طبعا انا قلتلك في الاداري احنا هروح لك الاداري في الاخر بس خلينا نمسكهم واحدة واحدة انت في السكني كل اللي بيسمو بالانجليزي home formation او الطلب على العقار السكني في مصر بينشق مع الجواز مصبوط؟ طيب في مصر في حوالي مليون جوازة في السنة طيب بس طبعا الشركات اللي هي بتاعت التطوير العقاري ملاش دعوة بكل المليون هنقول لهم دعوة ب7-8% من المليون دول بتتكلم لـ 70-80 ألف وحدة مطلوبة في السنة ده غير اللي بيستثمروا فنتقول اللي بيستثمروا قدهم يعني بتتكلم 140-160 ألف وحدة ده طبعا غير حالات الطلاق فبتحتاج بيوت تانية فخلينا نقول 100 و 100 في مصر بيتسلم كام واحدة في السنة عالي مثلا 35 ألف واحدة في السنة فيبقى اللي معروض أساسا أقل من المطلوب ده مبدئيا بس طبعا في السنين اللي بيبقى فيها تعويم أو فيها شعرين للدولار أو فيها تضخم عالي بيبقى في طلب كبير قوي على الاستثمار في

Speaker 1: 2:27

العقار. هو الناس اللي بتتكلم بتقول لك مش مشكلة طلب العقار ومشكلة ان هو سعره بيعلى جامد جدا على الناس تقدر تستحمله فبتلاقي بيقول

Speaker 2: 2:39

لك مشكلة في الريسيل. يريح أو يبطأ شوية وبين أن فيه فقاعة قرية فقاعة قرية دي لما حصلت في أمريكا العالم كله فلس 3 سنين لما حصلت في اليابان اليابان فلست من سنة 90 لغاية من 5 سنين فلست لها بتاع 25 سنة ففيه فرق ك قبل كده أو حيريح شوية أو حيبطأ شوية ممكن وعادي وصحي وفي فرق يتقول ان هي فقاعة عقرية فقاعة عقرية معناها ان هي هتنفجر صح لما حصلت الفقاعة العقرية في امريكا الاقتصاد الامريكاني اللي هو اكبر اقتصاد في العالم انهار انهار لدرجة ان فيه بنوك استثمارة ودي حاجة تانية عادي جدا زي ما السوق العقار بيمشي بسرعة جدا جدا ممكن يتباطئ وإحنا بنتكلم على السكني دلوقتي زي أي سوق تاني زي سوق العربيات سوق العربيات بقاله سنتينبطأ في وقت تاني، صح؟ فدوت على السوق السكن، دلوقتي أكلمك على المباني الإدارية، أنت بتقول إن المالتي ناشرز بتطلع دوت برضو مظنش إن هو كلام مظبوط، وحقولك ليه، إحنا طول النهار بنشتري عقار احنا شكون شارينه في مشروع اسمه Golden Gate وبنستلمه اليومين دول وبنأجره

Speaker 1: 4:16

Golden Gate طارق الجمال

Speaker 2: 4:18

برضو كان

Speaker 1: 4:18

جاست معنا في البودكاست وصديق يعني وانصح طبعا الناس تتفرج على حلقته يعني من الناس الجميلة جدا جدا جدا فاحنا اشترينا فبنستلم اليومين دول المبنى. اه. فبنحاول نأجره. حلو. كل الطلب جاي من ليه بقى? لان وازن هتلاقي ممكن كان شامل اتكلم في الموضوع ده لما كان

Speaker 2: 4:41

موجود انت شكل المالتي ناشنال اللي موجود ممكن يختلف. حلو. يعني مسلا في وقت من الاوقات كان عندك كل شنعت الاسمنت في مصر. اه تبطئت شوية او بقى في اه اه يعني تبطئت شوية. فشركات الاسمنت المالتي ناشنال قللت توجدها في السوق المصري ولقينا شركات البترولي. دخلت او شركات الطاقة المتجددةاشنل علشان بعد التعويم ولأسباب تانية ابتدوا يجيبوا كل الباك أوفيسز بتاعتها في مصر فانت النهاردة في شركة علمية بدون ذكر اسامي كان بتتفاوض معنا على المبنى كان معين ربعمية مهندس علشان هيعملوا السوفت وير سنتر بتاعهم لكل المنطقة

Speaker 1: 5:34

في مصر. هي مصبة المبخ بتاع المنطقة كلها. دي حاجة هايلة. لان دي شغلنات بتعين

Speaker 2: 5:39

ناس اه و ملهاش دعوة بالطلب او العرض او الظروف الاقتصادية بتاعت مصر. و لما سألت انا بتاع الشركة العربية دي انت ليه عامل الـ Software Center هنا قالك السعر جزء من السبب بس مش جزء من السبب الرئيسي لان السعر ممكن يغلى بعد كده قالك اول حاجة انتو الـ Time Zone اللي مصر فيه بيقدر يخدم على بلاد كتير جدا الشرق او الغرب بيبقى صعب ان انت تخدم منطقة جغرافية اه وسح. صحيح. قال لك امان مصر بتخرج اظن مصر بتخرج سبعين الف خريط جامعي في السنة. قول منهم قد ايه مس انجليزي. فبالتالي كلهم بيحطوا بتاعتهم بتاعة بتاعتهم في مصر. وانا شايفين طلب كبير جدا جدا جاي من ناحية

Speaker 1: 6:42

دي. طيب اه ايه الحاجات اللي انت يعني شغالين عليها دلوقتي وشايف الشركة ممكن تروح فين في السوق المصري دلوقتي. بزات في حتة العقارات الادارية. يعني مثلا انت بتتكلم معي المولتي ناشنالز. انتو مركزين اعتقد على المولتي ناشنالز لان ممكن الشركات اللوكل او الشركات

Speaker 2: 7:07

اللي هنا في مصر ما تستحملش لا لا احنا مش مش مركزين على المولتي ناشنال 40% الشركات المصرية الكبيرة لا الشركات المصرية الكبيرة والبنوك المصرية تستحمل انها تأجر مباني ادارية هو احنا لما استحوذنا على 6 مباني كان معظم المستأجرين فيه من حيث الالكترونيكي بكل مقاوماته بس اللي ينفع الملتيناشيال ينفع البنوك وينفع الشركات المصري الكبير