Vastgoedfondsen over de grens: structuur, AFM-toezicht en AI

Vastgoedfondsen over de grens: structuur, AFM-toezicht en AI

In de nieuwste aflevering van de Sociëteit Vastgoed Podcast spreekt Ron van Bloois met Marc Poorter van Caute Capital over een vraag die voor steeds meer vastgoedondernemers urgent wordt: hoe structureer je een vastgoedfonds in het buitenland onder Nederlandse regie? 

Internationalisering vraagt om meer dan ondernemingszin 

Veranderende fiscale omstandigheden, toenemende regeldruk en de zoektocht naar nieuwe rendementen zorgen ervoor dat markten buiten Nederland steeds nadrukkelijker in beeld komen. Maar wie over de grens investeert, begeeft zich niet alleen in een nieuwe markt — hij betreedt ook een nieuw juridisch, fiscaal en bestuurlijk speelveld.

Juist daar ligt volgens Marc Poorter de kern van het vraagstuk. Veel ondernemers die hem benaderen, denken in eerste instantie vooral aan de opportunity: de grondpositie, de vraag naar woningen, de verwachte marge. Pas in tweede instantie volgt de vraag hoe zo’n investering juridisch en operationeel moet worden ingericht. Dat onderscheid is wezenlijk. Want fondsmanagement is inmiddels een vak op zichzelf geworden — met zware eisen op het gebied van compliance, governance, fiscaliteit en investeerdersbescherming.

Fondsmanagement is geen bijzaak meer

Waar fondsstructuren vroeger voor sommige partijen nog een pragmatisch vehikel waren, zijn ze vandaag een volwaardig professioneel domein. Volgens Poorter is de rol van fondsmanager de afgelopen jaren sterk verzwaard, juist door aangescherpte regelgeving en hogere eisen vanuit toezichthouders en investeerders.

Die professionalisering komt niet uit de lucht vallen. ESG heeft governance nog prominenter op de agenda gezet, maar ook anti-witwasregelgeving, investeerderschecks en bancaire eisen zijn de afgelopen jaren fors aangescherpt. Dat betekent in de praktijk dat fondsmanagers veel verder moeten kijken dan alleen rendement en acquisitie. Voor veel ondernemers voelt dat als extra papierwerk, hogere kosten en vertraging. Toch is dat maar één kant van het verhaal.

De paradox van toezicht: zwaarder, maar ook waardevoller

Waar regelgeving in de vastgoedpraktijk vaak wordt ervaren als een rem op snelheid en ondernemerschap, beschouwt Marc Poorter die juist als een versterking van de sector. In zijn visie zorgt streng toezicht niet alleen voor meer controle, maar ook voor meer legitimiteit. Hoe beter de governance, hoe groter het vertrouwen van investeerders — en hoe robuuster het fonds als geheel.

Voor investeerders werkt dat zuiverend. Transparantie is niet alleen een juridische vereiste, maar ook een commerciële kwaliteit. In een markt waarin vertrouwen steeds meer deel uitmaakt van het rendement, wordt governance een onderscheidende factor.

Buitenlands vastgoed, Nederlandse structuur

Wie internationaal wil investeren, zou kunnen denken dat een lokale fondsstructuur de meest logische route is. Poorter kiest nadrukkelijk voor een andere benadering. Zijn uitgangspunt: de fondsstructuur wordt in Nederland opgezet, terwijl de lokale uitvoering en marktexpertise in het betreffende land worden georganiseerd via partners, fiscalisten en juridische adviseurs.

Lees het volledige artikel op de website van Sociëteit Vastgoed; of navigeer direct via de timecodes: 

00:00 Welkom en introductie
00:41 Marc Poorter achtergrond
02:23 Waarom Caute Capital
04:08 Internationaal fonds opzetten
06:49 ESG en compliance druk
08:46 Banken en fintech rekeningen
10:14 Populaire investeringslanden
13:04 Lokale regels en structuur
18:00 AFM als kwaliteitsanker
21:38 AI first fund management
25:26 Menselijke controle en talent
31:02 Slotadvies structuur eerst
33:06 Afsluiting en takeaways

https://societeitvastgoed.eu/
https://societeitvastgoed.eu/podcasts/

Transcript

SPEAKER_00 0:02

Welkom bij de Societeit Vastgoed. Mijn naam is Ron van Blonden, de partner van Society Vastgoed en ook de voorzitter van onze internationale tak. Vandaag ga ik in gesprek met Mark Porter van Koudse Capital. Mark, welkom. Dankjewel, Rom. Ik vind het leuk om jou in de uitzending te hebben, omdat wij merken dat met name onze leden steeds internationaler actief zijn, in allerlei geografieën gaan beleggen, maar ook in toenemende mate wel uitdagingen hebben als het gaat om dingen die met wet op regelgeving en regels te maken hebben. Jij bent daar een expert in, Mark. Maar ik zou eigenlijk eens even willen beginnen met een korte persoonlijke introductie. Wie is namelijk de man achter het bedrijf? Dankjewel Rond voor jouw introductie. Ik kijk erg naar uit om met jou te spreken hierover. Mark Porter is sinds 1995 ondernemer. Komt uit Den Haag en heeft vele jaar in het buitenland gewoond, Frankrijk, Spanje. En is onlangs met zijn vrouw en dochter weer teruggekeerd naar Den Haag. We zitten met ons kantoor op het mooie Lange Vout in het centrum van Den Haag. Een welbekende plek voor iedereen. Ik heb mij al 15 jaar bezig gehouden met het structureren van investeringsfondsen. Dat begon ooit toen ik in Marbije waar ik een kantoortje had. Na dat werkt door iemand die vastgoed ging aankopen in Spanje, maar wat investeerders zocht en niet goed wist hoe hij dat moest gaan structureren. En toen ben ik begonnen met het structureren van mijn eerste vastgoedfonds. En daar heb ik eigenlijk het vak geleerd: het vak van fonds manager. Met alle in en outs op het gebied van fiscaliteit, compliance, governance. Hoe benade je investeerders. En dat doe ik nu inmiddels vele jaren met mijn team hier in Den Haag. En je hebt het over internationaliseren. Dat is wel een van mijn speerpunten op dit moment. Precies, ja, ik denk als ik dat beschouw in de afgelopen vijf jaar, alleen al vanuit de sociiteit. Dat dat een enorme vlucht naar voren heeft genomen. Waarbij ook soms wel de complexiteit toeneemt, of in ieder geval ook de onbekendheid omprint bepaalde vakken. Dus leuk om daar vandaag eens op in te zoomen. Misschien even een kleine anekdotische vraag, namelijk kote capital. Dat klinkt als een hele toch wel exotische naam van waar die naamkeuze. Ja, kouten is een Latijns woord. En kouten was ooit de lijfspreuk van de filosoof Spinoza, de Nederlandse filosoof, wel bekend bij veel mensen. En zijn lijfspreuk koud betekent eigenlijk zorgvuldig, behoedzaam, maar niet met angst. En dat geldt ook voor mijn ondernemerschap. Ik moet heel behoedzaam en zorgvuldig werken. Want ik beheer het geld van anderen. Daar komt het op neer. En ik heb ook te maken met de overheid en met de AFM en met veel toezichtregels. Dus die behoedzaamheid en die voorzichtigheid. Dat moet een tweede natuur zijn. Maar angst hoeft nu ook weer niet een onderwerp te zijn in het ondernemerschap. En dat heb ik eigenlijk in mijn hele leven wel gehad, dat ik behoedzaam was, maar dat ik ook wel eens risico's nam en ook wel eens probeerde om zonder angst te leven. En dat is met laat ik het maar zo zeggen, met ups en downs gegaan in mijn leven. Zoals het bij iedere ondernemer die een lange carrière achter zich heeft wel is vergaan. En ik had gedacht een aantal jaren terug toen ik een aantal van mijn fondsen ging bundelen en ik mijn liefde voor Spinoza en zijn filosofische werken wat meer op de voorgrond wilde laten treden, dacht ik van, nou, dat is een mooi moment om mijn bedrijf koud Capital te noemen. Overnagedacht. Pinkst in de spoedbakker. Kijk, binnen de socialiteit hebben we denk ik al legio sessies die je bijvoorbeeld ook heb ingezoomd op het fenomeen ESG, waarbij governance natuurlijk zeker de afgelopen tien jaar enorm belangrijk is geworden. Maar zeker daar waar er internationalisering plaatsvindt, zie je dat het ondernemerschap verder gaat dan Nederland. Bijvoorbeeld het opzetten van een vastgoedfonds in het buitenland is echt zo'n typisch onderwerp waar heel veel leden over nadenken, over in gesprek zijn, of af en toe in zijn algemeenheid beginnen bij een opportunity waarvan ze denken. Oké, maar hoe moet ik dat dan structureren, is dat bottomline ook waarvan jij zegt van nou, dat is ook precies eigenlijk de aanleiding en de sweet spot, waarom ik een van de redenen dat ik deze onderneming ben gaan opzetten, dat je diezelfde behoefte zag. Absoluut. Het is een van de kernwaarden ook binnen mijn bedrijf, en een van de redenen waarom wij binnen deze structuur, om als juridisch beheerder van een fonds op te treden voor vastgoedpartijen. De reden waarom we dit gedaan hebben, ligt inderdaad in jouw vraag besloten. Ik kom in mijn praktijk en in mijn omgang met ondernemers, zoals je zult begrijpen, als je meer dan 30 jaar onderneemt, dan ken je heel veel mensen. Ik heb altijd veel aandacht besteed aan het opbouwen van mijn netwerken. Soms duurde het jaren voordat je dan ook daadwerkelijk zaken gaat doen met iemand. Maar het onderhouden van netwerken heb ik altijd als heel belangrijk ervaren. Laatste jaren werd ik steeds vaker beladerd door vastgoedpartijen. Met vastgoedpartijen bedoel ik projectontwikkelaars, beleggers, die over de grenzen van Nederland gingen kijken. Het laatste jaren is het natuurlijk duidelijk de reden waarom mensen dat doen om even buiten Nederland te gaan kijken, vanwege de veranderende belastingwetgeving. En wat dan de eerste vraag is: vaart van zo'n ondernemer. Kan ik een fonds in het buitenland gaan opzetten? En ik ga dan eigenlijk eerst met ondernemer in gesprek om te onderzoeken of zo'n persoon daadwerkelijk fonds manager wil worden, of dat hij eigenlijk alleen maar op zoek is naar investeerders om zijn vastgoedprojecten in het buitenland van de grond te trekken. En als ik dan met zo'n ondernemer in gesprek ga, dan blijkt meestal het laatste het geval te zijn. Want het vak van fonds manager is niet het eerste waar iemand aan denkt als die met vastgoed bezig is. En dat heeft ook te maken met het feit dat het echt een vak is met een grote V, en het niet meer zo makkelijk is om als fondmanager in deze wereld te vergeren, met alle de verscherpte regels rondom compliance en governance en toezicht houden. Wat ik alleen maar heel erg toejuich. Want dat betekent ook dat. Is dat inderdaad door ESG nog meer onder de aandacht gekomen, heeft dat versneld? Want inderdaad, steeds meer compliance. Daar kun je aan de ene kant zeggen, ja, dat is heel veel papierwerk en administratie, maar aan de andere kant kun je ook denken: het is een toenemende professionalisering. Hoe kijk jij daarnaar? Ja, het is toenemende professionalisering. Wat ik net ook zei, ik jui het eigenlijk alleen maar toe. ESG's zoeken weer een laagje bovenop de governance die er al heel strak ligt op ons beheer, maar ook op vastgoedbeheer, zelf, het aankopen, het ontwikkelen van vastgoed. Nou, ik denk dat de leden van de sociëteit niet anders meemaken dan dagelijks bezig zijn met deze wet en regelgeving. En ik denk inderdaad dat door ESG dat alleen maar strakker is geworden, maar ook nog door andere redenen. Het is een wereld waarin veel gebeurt, ook op het gebied van witwassen de afgelopen jaren. En die regels zijn natuurlijk ook strenger geworden. Pratingseisen voor investeerders zijn heel strak geworden. Wij moeten voor iedere investeerder een uitgebreide due diligence doen, echt ook achterhalen waar het geld vandaan komt, wat soms erg lastig is voor een investeerder, maar ook voor ons om dat te vragen als fondsmanager. Wordt ook gemonitord. Dus als er afwijkingen zijn gedurende een jaar bij iemand die misschien niet zo netjes is geweest, of een BV die opeens allerlei bestuurswisselingen doormaakt, dan wordt dat ook gesignaleerd bij ons. Dus de governance, de wet en regelgeving, ESG, maar ook de problemen die er wel eens geweest zijn in het verleden rondom witwassen, die vergen van ons als fondsmanager wel een intensieve manier van werken en toezicht en governance. Ja, heb je dat dan met name gezien ook aan de bankaire kant? Omdat banken daar natuurlijk in toenemende mate onder de loep zijn genomen, ook op hun beleid, etcetera. Ja, absoluut. Het openen van bankrekeningen bijvoorbeeld. Dat is de afgelopen jaren een groot onderwerp geweest. Het is heel moeilijk, sowieso al voor een ondernemer om een bankrekening te openen. Laat staan voor een fondsmanager, omdat je met gelden van investeerders omgaat, maar de wisseling van investeerdersgelden is ook ook vaak een reden voor een bank om terughouder te zijn. Terwijl juist Fondsmanagers zich tot in het extreme aan de wet moeten houden en hele systemen moeten bijhouden op het gebied van onderzoek naar herkomst van gelden, zou je zeggen als bank, dan moet je daar blij mee zijn. Want niemand is zo netjes als een fondsmanager. Maar toch is het wat moeilijk geweest de afgelopen jaar. Er zijn wel wat nieuwe partijen, fintechpartijen, die op dit moment weer wat makkelijker bankrekeningen openen. Ook voor wat complexere structuren. De kerstboom van holdings en werkmaatschappijen. Daar ben ik wel heel erg blij mee. Want ik moet eigenlijk altijd naar het buitenland uitwijken. op dit moment om bankrekeningen te openen. En ja, dat wil je toch het liefst in Nederland doen. Als iemand geld over maakt, dat het naar een Nederlandse Ibank gaat, van een van de systeembanken, in plaats van een spannende rekeningen zoals Citibank of andere. Nou, mooi straks al even terug te komen op het FinTech-verhaal. En ook zeker de impact van EHI op jouw vakgebied. Ik wil eigenlijk eerst eens beginnen met even een beetje de geografische verkenning, waar binnen de societeit in de internationale tak hebben inderdaad op een gegeven moment appetite gezien om te diversificeren naar landen als Duitsland, België, UK, Spanje en uiteindelijk ook landen als Dubai. Welke geografieën zijn eigenlijk in jouw klantenportfolio hebben de meeste aandachten gekregen? Kun je daar eens over uitweilen? Ja, nou we zijn zeker de afgelopen jaren met Dubai ook bezig geweest. Welke vastgoedondernemer niet zou ik bijna zeggen als ik LinkedIn volg. Dan misschien komt het door mijn algoritme. Maar er komen heel veel opportunities voorbij in Dubai. En nu misschien even iets minder verwege de omstandigheden. Maar wij zijn daar volop bezig geweest. Ik ben afgelopen jaar ook in Israël bezig geweest. Ik heb net niet zelf roots in Israël. Maar ik heb wel een groot netwerk in Israël. Vanuit het vriendschappelij verleden met een van de initiatiefnemers daar. Misschien wel een heel leuk voorbeeld, als ik zo vrij mag zijn om dat aan te houden, is een initiatief in Oeganda op dit moment. Oeganda, dat is niet het eerste land waar je als investeerder aan denkt wanneer je in vastgoed wil gaan investeren of in een fonds dat in vastgoed gaat investeren. Maar ik ben een tijdje terug via mijn netwerk benaderd door een zeer ervaren vastgoedondernemer die al twintig jaar in Oeganda in vastgoed investeert. En daar ook een Stichting heeft omweeskinderen te helpen om een opleiding te volgen. Die is daar op veel vlakken actief en ook succesvol. En je heeft mij uitgelegd hoe fijn het is om in Oeganda in vastgoed te investeren. Het is een groeiende economie met heel veel behoefte aan nieuwe woningen. Een stabiele economie. Het investeren wordt ook door de overheid gestimuleerd. Wat in Dubai bijvoorbeeld ook zo is, maar in Oeganda is dat zeker ook aan de hand. En ik ben heel onderzoek gaan doen naar de mogelijkheden daar en de ervaringen die deze ondernemer heeft gehad. Wat zo interessant is, is bijvoorbeeld dat je in Oeganda in een jaar tijd woningen kunt bouwen die opgeleverd worden zonder dat er heel veel eisen aan vergunningen gesteld worden. En als het door een lokale aannemer wordt uitgevoerd, dan hoeft er over de winst geen belasting betaald te worden, zowel op de grond verkopen als het vastgoed. En dat heeft ook weer impact op het rendement in een fonds. Nou, daar zijn we nu mee bezig om dat fonds te structureren. En daar zit een prachtig rendement op. Maar dat betekent wel dat we heel veel werk moeten verzetten op allerlei niveaus van fiscaliteit tot aan praktische invulling voor investeerders om dat van de grond te trekken. Maar we werden getriggerd door het woord lokaal. Namelijk inderdaad, je geeft nu een aantal voorbeelden van Oeganda tot en met Dubai. Dat was twee wat fijne, extremere. Hoe ga je dan inderdaad om met die lokale regels qua wetto-regelgeving, ook omtrent die beleggingsinstelling? Want is dat dan iets wat toch generieker is dan we doen vermoeden? O is het echt zo dat elk land weer zijn eigen specifieke zaken heeft, waardoor je echt wel lokale, diep geworste kennis nodig hebt om te weten welke risico's loopt en waar de kansen zit? Ja, absoluut. Lokale aanwezigheid is extreem belangrijk. Ik kan geen fonds opzetten zonder die lokale aanwezigheid. Dat geldt voor alle landen waarin wij actief zijn. We hebben het nu even, ik kan dat meer noemen, maar laten we even bij Dubai en Israël en Oeganda noemen. Even verschillende landen zijn, ook qua structuur en infrastructuur, maar ook hoe lokale wet- en regelgeving eruitziet. Als ik een fonds opzet, ik zal het heel kort schetsen in een paar zinnen. Als wij een fonds opzetten, wat investeert in vastgoed in Oeganda of in Israël of in een andere land, dan houden wij een Nederlandse structuur aan. Dat is eigenlijk het eerste wat wij neerzetten. Dat kan een CV zijn of een fonds voor een gemeene rekening. In ieder geval een structuur die past bij de investeerders die wij gaan aantrekken. Capital Fund Management is dan een juridisch beheerder van het fonds, verantwoordelijk voor alles richting de AFM, investeerders, richting de vastleggen van alle regelgeving, van hoe wij omgaan met KYC en alles. Wij delegeren het investeringsbeleid aan de lokale partner. Portfoliomanager kun je dat noemen. En met een delegatieovereenkomst waarin alles heel helder staat, binnen welk mandaat iemand mag investeren. In Ueganda in vastgoed. Dus als de portfoliomanager in goud gaat investeren daar, dan heeft hij een groot probleem met mij. En bij de waarde van het fonds, want die maakt geen geld over. Nou, lokaal is extreem belangrijk, want ieder land heeft zijn eigen manier van werken rondom fiscaliteit. Als wij in Dubai investeren. Jij zult er ongetwijfeld zeer bekend mee zijn, want ik heb vernomen dat jij regelmatig in Dubai bent. Zijn onze leden erg actief. We zijn nu heel erg heel erg actief. Als ik een fonds opzet, dat investeert in vastgoed in Dubai, dan hangt het er bijvoorbeeld vanaf in welke fase je investeert. In relatie tot fiscaliteit. Als je bijvoorbeeld direct bij de projectontwikkelaar aankoopt op het moment dat er nog niet gebouwd is, dan wordt dat in Nederland fiscaal anders bezien dan wanneer je in een volgende fase aankoopt. Je moet een ruling van de Belastingdienst hebben. Daar komt het eigenlijk op neer. Dat het alsgoed wordt gezien en niet als een grond aankoop. Want anders is je belastingvoordeel wegbouw. Dat vergt heel veel kennis in lokale regels. En daar heb je een lokale vertegenwoordiging voor nodig. Dat kunnen wij hier vanuit Nederland niet volledig overzien. En dat doen we samen met fiscalisten en internationale bedrijven die daarin gespecialiseerd zijn. In Oeganda bijvoorbeeld hebben wij een team nu onder leiding van een advocaat en een fiscalist. die de lokale regels volgt. Als zij het fonds gaan opzetten, dan worden de lokale belastingregels uitvoerig onderzocht. Van ja, klopt het wel, als wij onze investeerders vertellen, pitje, dat er geen winstbelasting meer zit op de verkoop van woningen, dat moet door Price Waterhouse, die daar ook zit, en andere grote bedrijven, wordt dat bevestigd. Maar zonder die lokale, kort te houden, zonder die lokale vertegenwoordiging kunnen wij geen fonds opzetten. Maar we zetten nooit een lokaal fonds op. Want als je dat gaat doen, ja dan kom je in een jarenlange, in een strijd met de overheid van hoe moet je het opzetten. Wat zijn de vergunningen en dergelijke? Het fonds wordt in Nederland opgezet. En dat is ook vooral omdat Nederland een fantastisch land is. Ik zeg het nog maar even, want ik hoor veel negativiteit over Nederland. Maar op het gebied van stabiliteit rondom wet en regelgeving, is Nederland een geweldig investeringsland voor ook voor buitenlandse investeerders om via een Nederlandse structuur te investeren. De AFM is super streng. Dat moet ik zeggen. En daar ben ik heel erg blij mee. Want hoe strenger, hoe beter ik mijn werk kan doen en mijn team het werk kan doen, en hoe stabieler de investeringsomgeving op de structuur kan worden. Kun je daar wat over uitweiden? Want dat was inderdaad het bruggetje wat ik wilde maken, met name de rol van de AFM. Je ziet dat als een positieve stakeholder, ook om namelijk de gedegenheid van vastgoedfondsen te onderbouwen. Kun je daar jouw professionele blikjes op geven waarom de AFM eigenlijk zo'n positieve rol ging? Zeker. Ik zal al in het voorbeeld gieten. Ik was een half jaar geleden op een bijeenkomst van de AFM, waar een aantal vastgoed funtmanagers aanwezig waren. En de AFM vertelde dat er een hernieuwd toezicht komt op vastgoedfondsen, waarin de eis erkomt, dat de funtmanagers ook opgave moeten doen van de huurders van het vastgoed. Voorheen was dat niet zo. Wij moeten de investeerder checken en we moeten weten wie de eigenwaar is uiteraard. Maar het gaat nu verder, dat ook huurders onderzocht moeten worden. Dat vergt weer meer werk, meer toecht, meer gedoe. Daar werd heel veel over gediscussieerd. En niemand is er natuurlijk echt blij mee, ik ook niet. En aan de andere kant denk ik van oké, het versterkt wel weer onze rol als stabiele factor in die hele vastgoedketen. Want als wij als vastgoedfuntmanagers in deze wereld echt tot in het extreme bijna moeten weten met wie we te maken hebben, niet alleen de eigenaar of de ontwikkelaar. Maar ook wie de huurder is. En wat de achtergrond van de huurder is, dat wij op alle vlakken laten zien aan onze investeerders dat we op een veilige manier bezig zijn. Nou, dan versterkt dat alleen maar onze positie. En de AVM is daar is het strengste jongetje van de klas. Of wellicht wel, zeg je dat zo? Het strengste jongetje van de klas? Ja, klopt. Het beste jongetje van de klas. Het beste jongetje van de klas, ja, en heel erg streng. Maar ik jui het alleen maar toe. Ik hou van compliance en ik hou van strenge regel geven. Daar dan twee wat aanscherpende vragen. Want aan de ene kant hoor je daar best wel eens wat commentaar op, dat dat alleen maar kostenverhogende activiteiten met zich meebrengt. Inderdaad, meer papierwerk, meer checks en balances. En aan de andere kant, mijn onderliggende vraag: of is dat juist positief? Om het eigenlijk een natuurlijke filter is en daarmee ook het de juiste investeerders aantrekt. Dus dat het eigenlijk een zuiverende werking heeft, dat laatste met name. Voor investeerders is dat een heel zuivere manier van investeren. En dat wij het lastig hebben en moeilijk hebben en dat ik iemand moet aannemen die misschien dagelijks bezig is met compliance, zo, dat is nu het risico van mijn vak als fundmanager. Investeerders hebben uiteindelijk het laatste woord om altijd. En zonder investeerders geen fonds. Wij kunnen prachtige huizen bouwen. Maar als er geen mensen in wonen, of geen meubels in staan en geen huurders zijn, dan heeft dat huid ook geen waarde. En bij ons staat die investeren altijd centraal. In die zin van dat zij kunnen zien, ook buiten transparant kunnen zien hoe wij omgaan met deze compliance. Dus ik juicht dat zeker toe. Nou, mooi. We hadden al even de fintech aangestipt. Nog niet besproken, maar het is wel een thema wat de laatste tijd veelvuldig binnen de societeit naar voren komt. Met name ook dus het gebruik van AI. En nou ja, toch wel een beetje dan een open vraag. In hoeverre denk jij. Ook dat AI Fintech jouw wereld gaat veranderen, dan wel misschien wel gaat vermakkelijken. In de zin van het doen van een due diligence cross-checken van allerlei complexe stukken en bijvoorbeeld die buitenlandse verkenningen. Gaat dat jouw vakgebied veranderen? Wat is jouw visie en vooruitzicht daarop? Nou, het gaat mijn vakgebied extreem veranderen. Ik ben nog een leeftijd dat die vraag mij ook gesteld werd toen internet zijn intrede deed. Gaat internet jouw wereld veranderen? Dan kun je zeggen. Nee hoor, dat gaat niet veranderen. Maar zonder internet zouden wij dit gesprek niet eens hebben. En AI gaat ook mijn wereld enorm veranderen. En ik jui ook dat extreem toe. Sterker nog, mijn bedrijf wordt AI first, zoals we dat gaan noemen. We zijn op dit moment bezig met het opstellen van een beleidsstuk voor het kantoor, waarin iedere medewerker zich gaat conformeren aan het gebruik van AI als de belangrijkste tool om het werk te kunnen doen. En dat werk bedoel ik niet alleen een compliance officer, maar ook projectmanagers, office managers. De IT, iedereen die, ik zelf ook, iedereen die bezig is met of werkt voor het kantoor, zou AI moeten gaan gebruiken om het werk efficiënter te maken, beter te maken. Wat dus niet betekent dat mensen ontslagen gaan worden, maar dat ze hun werk beter kunnen doen, sneller of meer werk aan kunnen. En moeten zelf onderzoeken gaan doen naar met welke agents ga je werken. We hebben natuurlijk veel soorten programma's van ChatGPT tot Gemini en clot en andere tools. Daar zijn we heel intensief mee bezig. Het gaat sowieso de investeringswereld veranderen. Het maken van analyses wordt natuurlijk steeds meer verbeterd. Ik ben ook heel erg benieuwd naar wat sessies die jullie daarover gehad hebben. Ik was er helaas niet bij, maar ik wil daar wel wat meer over weten. Sterker nog, wij zijn op dit moment ben ik aan het investeren in een start-up die met AI first Fund Administration gaat opzetten. Dat betekent dat voorheen nog bij veel fundadministrators wordt bijvoorbeeld de KRC op investeerders. Nou, ik wil niet zeggen handmatig gedaan. Dat praat ver. Maar nog op een ouderwetse manier met veel e-mails en verzoekjes en een kopie van je paspoort opsturen en dat soort dingen. Nou, wij gaan dat met de AI heel anders aanpakken, dat je binnen 24 uur via een AI-agent je stukken kunt opsturen en die ook direct die checks gaan doen. Het opstellen van NHV-berekeningen, dus de waarde van het fonds, van de onderliggende vastgoed als het een vastgoedfonds is. Dora compliance, Dora is een nieuwe wet in Europa die toeziet op het gebruik van servers, bijvoorbeeld. Waar staan de servers? Als er een watalek is, hoe snel kun je overstappen op een andere server? Hoe veilig is je systeem? Want we hebben natuurlijk heel veel informatie van investeerders. Dat is een AI-bedrijf waar weinig mensen gaan werken, maar waar 90% door AI wordt opgelost. En 10% met, nou laat ik het zeggen, het vier-principe. Dus zelfs ik op mijn oude dagroom. In de hersen van mijn carrière wil heel voortvarend zijn op het gebied van AI. En ik juif het er gewoon toe. Maar met name het laatste punt dat je aangeeft, het vier ogenprincipe. Is dat dan inderdaad waar de balans komt te liggen tussen de AI agent en de professional die daarbij eigenlijk vier ogen creëert, waardoor het en sneller, efficiënter, maar nog steeds wel met die, ik zou zeggen, persoonlijke touch, waar die professional wel degelijk het overzicht houdt of het niet garbage in is, garbage out is. Ligt daar de balans tussen automatisering en de professional? Ja, en daardoor de professional eigenlijk steeds professionel worden. Want de professional hoe zich niet mee bezighouden met de techniek zelf of met het onderzoek zelf, dat doet AI, maar wel uiteindelijk op een knop moet drukken om bijvoorbeeld een investeerder te informeren over de waarde van zijn of haar participatie. Dat laten we door AI onderzoeken. Want dat zijn allemaal rekenmodules en algoritmes die bijvoorbeeld in een hedgefunt actief kunnen zijn. Nou, wat wordt de dagelijkse waarde van mijn investering? En hoe bereken je dat? Dat zijn allerlei rekenmethodes. Die wij voorheen vaak ook handmatig deden met series accounting. Ik zou je er niet altijd veel mee vermoeien, maar het is heel veel wiskunde. Nou, wat kan een AI-agent in een fractie van een seconde antwoorden aan een investerer. Hoe staat mijn participatie er vandaag bij? Maar laten we informeren niemand zonder dat de compliance officer daarnaar gekeken heeft en toestemming heeft gegeven. En de tweede bestuurder, als je in het fonds hebt, meerdere bestuurders daar ook naar gekeken heeft. Dus het is dat menselijke stukje, die 10%, dat is kennis en ervaring wat daarin zit, controle, maar wat niet wil zeggen dat AI daardoor minder belangrijk worden. Het is echt AI first. De mens controleert en haalt de hallucinaties eruit en dan iets pas opsturen, als dat ook echt bevestigd wordt en geaccordeerd wordt. Een beetje een complexe vraag te worden. Stel nou dat je dan ook nieuwe mensen krijgt die in dit vakwijs moeten worden gemaakt, hoe kunnen die dan eigenlijk die expertrol opbouwen, terwijl zij dus opgevoed zijn in een AI first typer. Ja, dat is een interessante vraag. Ik las laatst een artikel in een hele andere branche in de advocatuur, dat jonge advocaten minder snel ervaring opdoen, omdat ze heel veel juridische informatie via AI kunnen onderzoeken, in plaats van dat ze wekenlang in dossiers gaan zoeken naar antwoorden of naar jurisprudentie zoeken over een bepaalde zaak waar ze opgezet worden, dat kun je met twee drukken op de knop vinden. wat betekent dat die ervaring en die kennis en in die enorme databank die in je geheugen opbouwt, dat die dan ontbreekt. Dus dat is een uitdaging in de advocatuur. In mijn vak is dat natuurlijk precies hetzelfde. Als jij mij vraagt om daar het antwoord op te geven van hoe ga je daarmee om, dat weet ik eerlijk gezegd niet. Ik denk dat het inderdaad zo is. Want ik kom nog uit de tijd dat je vrijwel handmatig een NAV-berekening ging doen, een net asset value berekening, voor een hedgefund bijvoorbeeld. Nou, als jij mij s'nachts om drie uur zou wakker maken, wat ik niet vermoed dat dat ooit gaat gebeuren. Maar dan kan ik je zo precies uitleggen hoe al die berekeningen gaan, en ook bij private equity funds, waarbij ook nog een deel van het rendement van een vorige periode meegaat, wanneer een nieuwe investeerder toetreedt enzovoort. Maar dat zal voor nieuwe mensen, dat een uitdaging zijn om niet te veel op de kennis van AI te leunen. En toch laatste vraag op het AI-deel. We hadden net de AFM al benoemd. Wat is jouw beeld bij hoe de AFM kijkt naar die hele digitalisering en gebruik van AI. Juigen zij dat toe? Of merk je daar toch ook nog wel een bepaalde koud watervrees bij de toezichthouden? Nou, ik merk wel dat de AFM in beweging is om wat meer toezicht vast te leggen op het gebied van AI en het gebruik van AI. Ik heb het idee dat het nog niet helemaal tot in de puntjes afgebaken is of in beton gegoten is, hoe de AFM in wet en regelgeving dit wil vastleggen. Maar ik zie in de documentatie die ik was voorbij zie komen dat men wel zich bewust is van het gebruik ervan en ook de gevaren ervan. En ik ben ervan overtuigd dat dat op een bepaald moment ook in naar regelgeving terug zal keren, zoals dat nu natuurlijk ook al in die Dorra wet gegoten is. Ik weet niet in hoeverre jou of de leden van de sociëteit daar intensief mee te maken hebben op dit moment. Maar voor ons is dat echt wel een onderdeel en een onderdeel van Dora zal AI denk ik ook zijn, waarin je als bestuurder, bestuurder van de BV Counter Capital Fund Management persoonlijk aansprakelijk kan zijn voor eventuele gevolgen van het niet nadeven van die regelgeving. Dus volgens mij een van mijn servers naar gehackt wordt en ik heb daar niet voldoende op geanticipeerd, dan kan ik aansprakelijk gesteld worden voor de gevolgen daarvan. En dat zal met AR precies hetzelfde zijn. Dus ik denk dat de AFM daar wel nu heel erg intensief aan mee bezig is. Super. Dan zou ik eigenlijk willen afsluiten met een soort finale advies. Mark, we hebben hier inderdaad legje ondernemers die of momenteel in Nederland actief zijn, overwegen om naar het buitenland te gaan. Dan toch even een wijze les van de oude ro in het vak, die zelfs openstaat voor vernieuwing. Je hebt een ambitieuze vastgoedondernemer aan tafel. Wat is dan eigenlijk het meest raadzame advies wat jij zo'n man of vrouw meegeeft bij het eerste gesprek? Ja, dat is eigenlijk de quote, die ook dacht ik, op mijn website staat. En als je gaat investeren in vastgoed in het buitenland, en dan kan het zeker aanbevelen, want de wereld is echt nog heel erg groot. En er zijn veel landen die enorm veel behoefte hebben aan ervaren vastgoedondernemers. En heel veel investeerders die heel graag vanuit de diversificatie van het portefeuille ook in het buitenland investeren en ook soms in wat niche landen, zoals Oeganda en andere landen, niet alleen maar in Dubai. Maar ook echt wel verder zoeken dan dat hebben behoefte aan die structuur. Investeren kunnen we allemaal. Risico lopen willen we allemaal, want daarom investeren we. Maar de structuur, de fiscale structuur is echt altijd de basis van zorg dat dat goed in elkaar zit. Ook op het moment dat het minder goed gaat, wat kun je doen als het minder goed gaat? Want die periodes maken we allemaal mee. Dat onze investeringen wat minder goed lopen. Welk plan B heb je? En ook voor je investeerders? Wat zijn uitstartmomenten? Of hoe liquider kun je je fondsen maken? Nou, dat zit allemaal in structuur vastgelegd. En dat is eigenlijk mijn grootste tip als oude rod. Dank u wel. Nou, supermarkt. Ik vond het een zeer inspirerend en leerzame podcast. We hebben begonnen bij het idee van vastgoedgondsen opzetten in het buitenland onder de Nederlandse wet en regelgeving. Jij hebt heel mooi duidelijk gemaakt dat je dat lokale kennis essentieel is. We hebben de fiscaliteit aangestipt. De rol en de positieve rol van de AFM. Waarbij ik het zeer verhelderend vond om ook eerst de fintech en use of AI te duiden. En dat inderdaad, zonder structuur er geen succesvol business gerund wordt, dan denk ik dat ik alleen maar kan onderstrepen. Dus dank voor deze openheid. Dank voor deze inspiratie, Mark. Wij zien jou graag snel terug op een van onze societactiviteiten. Jazeker, en bedankt voor de uitnodiging.