Market Stalling or Buying Window? Unemployment Highs vs. Rate Drops (Week in Review)

Is the property market recovering, or is there a sting in the tail?

In this week's Week in Review, Debbie Roberts tackles the contradictory headlines facing Kiwi property buyers. We are seeing a classic tug-of-war: mortgage rates are dropping and first-home buyers are active, but unemployment has hit a 10-year high of 5.4% and the RBNZ is demanding tighter risk rules from banks.

Key Topics Covered:

• Property Values: Why the market dipped in January and the outlook for 2026.
• Inflation & Rates: How falling interest rates are finally easing the cost of living.
• Investor Retreat: Why "lazy" investors are selling up, and why that creates opportunity.
• Jobs Data: Understanding the decade-high unemployment rate and the surprise job growth numbers.
• Lending Rules: The RBNZ's new warning to banks—will it get harder to borrow money?

📢 FREE EVENT: Confused by the mixed signals? Join our free online masterclass to learn how to build a resilient portfolio in 2026. 👉 Register here: https://www.propertyapprentice.co.nz 

Book a free chat with Paul

Timestamps:0:00 - Intro: Good News vs. Bad News 1:32 - Property Market Sluggishness 4:54 - Cost of Living & Mortgage Rates 7:00 - First Home Buyers vs. Investors 10:43 - Unemployment Hits Decade High 13:22 - RBNZ Tightens Risk Rules 16:51 - Final Thoughts & Free Event 

#NZPropertyMarket #PropertyInvestment #InterestRates #RBNZ #FirstHomeBuyers #EconomicUpdate #DebbieRoberts #Podcast

Transcript

 Hi   everyone,  I'm  Debbie  Roberts,  owner  and  financial  adviser  at  Property  Apprentice.  Welcome  back  to  the  Week  in  Review.  We've  got  a  classic  good  news,  bad  news  scenario  playing  out  this  week.  On  one  hand,  the  cost  of  living  is  finally  dropping  as  mortgage  rates  tumble  and  first  home  buyers  are  powering  the  market  while  investors  sit  back.

But  on  the  other  hand,  property  values  are  flatlining,  unemployment  has  hit  a  decade  high,  and  the  Reserve  Bank  is  putting  lenders  on  notice  to  tighten  up  their  risk  systems.  Let's  take  a  look.  So  is  the  market  stalling,  or  is  this  the  perfect  window  of  opportunity  before  the  next  cycle  kicks  off?  Today  we're  looking  at  the  sluggish  start  to  2026,  finding  the  bright  spots  in  the  unemployment  data,  and  discussing  what  the  RBNZ's  new  rules  mean  for  your  ability  to  borrow.

Let's  get  into  it.  Our  topics  for  this  week,  first  up  from   📍 Cotality  on  the  5th  of  February,  2025  sluggishness  carries  over  into  2026.  Topic  number  two  from   📍 Good  Returns  on  the  4th  of  February.  Cost  of  living  dropping  as  mortgage  interest  rates  tumble.  Topic  number  three  from   📍 New  Zealand  adviser  on  the  4th  of  February.

First  home  buyers  power  New  Zealand  market  as  investors  step  back.  Topic  number  four  from  New  Zealand  Herald  on  the   📍 4th  of  Feb.  Not  great  but  better  than  it  looks:  economists  see  bright  spots  in  today's  unemployment  rise.  Topic  number  five  from  New  Zealand  adviser  on  the   📍 4th  of  February,  RBNZ  tightens  risk  rules  for  New  Zealand  deposit  takers.

Marker

So  first  up  for  this  week  in  review  from  Cotality  on  the  5th  of  February,  2025's  sluggishness  carries  over  into  2026.  Property  values  across  New  Zealand  dipped  slightly  by  0 .1  percent  in  January,  continuing  the  flat  trend  seen  at  the  end  of  2025.  Cotality  New  Zealand's  latest  home  value  index  places  the  national  median  value  at  $802 ,617,  which  is  1  percent  lower  than  a  year  ago  and  remained  17 .5  percent  below  the  peak  recorded  in  early  2022.

While  standalone  houses  saw  a  value  drop  of  0 .7  percent  over  the  past  year,  townhouses  fell  1 .7  percent  and  apartments  experienced  the  steepest  decline  at  4 .1%.  Trends  across  the  main  centres  were  mixed.  Auckland  and  Wellington  experienced  declines,  while  Hamilton  and  Christchurch  remained  flat.  In  contrast,  Tauranga  and  Dunedin  posted  slight  gains.

Cotality  New  Zealand  Chief  Property  Economist  Kelvin  Davidson  described  the  start  to  2026  as  muted.  He  noted  that  while  lower  interest  rates  are  aiding  borrowers,  significant  stock  levels  and  lingering  concerns  over  job  security  are  keeping  buyers  cautious.  He  added  that  the  upcoming  election  and  recent  discussions  about  earlier  official  cash  rate,  or  OCR,  hikes  are  also  likely  to  be  causing  some  household  anxiety.

Regional  breakdown:  in  Auckland,  the  North  Shore  proved  resilient  with  a  slight  value  increase,  but  other  areas  like  Manukau  and  Auckland  City  declined.  Davidson  attributed  Auckland  City's  underperformance  to  caution  around  apartments,  low  migration  inflows  and  concerns  regarding  build  quality  and  body  corporate  costs.

It's  also  important  to  understand  that  areas  like  Manukau,  for  example,  there's  been  a  lot  of  development  in  those  areas.  So  that  could  have  also  caused  values  to  drop  because  more  lower  value  properties  are  available  for  sale.  In  Wellington,  the  region  remains  a  soft  patch,  with  values  down  in  Porirua  and  the  Hutt  Valley.

However,  first -time  buyers  remain  a  strong  presence,  accounting  for  a  record  37  percent  of  purchases  in  the  capital  in  2025.  Invercargill,  Gore,  Timaru  and  Ashburton  are  currently  the  only  parts  of  the  country  where  values  have  surpassed  previous  peaks.  Davidson  suggested  that  this  is  driven  by  better  affordability  and  a  strong  farming  sector  bolstering  confidence.

Looking  ahead,  Davidson  expects  sales  activity  to  rise,  but  warned  that  runaway  price  increases  are  unlikely  due  to  ample  supply  and  debt -to -income  guardrails,  or  the  DTI  rules.  He  concluded  that  2026  is  shaping  up  to  be  another  relatively  subdued  year,  with  investors  closely  watching  election  year  policies  regarding  capital  gains  tax  and  interest  deductibility.

And  so  my  thoughts  on  this  are  that  all  signs  point  to  a  continued  balanced  market  that's  still  favouring  buyers  until  at  least  after  the  election.  Good  opportunities  await  for  those  that  are  prepared  to  take  action  when  most  people  sit  on  the  sidelines.  

Marker

Topic  number  two  from  Good  Returns  on  the  4th  of  February.

Cost  of  living  dropping  as  mortgage  interest  rates  tumble.  Stats  New  Zealand's  latest    Household  Living  Costs  Price  Indexes,  HLPIs,  revealed  that  a  17 .3  percent  drop  in  mortgage  interest  payments  restricted  the  average  household's  cost  of  living  increase  to  just  2 .2  percent  last  year,  which  is  lower  than  the  3 .1  percent  CPI  inflation  rate.

Unlike  the  CPI  which  measures  inflation  for  the  country  as  a  whole  and  includes  new  home  build  costs  which  were  up  by  1 .2%,  HLPIs  track  how  inflation  impacts  specific  household  groups  by  including  interest  payments.  The  data  highlights  a  sharp  divide  in  how  different  groups  experienced  inflation.

Highest  spending  households  experience  the  lowest  inflation  at  just  0 .8%,  primarily  due  to  an  18 .6  percent  fall  in  mortgage  interest  costs.  This  group  has  a  high  rate  of  home  ownership,  that's  82 .3%,  and  mortgages  at  57 .2%.  Pensioner  households,  however,  face  the  highest  inflation  at  3 .8%.  Since  few  have  mortgages,  8 .5  percent  of  pensioners  have  mortgages,  to  provide  interest  rate  relief,  they  were  hit  hardest  by  rising  local  authority  rates,  which  increased  by  8 .8%,  and  electricity,  which  increased  by  12 .1%,   

And  health  insurance,  which  increased  by  a  whopping  20 .3%.  Stats  New  Zealand  spokesperson,  Nicola  Growden  noted  that  while  falling  interest  rates  shielded  higher  spenders,  superannuitants  bore  the  brunt  of  rate  and  utility  hikes.  Meanwhile,  rent  increases  of  1 .9  percent  were  the  primary  cost  driver  for  beneficiary  and  Māori  households.

Electricity  prices  were  also  disproportionately  affected  lower  expenditure  households,  contributing  to  nearly  a  quarter  of  their  annual  inflation  rate.  

Marker

Topic  number  three  from  New  Zealand  Adviser  on  the  4th  of  February,  first -home  buyers  power  the  New  Zealand  market  as  investors  step  back.  The  latest  New  Zealand  Home  Loans  property  report  by  Tony  Alexander  confirms  that  first -home  buyers  continue  to  be  the  dominant  force  in  the  housing  market,  while  investor  interest  remains  subdued.

  A  net  62  percent  of  agents  reported  seeing  more  first -home  buyers  actively  looking,  an  increase  from  56  percent  two  months  ago  and  48  percent  this  time  last  year.  Alexander  noted  that  even  during  the  economic  lows  of  mid -2025,  young  buyers  remained  a  strong  presence.

While  market  activity  appears  firm  with  a  net  55  percent  of  agents  observing  more  people  at  open  homes,  Alexander  described  this  as  a  likely  seasonal  lift  rather  than  the  start  of  a  new  buyer  surge.  Price  momentum  remains  modest  with  the  net  percentage  of  agents  sensing  price  rises  dropping  from  21  percent  to  just  10%.

The  report  highlights  a  distinct  change  in  buyer  concerns.  Worries  regarding  job  security  and  obtaining  finance  have  decisively  fallen  over  summer.  Conversely,  buyers  are  newly  concerned  about  interest  rates  rising  again.  The  number  of  agents  citing  interest  rates  as  a  key  buyer  worry  jumped  significantly  from  2  percent  to  27%.

The  data  indicates  an  investor  retreat  rather  than  a  resurgence.  Only  a  net  6  percent  of  agents  see  more  investors  buying,  whereas  a  net  25  percent  report  more  investors  looking  to  sell.  This  mirrors  the  latest  Crocker's  People  and  Property  Investor  Insight  Survey,  which  found  investor  buying  intentions  at  a  record  low  of  16%,  while  38  percent  are  thinking  about  selling.

Overall,  a  net  24  percent  of  agents  believe  a  buyer's  market  is  currently  in  place.  So  my  thoughts  on  the  investors  retreating  is  that  it  is  important  to  understand  that  we  do  have  an  aging  population  and  a  lot  of  the  older  property  investors  could  very  well  be  downsizing  their  portfolio  to  prepare  for  retirement,  you  know,  increase  their  cash  flow  to  help  fund  retirement.

So  I  think  that  explains  why  there's  more  investors  looking  at  selling  than  buying  at  the  moment.  The  other  reason  that  we've  got  less  investors  buying  is  obviously  concerns  about  the  upcoming  election.  But  you  know,  whenever  there's  a  problem,  there's  always  an  opportunity.  And  this  is  one  of  the  biggest  opportunities  that  we've  seen  in  over  a  decade.

As  long  as  you're  buying  the  right  sort  of  properties  for  your  financial  position.    📍  📍 Are  you  tired  of  going  to  property  seminars  that  just  want  to  sell  you  a  house?  We  do  things  differently.  So  join  me  at  one  of  our  free  events  called  How  to  Succeed  with  Property  Investing.  These  online  events  are  where  we  focus  on  helping  you  to  build  the  right  strategy  and  learn  about  the  fundamentals  of  investing.

As  a  financial  adviser  and  an  experienced  investor,  I'll  show  you  how  to  navigate  the  current  market  with  confidence  and  help  you  to  make  the  right  decision  for  you  and  your  family.  We're  live  online  and  independent,  which  means  we  don't  sell  property.  Visit  www.propertyapprentice.co.nz  to  register  for  one  of  our  free  events  and  lock  in  a  free  spot.

  📍  📍 If  you've  already  joined  one  of  our  events  and  you're  ready  to  become  a  lifetime  coaching  client,  you  can  also  book  a  no -obligation  strategy  call  with  my  husband  Paul  Roberts  via  the  website.   

Marker

Topic  number  four  from  New  Zealand  Herald  on  the  4th  of  February.  Not  great,  but  better  than  it  looks.

Economists  see  bright  spots  in  today's  unemployment  rise.  Stats  New  Zealand  figures  released  today  reveal,  today  being  the  4th  of  February,  reveal  that  the  unemployment  rate  rose  to  5 .4  percent  in  the  December  2025  quarter.   It  was  up  from  5 .3  percent  previously,  so  a  0 .1  percent  increase.

This  represents  the  highest  unemployment  level  that  we've  had  in  New  Zealand  since  2015,  with  165 ,000  New  Zealanders  now  unemployed.  However,  the  data  presents  a  complex  picture.  While  unemployment  rose,  so  did  employment.  15 ,000  more  people  were  in  work,  marking  the  first  quarterly  increase  since  mid -2024.

Which  is  great  news  for  the  economy.  The  simultaneous  rise  in  both  figures  is  due  to  a  growing  labour  force,  with  the  participation  rate  increasing  to  70 .5  percent  as  more  people,  particularly  women,  entered  the  market  looking  for  work.  ANZ  Senior  Economist,     Miles  Workman  described  the  data  as  better  than  it  looks,  suggesting  that  economic  recovery  is  beginning  to  positively  influence  the  labour  market.

Westpac  senior  economist  Michael  Gordon  stated  the  results  align  with  the  Reserve  Bank  forecasts.  He  noted  that  subdued  wage  growth  means  that  there's  little  immediate  pressure  for  the  RBNZ  to  start  hiking  interest  rates.  ASB  senior  economist  Mark  Smith  highlighted  that  the  quarter  showed  the  strongest  employment  growth  in  18  months.

Financial  markets  responded  by  paring  back  expectations  for  rate  hikes  later  this  year,  causing  the  New  Zealand  dollar  to  drop  slightly.  Regionally,  Auckland's  unemployment  rate  sits  at  6 .4%,  while  Wellington's  is  5 .8%.  Finance  Minister  Nicola  Willis  pointed  to  the  rise  in  employment  and  hours  worked  as  evidence  of  a  growing  economy.

In  contrast,  Labour's  Finance   spokesperson,  Barbara  Edmonds,  argued  that  the  decade -high  unemployment  rate  is  a  direct  consequence  of  the  government's  economic  plan.  I  think  that's  an  interesting  comment  made  by,  made  by  Labour  finance  spokesperson  because  I  would  suggest  that,  you  know,  with  the  business  owners  increased  levels  of  confidence,

that's  a  good  sign  that  the  economic  plan  is  working.  So,  interesting. 

Marker

 Topic  number  five  from  New  Zealand  Adviser  on  the  4th  of  February,  RBNZ  tightens  risk  rules  for  New  Zealand  deposit  takers.  The  Reserve  Bank,  the  RBNZ,  has  called  on  deposit  takers  to  strengthen  their  risk  systems,  demanding  more  forward -looking  practices  to  withstand  a  changing  economic  environment.

A  recent  thematic  review  covering  nine  deposit  takers  found  that  while  current  practices  were  largely  proportionate  to  the  size  and  complexity  of  each  entity,  an  uplift  in  capability  is  needed  to  meet  the  Reserve  Bank's  expectations. This

 follows  the  November  2025  Financial  Stability  Report,  which  warned  that  financial  stability  risks  remain  elevated.  Kerry  Watt,  Director  of  Financial  System  Assessment,  noted  that  effective  risk  management  is  central  to  protecting  financial  stability.  He  emphasised  the  need  for  adaptive  practices  underpinned  by  strong  governance  and  risk  culture  to  manage  both  known  and  emerging  risks.

The  RBNZ  expects  deposit  takers  to  act  on  these  findings  and  will  monitor  their  progress.  For  mortgage  advisers  and  clients,  this  signals  a  shift  towards  more  emphasis  on  documentation,  yay,  and  affordability  testing,  which  should  always  be  a  top  priority.

A  closer  look  at  higher  risk  segments,  and  also  a  closer  look  at  complex  deals,  which  again  should  be       Always  be  a  priority.  The  RBNZ  also  indicated  that  its  next  thematic  review  will  target  risk  management  in  the  general  insurance  sector.  The  data  tells  us  that  2026  is  starting  slowly,  but  the  underlying  currents  are  shifting.

While  unemployment  is  rising  and  property  values  are  flat,  the  drop  in  mortgage  rates  is  providing  much  needed  relief  to  the  cost  of  living.  And  the  fact  that  business  sentiment  is  improving  means  that,  you  know,  and  also  the  fact  that  we've  got  more  people  in  employment  now  than  we  had  previously,  this  is  all  good  signs  of  a  growing  economy.

First home  buyers  are  seizing  the  opportunities  that  are  available  at  the  moment  because  interest  rates  are  still  low.  You  know,  yes,  there's  more  chance  that  we're  going  to  get  increases  than  decreases  moving  forward  from  here  for  the  next  while,  but  this  is  still  a  great  opportunity  for  buyers.  So  while  investors  remain  cautious,  as  we  saw  in  the  headlines,  I  think  you're  missing  out  on  some  really  good  opportunities.

If  you're  waiting  for  interest  rates  to  drop  again,  are  you  crazy?  Like  you  can  lock  in  interest  rates  where  they  are  at  the  moment  for  up  to  five  years  if  you  want  to.  So,  you  know,  that  reduces  your  risk.  But  with  the  Reserve  Bank  in  New  Zealand  demanding  tighter  risk  management  from  banks,  lending  criteria  could  get  stricter  just  as  the  economy  tries  to  recover.

Also,  if  we  do  enter  into  higher  periods  of  inflation,  where  the  Reserve  Bank  increases  the  official  cash  rate  to  fight  inflation,  that's  where  banks  will  also  increase  their  risk  management  by  tightening  lending  criteria.    So,  you  know,  all  of  this  means  that  if  you  wait  for  too  much  longer,  you  might  find  that  you're  not  going  to  be  able  to  borrow  as  much  as  you  can  at  the  moment.

  📍  📍 So  I  think  this  window  of  opportunity  is  here,  potentially  for  the  rest  of  this  year,  but,  uh,  the  window  is  closing.  If  you're  trying  to  navigate  these  mixed  signals,  wondering  if  you  should  buy  now  while  competition's  low  or  wait  for  more  certainty,  you  need  a  plan.  So  start  your  process  by  attending  one  of  our  free  online  masterclasses  called  How  to  Succeed  with  Property  Investing.

Remember,  we  don't  sell  property,  so  there's  no  conflict  of  interest  there.  We're  not  just  going  to  try  and  flog  you  a  dodgy  deal  or  something  that  doesn't  fit  your  personal  financial  situation.  These  events  are  all  held  live  and  online,  so  you  can  ask  me  as  many  questions  as  you  want,  and  I  will  answer  as  many  as  I  possibly  can.

It'll  help  you  gain  valuable  insights  and  strategies  tailored  to  today's  market  conditions  regardless  of  where  you  live.  Whether  you're  an  experienced  investor  or  just  starting  out,  this  free  session  will  help  you  with  some  key  tools  and  insights  to  make  more  confident  informed  decisions.

 Don't  miss  out.  Register  today  and  take  the  next  step  towards  achieving  your  financial  success.  Obviously,  if  you're  already  a  client  of  ours,  you  know  you  can  reach  out  to  your  coaches  anytime  you've  got  questions  or  need  help  with  something.  At  the  end  of  our  free  events,  I'll  tell  you  more  about  how  we  could  help  you  as  a  client  to  achieve  your  investing  goals.  So  if  you're  interested  in  finding  out  more  about  how  we  can  help  you,  go  to  www.propertyapprentice.co.nz  and  register  today.    📍  📍 If  you've  already  been  to  one  and  you'd  like  to  know  more  about  how  we  can  help  you  on  your  journey,  or  whether  or  not  we're  a  good  fit  for  you,  book  a  no -obligation  phone  call  or  meeting  with  my  husband,  Paul  Roberts,  through  our  website.

That's  www.propertyapprentice.co.nz  Thanks  for  listening. 

  📍 ​