Jak správně vybrat investiční nemovitost (2024)

🔑 V této epizodě se dozvíte vše, co potřebujete vědět o výběru investiční nemovitosti. Díky našim radám se vyhnete zbytečným chybám a lépe zhodnotíte své peníze.

✅ Rozdíl mezi nákupem nemovitosti pro investici a pro vlastní bydlení
✅ Klíčové faktory při výběru lokality, včetně dostupnosti MHD a ekonomických ukazatelů
✅ Výhody investice do menších bytů versus větších nemovitostí
✅ Postup přípravy a prověřování nemovitosti před nákupem
✅ Praktické tipy pro efektivní a bezpečnou investici

📚 MasterClass: Investice do nemovitostí: https://flet.cz/masterclass
📊 Investiční kalkulačka: https://flet.cz/investicni-kalkulacka

Máte zájem o investice do nemovitostí? Kontaktujte nás na https://www.flet.cz/kontakt

Zanechte prosím komentář, zda se vám podcast líbil nebo pokud máte další dotazy, napište nám na poptavky@flet.cz. Určitě je rádi zodpovíme.

Pokud máte zájem o nezávaznou konzultaci můžete nás kontaktovat zde: https://www.flet.cz/kontakt

Transcript

Investice Do Nemovitostí

Speaker 1 0:00

Dobrý den , jsem Bára Soukupová a vítám vás u dalšího dílu podcastu Investice do nemovitostí s Davidem Burešem . Dnes máme s Davidem takové téma , kterému jsme se historicky věnovali . Ale protože nám stále přibývají noví posluchači a ne každý se prohrabe zpátky všemi díly podcastu , tak Aktualizujeme téma jak správně vybrat investiční nemovitost . Investice do nemovitostí s Davidem Burešem . Tento podcast vám přináší společnost Bureš a partneři Davide , co vlastně to taková investiční nemovitost z našeho pohledu je .

Speaker 2 0:54

Abychom si nepletli dojmy s pojmy . Tak , já si myslím , že Abychom si nepletli dojmy s pojmy Na otázku , co je vlastně investiční nemovitost , měla by to být nemovitost , která mě dlouhodobě ekonomicky přináší nějaké výsledky . To znamená , že už jenom z této definice můžu říct , že to není rozhodně jakákoliv nemo investuju , Přestože se mě tam osobně může krásně bydlet , tak . Ale nebudou tam lidi chtít bydlet jakožto nájemníci . Její hodnota se nebude zvyšovat takovým tempem , jako by chtěl . To znamená , že já vybírám v lokalitách a pod primárně tu výnosovou úroveň , A já chci splnit několik těch bodů .

Speaker 2 1:49

Jedna je právě , aby tam byla zajímavá výnosnost , ale současně a to bych řekl , že má trošku ještě větší váhu aby to dlouhodobě bylo bezpečná investice . Protože já v České rep Více můžu vybrat lokality , jako je třeba Ústí a některé podobné místa kolem , kde z krátkroběho pohledu ten výnos může být podstatně větší než na nemovitosti v Praze . Ale otázka je bude to stejně tak bezpečný za 5 , 15 , 30 let ? Já v tuhle chvíli cílim na lidi , který vlastně ve svých úvahách nechtějí spekulovat , že za půl roku , za rok něco prodají , ale chci , aby si tohleto uvědomovali lidi , který jsou v pozici investor , dlouhodobý investor , který koupí a drží , a chtějí vlastně z toho vybírat postupem času ty pronájmy , jakož toto ovoce , které se na té dobré investice urodilo . To znamená , ta bezpečnost je pro nás hrozně důležitá . Proto jsme si vybrali právě pražský trh , proto se na ní soustředíme , protože je velkej , je ohromnej . Když se vez tady nájemních bytů někde kolem 170 tisíc , nebo nejenom bytů , nemovitostí obecně , z těch asi 620 tisíc , tak je to ohromná velikost trhu .

Speaker 1 3:09

Já bych jenom doplnila , než se pustíme do těch detailů , protože ty si zmínil tu dlouhodobou ekonomickou výnosnost , její jistotu a tak dál . Myslím si , že by bylo dobré , protože to tak po střípkách sice to si to z toho člověk může vyzobat , ale pro někoho , kdo úplně si není jistý , jak to počítáme , pokud se díváme na ekonomiku té nemovitosti , tak jde vždycky o složení na část a výnosu znájemného a potenciálu růstu toho výnosu znájemného . Tak , já už tě nechám pokračovat , ale přišlo mi důležité , to zmínit , protože právě v tom srovnávání těch regionů a těch možností je důležité pochopit , že když mluvíme o té výnosnosti , tak nemluvíme pouze o výmnozu z nájemného , ale bavíme se i o nárůstu té hodnoty a vlastně o udržiteli hodnoty peněz .

Speaker 2 4:10

Přesně tak , protože mně jde o to , aby , když se na danou investici podívám za 10-20 let , abych viděl , že to nějakým způsobem se pohybuje směrem nahoru . Pokud si vezmu nemovitost , která má sice perfektní výši nájemného z pohledu výše , ale problém je s nájemníkama . Problém je ten , že jednou za čas mi ta nemovitost ztratí část hodnoty , takže se to tak jako pohybuje v nějakém jmenom koridoru . Když odečtuji inflaci , to znamená , to pak není úplně to , co bych chtěl , a navíc kolikrát v regionech , kterým úplně dlouhodobě nevěřím . Takže proto z tohohle pohledu beru no-transcript .

Speaker 2 5:32

Nebo my tomu říkáme starší novostavba , což je něco , co je skloudovaný developerský byt , který ale není třeba více jak 7-8 let starý , takže tomu říkáme starší novostavba . Anebo pak developerský byt , který v tuhle chvíli je ve fázi nějaké výstavby a bude třeba za rok , za dva teprv dodaný , skloudovaný , a já teď mám možnost , si vybírat . To znamená , tohle jsou t , která má svý plusy , mínusy , a ve chvíli , kdy si řeknu ano , podle mejch možností , protože dopředu , než se vůbec do jakéhokoliv výběru pustím , tak musím vědět , jaké jsou ty moje možnosti , a z toho například vyjde ano , mď můžu začít s jedním . V tu chvíli není o investici , ale o spekulaci , že to nějak jako probruslim . Tady bavme se o kvalitní investici , kdy budu moc noci v pohodě spát a nebude mě budit ze spaní to , jestli náhodou ten nájemník nepřestane platit , nebo něco takového . To znamená , já v té první úrovni řeším ten typ té nemovitosti . Ale když se pustím do skutečného vyhledávání , tak to začíná u lokality . A jak už jsem říkal několikrát v našich podcastech , tak my máme třeba tu Prahu jako město rozdělenou do několika okruhů , do toho vnitřního , středního a do toho okrajového okruhu , kdy ten střed města , to centrum , řekl bych , tady kolem Staromáku , václaváku , to je z našeho pohledu nevhodný pro dlouhodobé pronájmy .

Speaker 2 7:36

Tam prostě nechtějí ty lidi bydlet , myslím ty nájemníci , ty dlouhodobí , férový nájemníci . To znamená , nás nejvíc zajímá ten střední okruh , ale není to o tom , že celý střední okruh je správná lokalita . Pro nás jsou přesně oblasti , kde se nám dobře pronajímá . A jak to víme ? No , protože tím , že děláme všechno od vyhledávání až po samotnou zprávu , tak každý měsíc se sejdou kolegové , kteří řešejí vyhledávání a kolegové , kteří řešejí pronájem , aby si řekli zpětnou vazbu , co se jak kde dařilo , aby tenhle , ten pronátej byt jsme zjistili , že má právě tyhle a klady případně nějakou nevýhodu , aby kolegové z vyhledávání neustále se učili nový poznatky o tom , co ten trh , to znamená , ty podnájemníci vlastně chtějí , protože bez tohohle toho já můžu chtít a může se mi líbit cokoliv , ale když to nepronajmu , tak mi je to k ničemu .

Speaker 1 8:50

Typicky jde o takové základní charakteristiky té lokality Je dobrá dostupnost s hromadnou dopravou , ideálně někde blízko metra nebo v blízkosti nějakého spoje , který mě na to metro rychle dostane , případně tramvají do centra . ale v nějaké dohledné době a zároveň některá která jsou oblíbenější , některá která jsou míň . Může to být dvě ulice od sebe , kde na jedné to funguje a na druhé ne , protože třeba ta jedna má příliš hluku , a tak dále Přes Proti tomu , kde jsou vhodné lokality na bydlení vlastníků nemluvitostí a bydlení nájemníků .

Speaker 2 9:49

A tohle to někdy může být stejný , ale dost často jsou ty lokality i trošku jinak jako jinak . To znamená , že když se vezmeme , kdo je náš typický nájemník , je to člověk , který je mladej , který mu je mezi 25 až 35 , je to dost často buď single člověk nebo pár mladej . Tak vlastně na tyhle lidi my se musíme zaměřovat už z pozice toho , kde oni chtějí bydlet , jaký mají zájmy . Proto ty mikrolokality jsou tak důležitý , aby tímto způsobem jsme vybírali místa , které budou nejlépe fungovat . Takže to je o lokalitě , jak se říká místo , místo , místo . Tak opravdu tady platí , že je lepší koupit horší byt , ale ve správné lokalitě , než naopak .

Speaker 1 10:39

Takže to je další bod Jaké jsou parametry , když už jsme teda vybrali , máme správnou lokalitu . tak na co se koukáme při tom výběru toho konkrétního bytu ?

Speaker 2 10:50

My těch parametrů uvažujeme nějakých 12-13 , podle ještě určitých měřítek . Ale takový ty hlavní věci , který tam člověk hodnotí , tak jsou jaká je technická kvalita toho bytu samotného ? to znamená , je tam potřeba nějaká rekonstrukce a bude mě stát 100 , 200 , 500 , 1000 , tohle já všechno musím dopředu , než to koupím , si zjistit . Stejně tak další bod jak vypadá st ? vidím , že vnitřní prostory toho domu jsou v hrozném stavu . Tak , já nejsem jakožto jedinej majitel z třinenství . Takže , jak vypadá technický stav v budově je pro mě taky důležitý Dále . Ale pak přesně musíme řešit pokud je to třetí a vyšší patro , tak je tam výtah . Pokud ano , tak je to v pořádku , pokud ne , může to být kao kritérium .

Speaker 2 12:03

Stejně tak , jak je daleko MHD , musím jít 20 minut pěšky , nebo to mám 3 minuty na tramvaji nebo autobus . Pro nás samozřejmě nejdůležitější jsou ty klíčové spoje metra , pak tramvaje a pak teprve autobusy M a pak teprve v autobusy Máme nějaké parametry v těch lokacích . Takže MHD je další parametr . Stejně tak nás zajímají hlukový mapy a mapy trestní činnosti . Praha v tomhle má výhodu , že to má velmi dobře zmonitorovaný , a já kdystných činů tam za poslední třeba tři měsíce byly hlášený , od krádeže aut až po nějaký násilnosti . To všechno v Praze jsem schopnej velmi rychle zjistit , a já samozřejmě nechci mít byt v bodě , kde si lidi budou večer bát chodit domů . To zase nebude pro ty nájemníky úplně optimální . Nás ale zajímají i finanční některý parametry toho bytu . To znamená třeba , jaký je vysoký fond oprav , jak jsou tam vysoký poplatky . Protože když ten byt je neekonomický typicky velký stropy byt někde na Žižkově , kde jsou špatný okna , není tam žádná pořádná izolace , tak najednou z tohoto pohledu můžou být extrémně vysoké poplatky za teplo .

Speaker 2 13:34

Když daný nájemník v dané lokalitě hledá byt s cílem , aby se dostal třeba do 27 tisíc včetně poplatků , tak je rozdíl , jestli ty poplatky budou dělat 4 tisíce nebo 8 tisíc protože to půjde na úkromého nájmu , protože ten nájemní i tohle je pro mě důležitý faktor proto já chci , aby se tohle dokázalo hodnotit velmi rychle , a pokud to nemáme v první chvíli , tak si to chceme vyžádat , abychom si dokázali rozhodnout , jestli ten byt vůbec přichází nebo nepřichází v úvahu .

Speaker 1 14:19

Mám pocit , že jsme vůbec nezmínili tu základní charakteristiku , a to jsou nějaké dispozice , a metáme tady od garzonek až po pět káká na trhu a podobný nebo po rodinný domy . My se zaměřujeme na to , co skutečně funguje a funguje dobře což z našeho pohledu jsou malý byty a střední byty , funguje dobře pro nájemní bydlení .

Speaker 2 15:00

tak Díky za záspravu . Co se týká těch velikostí z pohledu metrů , tak my vlastně nejmenší jednotky máme někdy kolem 23 metrů , a ty největší , které do toho portfolia klientům vkládáme , jsou dost často někde kolem 50 , 53 , ale nad 55 většinu už jako nechodíme , pokud ten byt není něčím jinak zajímavý . Důvod je ten , že 47-metrovej anebo 54-metrovej dost často bude mít , kdyby byl ve stejném domě , na stejné adrese a se stejným vybavením , tak bude klidně milion , ale mě to nepřinese vyšší nájem .

Speaker 1 16:02

Proto je potřeba si na to dívat . Č to jsou typicky byty , které ty majitelé chtějí držet a my se jim o ně staráme , aby oni vlastně měli to pro najímání bez starostí . Ale typicky to nejsou věci nebo nemovitosti , které my bychom vyhledali jako investiční . Investiční staráme se i o některé rodinné domy a tak dále . Ale z hlediska poměru vložených peněz do toho nákupu versus výnosu na nájmu prostě ty malé byty neboterý my vyhledáváme pro naše investory .

Speaker 2 16:34

Tak fungujou perfektně .

Speaker 1 16:48

Relativně kdykoliv .

Speaker 2 16:49

Relativně , kdykoliv jsou tam minimální mezery a fungují opravdu na dobrý úrovni . Ty byty , který nám dávají klienti do zprávy . Tak často vidíme , že tam jsou ty mezery extrémně dlouhý a nejsme schopní s tím na trhu nic udělat , protože prostě o ten byt není zájem . A pokud máte krásnej byt ve špatné lokalitě s horšíma parametrama , tak nezáleží na tom , jak luxusní .

Speaker 1 17:17

A ono to je i ve chvíli , kdy je ten byt větší . Tím pádem je to většinou pro rodinu nebo je něčím specifický , tak on nemusí být špatný , ale jenom prostě to procent zmenšuje se nám ta skupina těch zájemců , ze kterých vybíráme a prostě vlastně existují ve všech těch lokalitách , protože všude někdo pracuje v rámci Prahy a potřebuje být nebo má tu preferenci zrovna pro tu danou lokalitu . Ale když už je to třeba 3kk nebo 4kk , 5kk , kde jde o vícečlenou rodinu , tak někdo , kdo platí pak i samozřejmě vyšší nájem , si chce výrazně víc vybrat , aby mu to opravdu pasovalo do vkusu , než když je to 2kk , které je prostě hezké , čisté , ale každý se na to dívá , jo , je to nájemní bydlení bud cílíme na ty lidi , kterých je na tom trhu nejvíc , a tím pádem z toho získáme i nejvíc požadavků potenciálních podnájemníků .

Speaker 2 18:31

A to se nedá srovnávat s velkou nemovitostí , která chce jít do takhle většího , si to chce koupit . To znamená , těch potenciálních zájemců je na tom trhu opravdu málo . Takže to byly vlastně parametry , které jsou dost často hlavním vyřazovacím bodem většiny nemovitostí .

Speaker 1 19:20

Těch nemovitostí , Těch nemovitostí na trhu je velký spousty . To si řekneme ke konci .

Speaker 2 19:26

A když to kolegové probírají na denní bázi , tak tohle je nejčastější důvod , proč se to vyřazuje . Když tedy ta nemovitost kdyby se to vzalo formou hry postoupí do dalšího kola , co se děje pak , když projde tím výběrem těch kritériíít do části , kde se řeší ekonomická kalkulace , a tam je opravdu potřeba v rámci té naší kalkulace zadat všechny přijímový stránky , všechny výdajový stránky , hypoteční financování za současné jich parametru . To znamená , že se nám musí zadat mraky věcí .

Speaker 1 20:03

Náklady na opravu .

Speaker 2 20:04

Náklady na opravu , fond oprav , výše úrokový sazby , růst trhů , forma zdanění toho člověka . Jestli před těch tam máme asi devět modelů , můžeme tam řešit inflaci . A v momenti , kdy to do toho zadáme , tak my tím sledujeme jedinou věc , jaká je výnosnost vloženého kapitálu . To znamená , když to kupuje člověk za hotový , to znamená , že má nulou hypotéku , tak jak to vypadá . Tam máme nějaký rozptyl , kde nás tím úvěrováním a tou mojí menší vstupní částkou , kterou do toho dám třeba 2 miliony , v momentě , kdy mně to to chceme fyzicky podívat , to znamená teprve v tento moment standardně a nejčastěji kolegové kontaktují makléře s cílem dostat se na prohlídku .

Speaker 2 21:17

Při domluvání prohlídky si ještě pár informací většinou ověřují , aby ta prohlídka stála opravdu za to a jelo se na jistotu . Protože my ve chvíli , kdy kolegové jdou na prohlídku , tak více méně už si předpřipravujeme podklady pro to , aby , pokud se to na místě potvrdí a je to všechno OK , to mohlo co nejrychleji ta informace jít na klienty . Těch na tom trhu je málo a vždycky bude málo . A jedno jestli jsme v situaci teď před rokem , před pěti , ten trh je vždycky přebraný a my potřebujeme být extrémně rychlí , abychom to , co nám projíde , těma filtrama byli schopni rychle doručit tomu potenciálnímu investorovi k potenciálnímu investorovi , který to zarezervuje a půjde tou cestou . To znamená tenhle , ten krok , kdy se na té nemovitosti sejdeme s makléřem , tak máme na to svý postupy , kdy na začátku se jde vnitřkem té nemovitosti , aby se zjistila situace , jak vypadá ten dům ve společných prostorech .

Speaker 2 22:21

Teprve když jede zpátky , tak se jede výtahem , aby zase se zjistila kvalita výtahu . Ve chvíli , kdy kolega přijde na místo , tak vlastně hned poté , co pozdraví makléře v tom bytě , tak si lajzerem přeměřujeme ten byt , protože velká část bytů má špatně nastavenou metráž vůči tomu , kterou skutečně kupujeme . Někdy je to z nevědomosti , někdy je to cílený , že ty makléři si to přifouknou o metřích dva , tři , protože ono se to zase tak jednou , že nepozná většina lidí no-transcript . Ale ve chvíli , kdy se tyhle věci projdou a je všechno v pořádku , nebo i s tou rekonstrukcí , to není problém , nám to vychází tak v ten moment se začku a pár takových záležitostí , protože pak vlastně následuje to samotné uzavření té rezervační smlouvy , a v praxi mezi tím úplným počátkem a mezi tímto bodem může být opravdu velmi , velmi krátká jako chvíle .

Speaker 1 24:06

Třeba dva nebo tři dny .

Speaker 2 24:08

Přesně tak , a někdy je to i ten samej den . To znamená , že člověk musí být velmi , velmi rychlej

Investice Do Nemovitostí

Speaker 2 24:13

. Proto ty rezervační smlouvy dneska se podepisují všechny . Elekt procent řešíme i na plnou moc , protože potřebujeme , aby to celé bylo opravdu rychlé . Protože když si to vezmu , tak třeba z pohledu developerských projektů , v tento moment v Praze je něco kolem 450 akcí , a každá ta akce je jiná velikost , ale hlavně v jiné fázi výstavby , a já potřebuju vědět , co dává smysl . Oproti tomu , ty starší byty , těch je na prským trhu v průměru mezi 5-6 tisíci . Teď ten trh je docela vyproný . Takže teď jsme někde 4 , 300 , ale z toho nám se podaří , za týden dát do toho ušího výběru 2 až 4 , 2 až 5 kusů , a z toho třeba některý týden nepošleme investorům ani jeden , protože nám to prostě těma filtrama neprošlo , přestože to části filtrů splnilo , tak to nedošlo do úplného konce no-transcript , ale nám se jich líbí jenom sedm . Tak my potřebujeme , aby těch sedm zájemců jsme měli v momentě kdy zač toho počátku , a ty ostatní necháme běžným zájemcům .

Speaker 1 25:58

No , z toho , jak jsme si to tady popsali , tak ten výběr je poměrně náročný a je to docela složitá operace a transakce , vzhledem k tomu , že ta investice je v řádu nevím 5 až 10 milionů korun .

Speaker 2 26:18

Pokud se bavím teda o těch bytech menších , těch v Praze , těch parametrů , které jsme zmínili 1kk , 2kk tak to si člověk opravdu musí dát pozor když vyžde o tolik peněz , přesně školácký chyby , mají pocit , že jsou schopní si to vybrat sami , nenastudují si to věci , nedají tomu ten čas a vybírají to jako když se jde člověk kupovat rohlíky do obchodu , přestože tady dává ohromný peníze . A ty příběhy pak slyšíme , kdy se na nás kolikrát obrátí někteří lidi už pět minut po dvanáctý o tom , že tam někde zaplatili 400 tisíc a že pak zjistili tenhle problém . U nás třeba je hrozně důležitý to , abychom měli jistotu i po té právní stránce , že tamřeba majitel je v tuhle chvíli růz a na ty transakce se vztahují nějaká omezení . A ve chvíli , kdy vy si to neuvědomíte začnete řešit hypotéku , tak bank vám řekne ano , ale my vám ty penímat , že jste si tohle to neuvěřili a že jste do toho šli .

Speaker 2 27:42

To znamená , že takovejdlech věcí je tam na té cestě velká spousta , s tím , že někteří makléři třeba jdou cestou , že některé věci zamlčí . To znamená , pokud vy sami aktivně se nezeptáte , tak vy vlastně nemůžete vědět některé věci , které jsou naprosto klíčové . Takže systematičnost je v tomto hrozně důležitá . A ano , naše služba nějakou korunu stojí , ale vzhledem k tomu , že ten člověk do toho dává 5 až 10 milionů , tak ten člověk v praxi může vydělat právě na tom , že si koupí tu vhodnou nemovitost . V podstatě už jenom tím rozhodnutím a tím výběrem té správné nemovitosti vyšuje cena , a to i třeba na trhu , který v daný moment moc neroste . Pak nejednou to nabídneme , a je tam posun třeba o milion korun Na trhu , který nerost .

Speaker 1 28:45

Já bych tedy to s dovolením trochu schrnula . Pokud přemýšlíte o investici do nemovitostí a jste přesvědčeni , že chcete to rozhodnutí a tu cestu si provést sami , tak doporučuji , si třeba tenhle díl poslechnout ještě jednou , případně si vyhledat i ty historické , jak jde , mluvíme o tom výběru a udělat si poznámky , vlastně o těch parametého mrzeníčka , když ten výběr není optimální , a třeba nám ně sebe na vaše vlastní bydlení . To je ten základní rozdíl . Ale myslete i na parametry jako je dostupnost MHD , jestli tam je výtah , jaký je tam hluk , jaká je tam kriminalita , jaký je technický stav toho domu , jak to vychází celé ekonomicky . Na to všechno jsme vám dali v tomto nebo v jinho točí hlava a nechcete se do toho pouštět sami , tak neváhejte se obrátit na nás , a my vás a rádi investicí do nemovitostí provedeme a pomůžeme vám nastavit váš plán a uděláme ten proces co nejjednoduši zpětnou vazbu . Budeme se těšit příště . Děkuju za rozhovor , davide , a mějte se krásně nashledanou .

Speaker 1 30:46

Titulky vytvořil Jirka Kováč .