Investice do nemovitostí s Davidem Burešem
Podcast o investičních nemovitostech, od výběru bytu až po pravidelnou rentu. Pro všechny majitele i nemajitele, kteří chtějí dosáhnout finanční nezávislosti. S Davidem Burešem, zakladatelem firmy Bureš & partneři a odborníkem na všechno, co se točí kolem nemovitostí.
Investice do nemovitostí s Davidem Burešem
Jak správně vybrat investiční nemovitost (2024)
🔑 V této epizodě se dozvíte vše, co potřebujete vědět o výběru investiční nemovitosti. Díky našim radám se vyhnete zbytečným chybám a lépe zhodnotíte své peníze.
✅ Rozdíl mezi nákupem nemovitosti pro investici a pro vlastní bydlení
✅ Klíčové faktory při výběru lokality, včetně dostupnosti MHD a ekonomických ukazatelů
✅ Výhody investice do menších bytů versus větších nemovitostí
✅ Postup přípravy a prověřování nemovitosti před nákupem
✅ Praktické tipy pro efektivní a bezpečnou investici
Máte zájem o investice do nemovitostí? Kontaktujte nás na https://www.buresapartneri.cz/kontakt
Zanechte prosím komentář, zda se vám podcast líbil nebo pokud máte další dotazy, napište nám na poptavky@buresapartneri.cz. Určitě je rádi zodpovíme.
Pokud máte zájem o nezávaznou konzultaci můžete nás kontaktovat zde: https://www.buresapartneri.cz/kontakt
Dobrý den, jsem Bára Soukupová a vítám vás u dalšího dílu podcastu Investice do nemovitostí s Davidem Burešem. Dnes máme s Davidem takové téma, kterému jsme se historicky věnovali. Ale protože nám stále přibývají noví posluchači a ne každý se prohrabe zpátky všemi díly podcastu, tak Aktualizujeme téma jak správně vybrat investiční nemovitost. Investice do nemovitostí s Davidem Burešem. Tento podcast vám přináší společnost Bureš a partneři Davide, co vlastně to taková investiční nemovitost z našeho pohledu je.
Speaker 2:Abychom si nepletli dojmy s pojmy. Tak, já si myslím, že Abychom si nepletli dojmy s pojmy Na otázku, co je vlastně investiční nemovitost, měla by to být nemovitost, která mě dlouhodobě ekonomicky přináší nějaké výsledky. To znamená, že už jenom z této definice můžu říct, že to není rozhodně jakákoliv nemo investuju, Přestože se mě tam osobně může krásně bydlet, tak. Ale nebudou tam lidi chtít bydlet jakožto nájemníci. Její hodnota se nebude zvyšovat takovým tempem, jako by chtěl. To znamená, že já vybírám v lokalitách a pod primárně tu výnosovou úroveň, A já chci splnit několik těch bodů.
Speaker 2:Jedna je právě, aby tam byla zajímavá výnosnost, ale současně a to bych řekl, že má trošku ještě větší váhu aby to dlouhodobě bylo bezpečná investice. Protože já v České rep Více můžu vybrat lokality, jako je třeba Ústí a některé podobné místa kolem, kde z krátkroběho pohledu ten výnos může být podstatně větší než na nemovitosti v Praze. Ale otázka je bude to stejně tak bezpečný za 5, 15, 30 let? Já v tuhle chvíli cílim na lidi, který vlastně ve svých úvahách nechtějí spekulovat, že za půl roku, za rok něco prodají, ale chci, aby si tohleto uvědomovali lidi, který jsou v pozici investor, dlouhodobý investor, který koupí a drží, a chtějí vlastně z toho vybírat postupem času ty pronájmy, jakož toto ovoce, které se na té dobré investice urodilo. To znamená, ta bezpečnost je pro nás hrozně důležitá. Proto jsme si vybrali právě pražský trh, proto se na ní soustředíme, protože je velkej, je ohromnej. Když se vez tady nájemních bytů někde kolem 170 tisíc, nebo nejenom bytů, nemovitostí obecně, z těch asi 620 tisíc, tak je to ohromná velikost trhu.
Speaker 1:Já bych jenom doplnila, než se pustíme do těch detailů, protože ty si zmínil tu dlouhodobou ekonomickou výnosnost, její jistotu a tak dál. Myslím si, že by bylo dobré, protože to tak po střípkách sice to si to z toho člověk může vyzobat, ale pro někoho, kdo úplně si není jistý, jak to počítáme, pokud se díváme na ekonomiku té nemovitosti, tak jde vždycky o složení na část a výnosu znájemného a potenciálu růstu toho výnosu znájemného. Tak, já už tě nechám pokračovat, ale přišlo mi důležité, to zmínit, protože právě v tom srovnávání těch regionů a těch možností je důležité pochopit, že když mluvíme o té výnosnosti, tak nemluvíme pouze o výmnozu z nájemného, ale bavíme se i o nárůstu té hodnoty a vlastně o udržiteli hodnoty peněz.
Speaker 2:Přesně tak, protože mně jde o to, aby, když se na danou investici podívám za 10-20 let, abych viděl, že to nějakým způsobem se pohybuje směrem nahoru. Pokud si vezmu nemovitost, která má sice perfektní výši nájemného z pohledu výše, ale problém je s nájemníkama. Problém je ten, že jednou za čas mi ta nemovitost ztratí část hodnoty, takže se to tak jako pohybuje v nějakém jmenom koridoru. Když odečtuji inflaci, to znamená, to pak není úplně to, co bych chtěl, a navíc kolikrát v regionech, kterým úplně dlouhodobě nevěřím. Takže proto z tohohle pohledu beru no-transcript.
Speaker 2:Nebo my tomu říkáme starší novostavba, což je něco, co je skloudovaný developerský byt, který ale není třeba více jak 7-8 let starý, takže tomu říkáme starší novostavba. Anebo pak developerský byt, který v tuhle chvíli je ve fázi nějaké výstavby a bude třeba za rok, za dva teprv dodaný, skloudovaný, a já teď mám možnost, si vybírat. To znamená, tohle jsou t, která má svý plusy, mínusy, a ve chvíli, kdy si řeknu ano, podle mejch možností, protože dopředu, než se vůbec do jakéhokoliv výběru pustím, tak musím vědět, jaké jsou ty moje možnosti, a z toho například vyjde ano, mď můžu začít s jedním. V tu chvíli není o investici, ale o spekulaci, že to nějak jako probruslim. Tady bavme se o kvalitní investici, kdy budu moc noci v pohodě spát a nebude mě budit ze spaní to, jestli náhodou ten nájemník nepřestane platit, nebo něco takového. To znamená, já v té první úrovni řeším ten typ té nemovitosti. Ale když se pustím do skutečného vyhledávání, tak to začíná u lokality. A jak už jsem říkal několikrát v našich podcastech, tak my máme třeba tu Prahu jako město rozdělenou do několika okruhů, do toho vnitřního, středního a do toho okrajového okruhu, kdy ten střed města, to centrum, řekl bych, tady kolem Staromáku, václaváku, to je z našeho pohledu nevhodný pro dlouhodobé pronájmy.
Speaker 2:Tam prostě nechtějí ty lidi bydlet, myslím ty nájemníci, ty dlouhodobí, férový nájemníci. To znamená, nás nejvíc zajímá ten střední okruh, ale není to o tom, že celý střední okruh je správná lokalita. Pro nás jsou přesně oblasti, kde se nám dobře pronajímá. A jak to víme? No, protože tím, že děláme všechno od vyhledávání až po samotnou zprávu, tak každý měsíc se sejdou kolegové, kteří řešejí vyhledávání a kolegové, kteří řešejí pronájem, aby si řekli zpětnou vazbu, co se jak kde dařilo, aby tenhle, ten pronátej byt jsme zjistili, že má právě tyhle a klady případně nějakou nevýhodu, aby kolegové z vyhledávání neustále se učili nový poznatky o tom, co ten trh, to znamená, ty podnájemníci vlastně chtějí, protože bez tohohle toho já můžu chtít a může se mi líbit cokoliv, ale když to nepronajmu, tak mi je to k ničemu.
Speaker 1:Typicky jde o takové základní charakteristiky té lokality Je dobrá dostupnost s hromadnou dopravou, ideálně někde blízko metra nebo v blízkosti nějakého spoje, který mě na to metro rychle dostane, případně tramvají do centra. ale v nějaké dohledné době a zároveň některá která jsou oblíbenější, některá která jsou míň. Může to být dvě ulice od sebe, kde na jedné to funguje a na druhé ne, protože třeba ta jedna má příliš hluku, a tak dále Přes Proti tomu, kde jsou vhodné lokality na bydlení vlastníků nemluvitostí a bydlení nájemníků.
Speaker 2:A tohle to někdy může být stejný, ale dost často jsou ty lokality i trošku jinak jako jinak. To znamená, že když se vezmeme, kdo je náš typický nájemník, je to člověk, který je mladej, který mu je mezi 25 až 35, je to dost často buď single člověk nebo pár mladej. Tak vlastně na tyhle lidi my se musíme zaměřovat už z pozice toho, kde oni chtějí bydlet, jaký mají zájmy. Proto ty mikrolokality jsou tak důležitý, aby tímto způsobem jsme vybírali místa, které budou nejlépe fungovat. Takže to je o lokalitě, jak se říká místo, místo, místo. Tak opravdu tady platí, že je lepší koupit horší byt, ale ve správné lokalitě, než naopak.
Speaker 1:Takže to je další bod Jaké jsou parametry, když už jsme teda vybrali, máme správnou lokalitu. tak na co se koukáme při tom výběru toho konkrétního bytu?
Speaker 2:My těch parametrů uvažujeme nějakých 12-13, podle ještě určitých měřítek. Ale takový ty hlavní věci, který tam člověk hodnotí, tak jsou jaká je technická kvalita toho bytu samotného? to znamená, je tam potřeba nějaká rekonstrukce a bude mě stát 100, 200, 500, 1000, tohle já všechno musím dopředu, než to koupím, si zjistit. Stejně tak další bod jak vypadá st? vidím, že vnitřní prostory toho domu jsou v hrozném stavu. Tak, já nejsem jakožto jedinej majitel z třinenství. Takže, jak vypadá technický stav v budově je pro mě taky důležitý Dále. Ale pak přesně musíme řešit pokud je to třetí a vyšší patro, tak je tam výtah. Pokud ano, tak je to v pořádku, pokud ne, může to být kao kritérium.
Speaker 2:Stejně tak, jak je daleko MHD, musím jít 20 minut pěšky, nebo to mám 3 minuty na tramvaji nebo autobus. Pro nás samozřejmě nejdůležitější jsou ty klíčové spoje metra, pak tramvaje a pak teprve autobusy M a pak teprve v autobusy Máme nějaké parametry v těch lokacích. Takže MHD je další parametr. Stejně tak nás zajímají hlukový mapy a mapy trestní činnosti. Praha v tomhle má výhodu, že to má velmi dobře zmonitorovaný, a já kdystných činů tam za poslední třeba tři měsíce byly hlášený, od krádeže aut až po nějaký násilnosti. To všechno v Praze jsem schopnej velmi rychle zjistit, a já samozřejmě nechci mít byt v bodě, kde si lidi budou večer bát chodit domů. To zase nebude pro ty nájemníky úplně optimální. Nás ale zajímají i finanční některý parametry toho bytu. To znamená třeba, jaký je vysoký fond oprav, jak jsou tam vysoký poplatky. Protože když ten byt je neekonomický typicky velký stropy byt někde na Žižkově, kde jsou špatný okna, není tam žádná pořádná izolace, tak najednou z tohoto pohledu můžou být extrémně vysoké poplatky za teplo.
Speaker 2:Když daný nájemník v dané lokalitě hledá byt s cílem, aby se dostal třeba do 27 tisíc včetně poplatků, tak je rozdíl, jestli ty poplatky budou dělat 4 tisíce nebo 8 tisíc protože to půjde na úkromého nájmu, protože ten nájemní i tohle je pro mě důležitý faktor proto já chci, aby se tohle dokázalo hodnotit velmi rychle, a pokud to nemáme v první chvíli, tak si to chceme vyžádat, abychom si dokázali rozhodnout, jestli ten byt vůbec přichází nebo nepřichází v úvahu.
Speaker 1:Mám pocit, že jsme vůbec nezmínili tu základní charakteristiku, a to jsou nějaké dispozice, a metáme tady od garzonek až po pět káká na trhu a podobný nebo po rodinný domy. My se zaměřujeme na to, co skutečně funguje a funguje dobře což z našeho pohledu jsou malý byty a střední byty, funguje dobře pro nájemní bydlení.
Speaker 2:tak Díky za záspravu. Co se týká těch velikostí z pohledu metrů, tak my vlastně nejmenší jednotky máme někdy kolem 23 metrů, a ty největší, které do toho portfolia klientům vkládáme, jsou dost často někde kolem 50, 53, ale nad 55 většinu už jako nechodíme, pokud ten byt není něčím jinak zajímavý. Důvod je ten, že 47-metrovej anebo 54-metrovej dost často bude mít, kdyby byl ve stejném domě, na stejné adrese a se stejným vybavením, tak bude klidně milion, ale mě to nepřinese vyšší nájem.
Speaker 1:Proto je potřeba si na to dívat. Č to jsou typicky byty, které ty majitelé chtějí držet a my se jim o ně staráme, aby oni vlastně měli to pro najímání bez starostí. Ale typicky to nejsou věci nebo nemovitosti, které my bychom vyhledali jako investiční. Investiční staráme se i o některé rodinné domy a tak dále. Ale z hlediska poměru vložených peněz do toho nákupu versus výnosu na nájmu prostě ty malé byty neboterý my vyhledáváme pro naše investory.
Speaker 2:Tak fungujou perfektně.
Speaker 1:Relativně kdykoliv.
Speaker 2:Relativně, kdykoliv jsou tam minimální mezery a fungují opravdu na dobrý úrovni. Ty byty, který nám dávají klienti do zprávy. Tak často vidíme, že tam jsou ty mezery extrémně dlouhý a nejsme schopní s tím na trhu nic udělat, protože prostě o ten byt není zájem. A pokud máte krásnej byt ve špatné lokalitě s horšíma parametrama, tak nezáleží na tom, jak luxusní.
Speaker 1:A ono to je i ve chvíli, kdy je ten byt větší. Tím pádem je to většinou pro rodinu nebo je něčím specifický, tak on nemusí být špatný, ale jenom prostě to procent zmenšuje se nám ta skupina těch zájemců, ze kterých vybíráme a prostě vlastně existují ve všech těch lokalitách, protože všude někdo pracuje v rámci Prahy a potřebuje být nebo má tu preferenci zrovna pro tu danou lokalitu. Ale když už je to třeba 3kk nebo 4kk, 5kk, kde jde o vícečlenou rodinu, tak někdo, kdo platí pak i samozřejmě vyšší nájem, si chce výrazně víc vybrat, aby mu to opravdu pasovalo do vkusu, než když je to 2kk, které je prostě hezké, čisté, ale každý se na to dívá, jo, je to nájemní bydlení bud cílíme na ty lidi, kterých je na tom trhu nejvíc, a tím pádem z toho získáme i nejvíc požadavků potenciálních podnájemníků.
Speaker 2:A to se nedá srovnávat s velkou nemovitostí, která chce jít do takhle většího, si to chce koupit. To znamená, těch potenciálních zájemců je na tom trhu opravdu málo. Takže to byly vlastně parametry, které jsou dost často hlavním vyřazovacím bodem většiny nemovitostí.
Speaker 1:Těch nemovitostí, Těch nemovitostí na trhu je velký spousty. To si řekneme ke konci.
Speaker 2:A když to kolegové probírají na denní bázi, tak tohle je nejčastější důvod, proč se to vyřazuje. Když tedy ta nemovitost kdyby se to vzalo formou hry postoupí do dalšího kola, co se děje pak, když projde tím výběrem těch kritériíít do části, kde se řeší ekonomická kalkulace, a tam je opravdu potřeba v rámci té naší kalkulace zadat všechny přijímový stránky, všechny výdajový stránky, hypoteční financování za současné jich parametru. To znamená, že se nám musí zadat mraky věcí.
Speaker 1:Náklady na opravu.
Speaker 2:Náklady na opravu, fond oprav, výše úrokový sazby, růst trhů, forma zdanění toho člověka. Jestli před těch tam máme asi devět modelů, můžeme tam řešit inflaci. A v momenti, kdy to do toho zadáme, tak my tím sledujeme jedinou věc, jaká je výnosnost vloženého kapitálu. To znamená, když to kupuje člověk za hotový, to znamená, že má nulou hypotéku, tak jak to vypadá. Tam máme nějaký rozptyl, kde nás tím úvěrováním a tou mojí menší vstupní částkou, kterou do toho dám třeba 2 miliony, v momentě, kdy mně to to chceme fyzicky podívat, to znamená teprve v tento moment standardně a nejčastěji kolegové kontaktují makléře s cílem dostat se na prohlídku.
Speaker 2:Při domluvání prohlídky si ještě pár informací většinou ověřují, aby ta prohlídka stála opravdu za to a jelo se na jistotu. Protože my ve chvíli, kdy kolegové jdou na prohlídku, tak více méně už si předpřipravujeme podklady pro to, aby, pokud se to na místě potvrdí a je to všechno OK, to mohlo co nejrychleji ta informace jít na klienty. Těch na tom trhu je málo a vždycky bude málo. A jedno jestli jsme v situaci teď před rokem, před pěti, ten trh je vždycky přebraný a my potřebujeme být extrémně rychlí, abychom to, co nám projíde, těma filtrama byli schopni rychle doručit tomu potenciálnímu investorovi k potenciálnímu investorovi, který to zarezervuje a půjde tou cestou. To znamená tenhle, ten krok, kdy se na té nemovitosti sejdeme s makléřem, tak máme na to svý postupy, kdy na začátku se jde vnitřkem té nemovitosti, aby se zjistila situace, jak vypadá ten dům ve společných prostorech.
Speaker 2:Teprve když jede zpátky, tak se jede výtahem, aby zase se zjistila kvalita výtahu. Ve chvíli, kdy kolega přijde na místo, tak vlastně hned poté, co pozdraví makléře v tom bytě, tak si lajzerem přeměřujeme ten byt, protože velká část bytů má špatně nastavenou metráž vůči tomu, kterou skutečně kupujeme. Někdy je to z nevědomosti, někdy je to cílený, že ty makléři si to přifouknou o metřích dva, tři, protože ono se to zase tak jednou, že nepozná většina lidí no-transcript. Ale ve chvíli, kdy se tyhle věci projdou a je všechno v pořádku, nebo i s tou rekonstrukcí, to není problém, nám to vychází tak v ten moment se začku a pár takových záležitostí, protože pak vlastně následuje to samotné uzavření té rezervační smlouvy, a v praxi mezi tím úplným počátkem a mezi tímto bodem může být opravdu velmi, velmi krátká jako chvíle.
Speaker 1:Třeba dva nebo tři dny.
Speaker 2:Přesně tak, a někdy je to i ten samej den. To znamená, že člověk musí být velmi, velmi rychlej. Proto ty rezervační smlouvy dneska se podepisují všechny. Elekt procent řešíme i na plnou moc, protože potřebujeme, aby to celé bylo opravdu rychlé. Protože když si to vezmu, tak třeba z pohledu developerských projektů, v tento moment v Praze je něco kolem 450 akcí, a každá ta akce je jiná velikost, ale hlavně v jiné fázi výstavby, a já potřebuju vědět, co dává smysl. Oproti tomu, ty starší byty, těch je na prským trhu v průměru mezi 5-6 tisíci. Teď ten trh je docela vyproný. Takže teď jsme někde 4, 300, ale z toho nám se podaří, za týden dát do toho ušího výběru 2 až 4, 2 až 5 kusů, a z toho třeba některý týden nepošleme investorům ani jeden, protože nám to prostě těma filtrama neprošlo, přestože to části filtrů splnilo, tak to nedošlo do úplného konce no-transcript, ale nám se jich líbí jenom sedm. Tak my potřebujeme, aby těch sedm zájemců jsme měli v momentě kdy zač toho počátku, a ty ostatní necháme běžným zájemcům.
Speaker 1:No, z toho, jak jsme si to tady popsali, tak ten výběr je poměrně náročný a je to docela složitá operace a transakce, vzhledem k tomu, že ta investice je v řádu nevím 5 až 10 milionů korun.
Speaker 2:Pokud se bavím teda o těch bytech menších, těch v Praze, těch parametrů, které jsme zmínili 1kk, 2kk tak to si člověk opravdu musí dát pozor když vyžde o tolik peněz, přesně školácký chyby, mají pocit, že jsou schopní si to vybrat sami, nenastudují si to věci, nedají tomu ten čas a vybírají to jako když se jde člověk kupovat rohlíky do obchodu, přestože tady dává ohromný peníze. A ty příběhy pak slyšíme, kdy se na nás kolikrát obrátí někteří lidi už pět minut po dvanáctý o tom, že tam někde zaplatili 400 tisíc a že pak zjistili tenhle problém. U nás třeba je hrozně důležitý to, abychom měli jistotu i po té právní stránce, že tamřeba majitel je v tuhle chvíli růz a na ty transakce se vztahují nějaká omezení. A ve chvíli, kdy vy si to neuvědomíte začnete řešit hypotéku, tak bank vám řekne ano, ale my vám ty penímat, že jste si tohle to neuvěřili a že jste do toho šli.
Speaker 2:To znamená, že takovejdlech věcí je tam na té cestě velká spousta, s tím, že někteří makléři třeba jdou cestou, že některé věci zamlčí. To znamená, pokud vy sami aktivně se nezeptáte, tak vy vlastně nemůžete vědět některé věci, které jsou naprosto klíčové. Takže systematičnost je v tomto hrozně důležitá. A ano, naše služba nějakou korunu stojí, ale vzhledem k tomu, že ten člověk do toho dává 5 až 10 milionů, tak ten člověk v praxi může vydělat právě na tom, že si koupí tu vhodnou nemovitost. V podstatě už jenom tím rozhodnutím a tím výběrem té správné nemovitosti vyšuje cena, a to i třeba na trhu, který v daný moment moc neroste. Pak nejednou to nabídneme, a je tam posun třeba o milion korun Na trhu, který nerost.
Speaker 1:Já bych tedy to s dovolením trochu schrnula. Pokud přemýšlíte o investici do nemovitostí a jste přesvědčeni, že chcete to rozhodnutí a tu cestu si provést sami, tak doporučuji, si třeba tenhle díl poslechnout ještě jednou, případně si vyhledat i ty historické, jak jde, mluvíme o tom výběru a udělat si poznámky, vlastně o těch parametého mrzeníčka, když ten výběr není optimální, a třeba nám ně sebe na vaše vlastní bydlení. To je ten základní rozdíl. Ale myslete i na parametry jako je dostupnost MHD, jestli tam je výtah, jaký je tam hluk, jaká je tam kriminalita, jaký je technický stav toho domu, jak to vychází celé ekonomicky. Na to všechno jsme vám dali v tomto nebo v jinho točí hlava a nechcete se do toho pouštět sami, tak neváhejte se obrátit na nás, a my vás a rádi investicí do nemovitostí provedeme a pomůžeme vám nastavit váš plán a uděláme ten proces co nejjednoduši zpětnou vazbu. Budeme se těšit příště. Děkuju za rozhovor, davide, a mějte se krásně nashledanou.
Speaker 1:Titulky vytvořil Jirka Kováč.